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“十二五”期間，我國的保障房建設將開足馬力，迎來大規(guī)模供應。從發(fā)展方向上看，未來以公租房、廉租房為主的租賃型保障房將取代經(jīng)適房、限價房而成為供應主流。
如果回顧歷史，我國的保障房體系從“出售型”向“租賃型”轉(zhuǎn)變的脈絡已然清晰。在過去很長一段時間內(nèi)，保障房供應都以經(jīng)適房和限價房為主。早在1991年，國務院就曾提出“大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。1998年房改關鍵時期，經(jīng)適房適時推出，并在短短幾年內(nèi)如雨后春筍般快速發(fā)展，成為中低收入家庭解決住房問題的重要渠道。
不過，在經(jīng)歷快速發(fā)展之后，經(jīng)適房、限價房等“出售型”保障房開始暴露出諸多問題。首先，在經(jīng)適房申購的過程中出現(xiàn)了諸如“經(jīng)適房搖號六連號”、“開寶馬住經(jīng)適房”等現(xiàn)象，使得部分地區(qū)的經(jīng)適房項目成為少數(shù)機構和個人獲得的“福利房”。其次，在經(jīng)適房保有階段，大規(guī)模空置現(xiàn)象、經(jīng)適房轉(zhuǎn)租現(xiàn)象普遍存在，而經(jīng)適房自身的質(zhì)量問題和配套設施缺失也廣遭詬病 。更為重要的是，由于經(jīng)適房在退出和流轉(zhuǎn)層面的規(guī)定不完善，市場上甚至出現(xiàn)了經(jīng)適房違規(guī)出售賺取差價的現(xiàn)象。
審視經(jīng)適房的種種亂象，背后隱藏的利益爭奪不可忽視。相對于市場上高價的商品房，價格比較低廉的經(jīng)適房存在著巨大的尋租空間，吸引了部分購房人運用各種灰色手段獲得經(jīng)適房名額，從而獲取超額利潤。對此，有關部門出臺了相關法規(guī)，明確規(guī)定“對違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，將按照有關規(guī)定或者合同約定收回，并取消其在5年內(nèi)再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格”。盡管如此，由于缺乏有效監(jiān)管，對于經(jīng)適房的各種違規(guī)現(xiàn)象的懲罰在操作層面仍較難落實。
在經(jīng)適房遭受質(zhì)疑的背景下，要求加強廉租房、公租房建設的呼聲越來越高，“出售型”的保障房體系開始向“租賃型”轉(zhuǎn)變和發(fā)展。根據(jù)國家規(guī)劃，“十二五”期間，全國計劃新建保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，2011年要開工建設1000萬套，其中重點發(fā)展公租房，供應量近220萬套。相比之下，北京市發(fā)展公租房的態(tài)度更為堅決。北京市已明確提出，2011年全市公開配租配售的保障性住房10萬套，公租房占60%以上。顯然，全國范圍內(nèi)的公租房建設還有很大的發(fā)展空間。
目前，有關公租房和廉租房的各項政策正在逐步完善，建設主體、資金來源、租金標準等方面的問題正逐一解決。業(yè)內(nèi)人士建議，央企和國有企業(yè)應該更多加入到公租房的建設隊伍中，開發(fā)商也應該承擔更多的責任和義務。對于當前存在的公租房建設資金短缺問題，國家除了加大財政投入力度外，也可以將住房公積金余額的一定比例投入到公租房建設，并建立一定的融資渠道。與此同時，公租房的準入門檻和租金標準也應該更貼近經(jīng)濟以及收入水平。
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