據(jù)西班牙住房部發(fā)布的數(shù)據(jù)，西班牙今年第三季度全國(guó)平均住房?jī)r(jià)格為1832歐元，同比下降3.42%。此間媒體評(píng)論說(shuō)，這意味著在經(jīng)歷了連續(xù)10個(gè)季度的下跌之后，西班牙的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸擠出泡沫，目前的價(jià)格已經(jīng)回落至2005年年底的水平。
西班牙房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)下降并非偶然，這正應(yīng)了“世界上沒(méi)有不破的房地產(chǎn)泡沫”的鐵律。在房地產(chǎn)泡沫破裂之前，西班牙房地產(chǎn)業(yè)也享受著上升期的金色陽(yáng)光，不少地產(chǎn)商一夜暴富，投資者也競(jìng)相得利。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1999年~2007年期間，西班牙房地產(chǎn)價(jià)格翻了一番；同期，歐洲新屋建設(shè)的2/3都發(fā)生在西班牙。直到2008年年底房地產(chǎn)泡沫行將破滅之時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得的貸款總量達(dá)5000億歐元，幾乎是西班牙年GDP的一半。
筆者以為，西班牙房地產(chǎn)業(yè)的昨天和今天，很多地方同中國(guó)的情形有相似之處，分析西班牙房地產(chǎn)業(yè)的沉浮，對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展有一定借鑒意義。
西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮有諸多的原因：首先，是市場(chǎng)供給的剛性需求。和中國(guó)一樣，西班牙一大批“70后”、“80后”步入成家立業(yè)階段；與此同時(shí)他們還有大量拉美移民涌入，這些人的住房需求需要滿(mǎn)足。其次，地方政府的力推。地方政府通過(guò)改變城市開(kāi)發(fā)計(jì)劃，改變土地性質(zhì)允許開(kāi)發(fā)商建設(shè)，以收取豐厚的許可費(fèi)，這一點(diǎn)頗像我國(guó)地方政府的“土地財(cái)政”。第三，和中國(guó)人一樣，西班牙人也有強(qiáng)烈的買(mǎi)房偏好，西班牙的住房中有85%都是房主買(mǎi)房自住，這個(gè)比例居歐盟成員國(guó)首位。另外，在西班牙，買(mǎi)自住房的本金和利息支出都可以抵扣個(gè)人所得稅，一些地方政府在此基礎(chǔ)上對(duì)購(gòu)房又附加了許多優(yōu)惠，在一定時(shí)期內(nèi)助長(zhǎng)了地產(chǎn)泡沫化。
在政策的支持下，房地產(chǎn)業(yè)迅速成為西班牙國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。有報(bào)告稱(chēng)，建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)西班牙國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)到18%。而且，西班牙在歐元區(qū)單一貨幣體中享受著低利率，低利率帶來(lái)的信貸潮、房地產(chǎn)和建筑業(yè)高速增長(zhǎng)是近些年來(lái)西班牙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�。反觀(guān)我國(guó)，在寬松的貨幣政策下，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)猛升，普通民眾“望房卻步”，房屋的空置率卻畸高，而房地產(chǎn)業(yè)由此也成了支柱產(chǎn)業(yè)，這與西班牙房地產(chǎn)泡沫破裂前十分相似。現(xiàn)實(shí)中，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不斷膨脹的泡沫，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的巨大威脅。
房產(chǎn)泡沫破裂前后西班牙保障房建設(shè)也存在巨大差異。統(tǒng)計(jì)顯示，上世紀(jì)80年代，西班牙每年新開(kāi)工房屋中約有60%都是補(bǔ)貼住房，但90年代后迅速下降到不足30%，到2005年只有10%左右。而在房地產(chǎn)泡沫吹大之后，西班牙住房部果斷制定了2005~2008年住房計(jì)劃，擴(kuò)大專(zhuān)供困難群體的政府保障性住房建設(shè)和供給；對(duì)低收入者和35歲以下青年提供購(gòu)房或租房補(bǔ)貼。這些措施已產(chǎn)生積極效果，如今，每百套新建住房中就有30套政府保障性住房，保障了民眾的住房需求，并有力促使商品房?jī)r(jià)格的回落。
應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的“組合拳”可使高房?jī)r(jià)“軟著陸”。在大量建設(shè)保障房的同時(shí)，西班牙政府頒布了《土地法》，用于遏制土地投機(jī)和打擊土地開(kāi)發(fā)中的腐敗現(xiàn)象，調(diào)控住房建筑用地。另外，還加強(qiáng)了對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，及對(duì)外國(guó)資本熱炒房地產(chǎn)的控制，并出臺(tái)政策優(yōu)先解決青年人和低收入者住房問(wèn)題，使房?jī)r(jià)逐漸趨于理性。
反觀(guān)我國(guó)，囿于長(zhǎng)期過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，以及地方政府捆綁在房地產(chǎn)上的利益過(guò)多，這使得房地產(chǎn)調(diào)控舉步維艱，可以肯定的是，這種發(fā)展模式是不可持續(xù)的，并且會(huì)隨著地產(chǎn)泡沫的變大而危機(jī)四伏。想要告別“騎虎難下”的形勢(shì)，西班牙房地產(chǎn)業(yè)沉浮錄值得決策層為鑒！