中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)20日發(fā)布的一項(xiàng)研究報(bào)告表示，在樓市新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑，但不會(huì)出現(xiàn)硬著陸的情況，預(yù)計(jì)明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時(shí)點(diǎn)。
那么，短期內(nèi)房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌？如果房?jī)r(jià)下跌，調(diào)控政策能否延續(xù)？一旦政策退出，樓市有無(wú)再度反彈的可能？對(duì)此問(wèn)題，本報(bào)連線(xiàn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究專(zhuān)家黃益平。
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短期預(yù)測(cè)
房?jī)r(jià)確實(shí)存在下跌的風(fēng)險(xiǎn) |
半島晨報(bào)：從4月“新國(guó)十條”頒布到9月末新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”跟進(jìn)推出，政策在房地產(chǎn)所顯現(xiàn)的效果如何？房?jī)r(jià)單邊上漲的預(yù)期是否已經(jīng)打破？
黃益平：房?jī)r(jià)是否已經(jīng)進(jìn)入下降通道，主要看幾個(gè)方面的因素：一是流動(dòng)性；二是調(diào)控政策；三是供求關(guān)系；四是投資者預(yù)期。近期，為應(yīng)對(duì)通脹預(yù)期及對(duì)沖國(guó)際熱錢(qián)，央行逐步回收流動(dòng)性，部分行業(yè)甚至明顯感受到了信貸收緊的效應(yīng)。不過(guò)從總體上來(lái)看，流動(dòng)性狀況還是十分寬松的。
前段時(shí)間媒體紛紛報(bào)道全國(guó)存在大量的空置房和待售房，如果所有這些房子被推向市場(chǎng)，價(jià)格自然會(huì)暴跌。但這些空置房其實(shí)一直存在，并非今年才形成的。因此最關(guān)鍵的決定因素是投資者或買(mǎi)房者是否認(rèn)為房?jī)r(jià)進(jìn)入了一個(gè)長(zhǎng)期拐點(diǎn)，如果市場(chǎng)認(rèn)為房?jī)r(jià)上升的過(guò)程已經(jīng)或者即將結(jié)束，需求就可能急劇減少，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)迅速下降。但問(wèn)題是，如果出現(xiàn)這種可能性，政府的調(diào)控政策可能很快就會(huì)松動(dòng)。
從綜合因素來(lái)看，短期內(nèi)房?jī)r(jià)確實(shí)存在下跌的風(fēng)險(xiǎn)，這也是我自年初以來(lái)形成的判斷。但無(wú)論從政策決策動(dòng)機(jī)、流動(dòng)性走勢(shì)還是投資者預(yù)期看，短期內(nèi)房?jī)r(jià)暴跌的可能性并不大，不過(guò)今后兩到三年下跌風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大幅度上升。
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長(zhǎng)期走勢(shì)
嚴(yán)重泡沫加大房?jī)r(jià)下跌的可能 |
半島晨報(bào)：房地產(chǎn)企業(yè)是否有出現(xiàn)普遍資金鏈緊張的可能性？資金鏈斷裂對(duì)于企業(yè)和銀行意味著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？
黃益平：如果房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，直接結(jié)果是導(dǎo)致一批實(shí)力相對(duì)薄弱及前段時(shí)間擴(kuò)張過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉，全國(guó)也許會(huì)再次出現(xiàn)一批爛尾樓。銀行需承擔(dān)呆壞賬快速上升的后果，不過(guò)目前看來(lái)還不至于導(dǎo)致嚴(yán)重的銀行或金融危機(jī)。即使最壞的情形出現(xiàn)，對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將產(chǎn)生何種影響，現(xiàn)在也難以完全確定。
房地產(chǎn)行業(yè)崩潰，自然會(huì)嚴(yán)重打擊與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。但造成爛尾樓的結(jié)果是供應(yīng)量也將明顯減少。未來(lái)價(jià)格是漲還是跌，不好說(shuō)。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在比較嚴(yán)重的泡沫，因此長(zhǎng)期來(lái)看，跌是無(wú)法避免的。但長(zhǎng)期趨勢(shì)不等于短期走勢(shì)。
半島晨報(bào)：樓市調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，對(duì)于市場(chǎng)有怎樣的意義？對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)將產(chǎn)生怎樣的影響？
黃益平：政策調(diào)控自始至終的目標(biāo)都是穩(wěn)定或放慢房?jī)r(jià)上升的速度，而不是將房?jī)r(jià)打壓下來(lái)。我相信政府對(duì)房?jī)r(jià)大跌的擔(dān)憂(yōu)已經(jīng)不亞于對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的擔(dān)憂(yōu)，理解這一點(diǎn)對(duì)判斷未來(lái)政策走勢(shì)十分重要。
現(xiàn)在一直在強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，從字面理解當(dāng)然并不錯(cuò)，以后也會(huì)希望房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，避免暴漲暴跌。但從實(shí)際操作層面來(lái)看，持續(xù)性和穩(wěn)定性的提法不太科學(xué)，既然是調(diào)控，就是為了解決問(wèn)題。如果問(wèn)題的性質(zhì)開(kāi)始發(fā)生變化，調(diào)控政策就需要相應(yīng)地調(diào)整。我理解是，目前政策制定者，擔(dān)心房?jī)r(jià)尚未完全穩(wěn)定，一旦明確政策逆轉(zhuǎn)，價(jià)格再度暴漲的勢(shì)頭便難以抵擋，因此強(qiáng)調(diào)持續(xù)性也許是明智的。只要政策沒(méi)有完全失控，暴漲或暴跌的可能性都不大。