上海和重慶房產(chǎn)稅開(kāi)始試點(diǎn)。但是關(guān)于房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)需要不斷加深，這對(duì)于房地產(chǎn)稅的順利實(shí)施是非常重要的。前幾天看見(jiàn)報(bào)道，有觀(guān)點(diǎn)提出房產(chǎn)稅征收的立法問(wèn)題，這確實(shí)是應(yīng)該注意的。不過(guò)觀(guān)點(diǎn)中提到的一些基本概念，筆者以為有必要進(jìn)一步討論。倘若不把概念弄清楚，非常不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的完善，不利于稅收體制的改革和完善。
關(guān)于“房產(chǎn)稅”有三方面的概念，需要進(jìn)一步深入探討。
第一個(gè)基本概念，房產(chǎn)稅不是財(cái)產(chǎn)稅。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅涉及個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)征稅，必須通過(guò)法律來(lái)解決。讓國(guó)民交錢(qián)，就要先在最高立法機(jī)構(gòu)上獲得人民同意。就筆者的理解，國(guó)外“房產(chǎn)稅”的標(biāo)的物是土地，房產(chǎn)稅實(shí)際上是“土地稅”，不是以建在“地”上的房屋為標(biāo)的物的稅收。而“土地”如果是國(guó)家所有，政府代表國(guó)家對(duì)這一塊地的使用者收取稅收形式的租金，這是合理合法的政府職能。換句話(huà)說(shuō)，“土地稅”不是“財(cái)產(chǎn)稅”的范疇，被冠以“房產(chǎn)稅”的稅收，不是對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)或者說(shuō)不是對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)征稅。如果從更廣泛意義上定義“資源”的概念，把“國(guó)有土地”包括在“資源”的范疇，房產(chǎn)稅就是對(duì)國(guó)有土地的國(guó)有資源的使用者收稅，就像取得資源開(kāi)采權(quán)以后開(kāi)采資源要繳納資源稅是一樣的道理。如果是這樣，征收“房產(chǎn)稅”就有法律根據(jù)了。
至于“讓國(guó)民交錢(qián)，就要先在最高立法機(jī)構(gòu)上獲得人民同意”的說(shuō)法，需要說(shuō)清楚，最高立法機(jī)構(gòu)是就相關(guān)問(wèn)題的合法性進(jìn)行論證和把關(guān)，不是簡(jiǎn)單的贊成和反對(duì)，更不是簡(jiǎn)單代表“民意”。
第二個(gè)基本概念，是“房產(chǎn)稅”的稅率計(jì)算。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)椤胺慨a(chǎn)稅”按照房?jī)r(jià)計(jì)算，而房屋價(jià)值折舊與土地增值相悖，所以應(yīng)把土地價(jià)值和建筑物的價(jià)值分開(kāi)。也就是說(shuō)“房產(chǎn)稅”不能簡(jiǎn)單按照房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算。
前面分析過(guò)“房產(chǎn)稅”實(shí)際是“土地稅”�！巴恋囟悺钡挠�(jì)算應(yīng)根據(jù)土地使用價(jià)值。土地使用價(jià)值主要表現(xiàn)在房屋價(jià)值——居住價(jià)值、投資價(jià)值上。這兩個(gè)價(jià)值都在價(jià)格中反映出來(lái)。所以按照房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算“土地稅”是有道理的。而且按照房?jī)r(jià)計(jì)算已把“折舊”考慮進(jìn)去了。如果房屋年久失修，房?jī)r(jià)一定會(huì)低。房屋在好的社區(qū)并且精心打理，時(shí)間越長(zhǎng)價(jià)值越高，價(jià)格會(huì)不降反升。
還有觀(guān)點(diǎn)提出，“城市土地使用稅”已交付，不能重復(fù)收取“土地稅”，這需要對(duì)這兩類(lèi)稅種的標(biāo)的做出明確界定�！俺鞘型恋厥褂枚悺笔欠裰赋鞘泄苍O(shè)施的土地占用的公攤稅收部分而不是私人住宅的“土地稅”？相關(guān)政策部門(mén)有必要對(duì)“城市土地使用稅”的概念進(jìn)一步說(shuō)明。
第三個(gè)基本概念，“房產(chǎn)稅”的試點(diǎn)和實(shí)施是長(zhǎng)期財(cái)稅制度的完善，不僅僅是短期宏觀(guān)調(diào)控的工具。把房產(chǎn)稅僅僅當(dāng)作當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的手段來(lái)解讀，是會(huì)誤導(dǎo)的，也容易被利益群體利用，增加實(shí)施的阻力。其次，如果被認(rèn)為是短期調(diào)控的政策，遲早會(huì)收回去，也會(huì)增加各方面包括地方政府在內(nèi)的短期博弈行為。
長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅，將為地方政府帶來(lái)穩(wěn)定的稅收來(lái)源，將被培養(yǎng)成地方政府的主要稅種，應(yīng)是財(cái)稅制度的重要改革。“房產(chǎn)稅”的開(kāi)征短期內(nèi)將顛覆一個(gè)概念：地方政府“賣(mài)地”行為可能并不符合現(xiàn)有基本規(guī)則。
按“房地產(chǎn)稅”的實(shí)際含義，是國(guó)有土地使用權(quán)出讓的租金，所以地方政府是不能賣(mài)地的，地方政府只能行使“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的權(quán)利，中國(guó)住宅土地使用時(shí)間規(guī)定是70年，70年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓分成兩個(gè)階段。第一部分是出讓土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)，地方政府收取土地開(kāi)發(fā)權(quán)的出讓金，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付。第二部分是針對(duì)土地上建筑物的所有者出讓使用權(quán)，應(yīng)是由房屋擁有者在未來(lái)70年內(nèi)分期支付，也就是繳付房產(chǎn)稅。地方政府不能“賣(mài)地”，而土地使用權(quán)出讓的“租金”，須準(zhǔn)確分開(kāi)“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”的兩個(gè)階段。按“賣(mài)地”概念一次性把土地拍出天價(jià)，違反“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移”的基本規(guī)則。
房地產(chǎn)稅收制度的改革遇到的這些問(wèn)題，是我們現(xiàn)在和將來(lái)的制度改革都將面對(duì)的。在未來(lái)的改革開(kāi)放過(guò)程中，應(yīng)有更多的新的制度和規(guī)則會(huì)不斷建立和完善，新制度建立的程序化規(guī)范化合法化，本身可能成為一個(gè)新制度。