盡管國家統(tǒng)計局公布的２月份７０個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，在新國八條之后，國內(nèi)不少地方房價有所松動，但無論一手房還是二手房，無論價格的環(huán)比還是同比變化，價格下降的城市不多，即使有也只是漲幅回落。這種情況在各地的二手房交易中表現(xiàn)得更為明顯。
可以看到，在新國八條之后，不少地方住房銷售量迅速下降，但各地的房價卻依然堅挺，出現(xiàn)調(diào)整的地方不少，只不過上漲的幅度要小一些。同時，按照新國八條的精神，最近政府又出臺不少政策來配合落實(shí)，并希望通過這些政策能夠遏制高房價，比如發(fā)改委的“房價備案制”及各地的限購和限價令等，但是對于這些政策，是否能夠達(dá)到其目標(biāo)，實(shí)在令人質(zhì)疑。
對于當(dāng)前樓市調(diào)控的政策效應(yīng)，第一個指標(biāo)就是要看住房的市場預(yù)期是否轉(zhuǎn)變。如果住房市場的預(yù)期不轉(zhuǎn)變，住房市場仍然是一個投機(jī)炒作賺錢的市場，那么相應(yīng)的政策要起到作用是不可能的。從２００９年第二季度以來國內(nèi)住房價格快速飆升，基本上是過度住房優(yōu)惠政策推動的結(jié)果。在這樣的政策推動下，國內(nèi)住房市場早已成了一個投機(jī)炒作盛行的市場。因此，房價飆升也是必然。在高房價下，一般住房消費(fèi)者早就沒有支付能力進(jìn)入這個市場的，而完全被擠出。
在一個以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，其價格完全是由投資者的市場預(yù)期來決定。而投資者的市場預(yù)期又取決于投資者的融資成本、融資杠桿率、融資易獲得性所導(dǎo)致的賺錢效應(yīng)。也就是說，只要這些條件不改變，住房投機(jī)者的賺錢效應(yīng)還存在，那么投資者對房價上漲的市場預(yù)期就不會改變。在以投資為主導(dǎo)的住房市場，只要房價上漲的市場預(yù)期不改變，那么住房價格要想下跌是不可能的。住房市場價格不跌，住房市場調(diào)整就不容易。
從當(dāng)前的情況來看，盡管新國八條明確表示要對住房的投資及投機(jī)炒作進(jìn)行嚴(yán)格限制與打擊，但是對住房投機(jī)炒作的政策還是心有余而力不足，不是“不痛不癢”，就是“鞭長莫及”。比如差別化的個人住房按揭政策，對住房的投機(jī)與住房的消費(fèi)作出嚴(yán)格的區(qū)分，并要求采取利率、首付比例等區(qū)別性政策，并對異地購買及多套購買進(jìn)行嚴(yán)格限制。但這些政策僅對新進(jìn)入的住房購買者有作用與限制（這種政策僅是貨幣政策收緊造成的結(jié)果），對早已存有大量住房的投機(jī)炒作或投資者卻鞭長莫及。
也就是說，新的住房限制政策對已經(jīng)持有大量住房的投機(jī)炒作者沒有政策效應(yīng)。在這種情況下，這些住房投機(jī)炒作者一定會認(rèn)為政府打擊住房投機(jī)炒作政策是暫時性的，或“一陣風(fēng)式”的，只要限制政策的時效一過，住房投機(jī)炒作又會聞風(fēng)而動。因此，在這種情況下，他們預(yù)期住房的價格終將會出現(xiàn)報復(fù)性反彈�，F(xiàn)在，他們最好的策略就是把已購買的住房緊緊持有，等房價反彈再出手。
當(dāng)前各地住房市場的情況正好印證了這一點(diǎn)。即各地住房的銷售量出現(xiàn)較大幅度下降，但是住房的銷售價格不僅沒有下降，反之還有上漲，只不過上漲的幅度小一些。手中持有住房的投機(jī)炒作者都在待價而沽。
對于存量住房投機(jī)炒作者來說，住房價格上漲的預(yù)期不僅沒有改變，反之，政策還強(qiáng)化住房價格上漲之預(yù)期。在這種情況下，住房的價格要想下跌是不可能的。對于新進(jìn)入者來說，盡管當(dāng)前進(jìn)入住房市場的信貸條件比以前的進(jìn)入門檻高了許多，只要住房市場的賺錢效應(yīng)不改變，他們?nèi)匀粫却龝r機(jī)進(jìn)入，現(xiàn)在只是靜觀其變。
還有，對住房投機(jī)炒作能夠起到較大作用的稅收政策不痛不癢，從而也就無法讓購買住房的賺錢效應(yīng)改變，反之，現(xiàn)在仍然在擴(kuò)張。比如當(dāng)前住房市場流行一種觀點(diǎn)，認(rèn)為只要通貨膨脹存在，住房就是最好的保值工具。如果這樣，當(dāng)前的住房政策要改變投機(jī)炒作者的市場預(yù)期就是不可能的。從新國八條的稅收政策來看，無論是住房交易流轉(zhuǎn)稅，還是交易所得稅，其稅率根本談不上是對住房投機(jī)炒作有針對性遏制，反之，過低住房交易稅及不征收住房財產(chǎn)稅，則成了鼓勵進(jìn)入住房市場進(jìn)行投機(jī)炒作的催化劑。在全世界的任何一個市場經(jīng)濟(jì)國家，根本上找不到哪個國家的相關(guān)住房稅收會低到如此地步。既然在住房流轉(zhuǎn)、財產(chǎn)持有上的稅收政策不動真格的，那么只要購買住房就有利可圖，就一定會激勵更多的人千方百計進(jìn)入住房市場。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控重點(diǎn)放在保障性住房、限購及限價上。大造保障性住房盡管會使今年低端住房大量增加，但是這些住房或是棚戶區(qū)改造，或是廉租公房，經(jīng)濟(jì)適用房及限價房比重不高。由于保障性住房沒有進(jìn)入商品房市場，其數(shù)量增加對商品房市場價格影響也是十分有限。對于住房限購與限價政策，對商品房市場影響更是有限。按照這些政策，不僅無法弱化居民購買住房需求，反之會強(qiáng)化住房需求。在這種情況下，住房價格調(diào)整根本就不可能。如果住房的價格不向下調(diào)整，住房市場的宏觀調(diào)控效應(yīng)要顯示出來就不容易。
總之，就當(dāng)前住房市場的基本形勢來說，一二線城市住房銷售量下降僅是表象，要讓國內(nèi)住房市場真正調(diào)整，就是看住房市場的預(yù)期是否轉(zhuǎn)變，就得看市場賺錢效應(yīng)是否改變，就得看過高的住房價格是否真正得到調(diào)整。如果這些方面不變化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題要得到根本調(diào)整是不可能的。