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繼去年12月起全國105個重點城市需及時上報“高價地”后，國土資源部對地價的監(jiān)控即將升級。近日，國土資源部向各省、市、區(qū)國土部門下發(fā)函件，要求需上報異常交易地塊的城市范圍，擴大到全國所有縣級及以上城市，凡出現(xiàn)異常的地塊，必須在2日內(nèi)上報。（《新京報》5月31日）。
嚴(yán)密監(jiān)控地價異動，目的在于遏制地價虛高勢頭，進而阻止房價過快上漲�！靶聡畻l”出臺后，住建部明確表示將對房價過快上漲的地方政府進行問責(zé)，國土資源部也嚴(yán)令各地不得出現(xiàn)新的“高價地”。不過我以為，沒有新的“高價地”誕生，并不意味著房地產(chǎn)用地成本真正下降。國土資源部加強對各地土地交易的價格監(jiān)測固然很有必要，但要真正促使房價下降，重心不在于行政權(quán)力的威懾，而在于土地財政的轉(zhuǎn)型。
以目前的技術(shù)手段，監(jiān)測地價異動并非難事。但很顯然的是，地價的高低取決于市場供求關(guān)系，而不是監(jiān)測的嚴(yán)密。要真正形成穩(wěn)定乃至降低地價的機制，應(yīng)當(dāng)從供求關(guān)系入手。時下，一些地方為了規(guī)避“高價地”，紛紛嘗試“限地價，競配建”的供地模式。這種住建部和國土資源部積極倡導(dǎo)的供地模式，一舉解決了保障房的用地和資金難題。但做做算術(shù)題就會發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的拿地成本，并不會因為地方政府刻意規(guī)定地價上限而降低，因為開發(fā)商分?jǐn)偟脚浣ūＵ闲宰》康闹С觯貙側(cè)肷唐纷≌某杀�。在相�?dāng)程度上，這就是“高價地”隱退但“樓王”仍創(chuàng)新高的原因。
純粹從經(jīng)濟人角度看，對于“限地價，競配建”的供地方式，無力購房的困難群體是歡迎的，因為這樣能夠盡快實現(xiàn)保障性住房的夢想。開發(fā)商的態(tài)度是消極的，因為這種方式給公眾的印象是地價降了而房價未降，但這種消極不會太強烈，因為房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間固然與土地成本密切相關(guān)，但與何種方式拿地關(guān)系不大。地方政府的態(tài)度是中性的，因為這種方式贏得了良好的社會評價，卻必須支出更多的土地收益。在保障性住房壓力大且問責(zé)風(fēng)險高的背景下，地方政府會樂于推廣“限地價，競配建”的土地出讓方式。一旦上級政府對保障性住房的要求不再嚴(yán)格，這種方式很可能遭遇冷落，高地價又將水落石出，裸身上岸。
就實質(zhì)而言，地價是不是畸高，不應(yīng)該以整個地塊的價格為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該以商品房單位面積中的地價成本為標(biāo)準(zhǔn)。舉例而言，如果甲地塊保障房的配建比例足夠大，與相鄰的不配建保障房的乙地塊相比，即使甲地塊的出讓價格與乙地塊不相上下，商品房單位面積中的地價實際上已經(jīng)畸高了。這種隱蔽的地價異動，遭罪的不會是開發(fā)商、政府與無力購房的困難群體，而是那些有一定收入?yún)s又收入不高的“夾心層”。
真正防止地價虛高，應(yīng)當(dāng)把目標(biāo)定位在商品房單位面積中地價的實際下降。這需要地方政府轉(zhuǎn)變饑餓供地的市場手段，增加商品房用地的供應(yīng)總量，更需要放棄對土地財政的迷戀，把促進地方經(jīng)濟發(fā)展的著力點放在培育壯大產(chǎn)業(yè)上。當(dāng)然，這是一個需要假以時日的艱難轉(zhuǎn)型。這個過程可能會很痛苦，但已無力回避，也不應(yīng)無限期拖延。
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