細(xì)致的經(jīng)濟學(xué)分析，有利于我們理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的種種現(xiàn)象，并給出科學(xué)而理性的應(yīng)對舉措。
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一、房地產(chǎn)需求是一國經(jīng)濟發(fā)展階段的主導(dǎo)需求，當(dāng)前中國房地產(chǎn)問題是中國經(jīng)濟各種矛盾的集中體現(xiàn) |
房地產(chǎn)需求旺盛是一定經(jīng)濟發(fā)展階段的必然現(xiàn)象，是不可逾越的。在人類歷史的進程中，當(dāng)人們首先需要解決吃和穿的問題的時候，吃和穿是人們的主導(dǎo)需求，這種主導(dǎo)需求促進了第一產(chǎn)業(yè)，即農(nóng)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)吃和穿的問題解決以后，人們進一步需要解決住和行的問題。廣義的住不僅包括有房住，而且包括住房狀況的改善；廣義的行包括汽車、飛機等。當(dāng)住和行成為主導(dǎo)消費的因素的時候，就促成和推進了房地產(chǎn)、汽車等以及與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，我國初步解決了人們的吃和穿的問題，住和行的問題邏輯地成為緊接著必須解決的問題，房地產(chǎn)就勢必成為當(dāng)今中國經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
引起人們強烈關(guān)注的中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是多種因素促成的。具體表現(xiàn)為：⑴經(jīng)濟雖然恢復(fù)，但啟動方式僅著力于“鐵、公、基”，通過創(chuàng)新形成的新產(chǎn)業(yè)不多，各種資本投資的機會不多。⑵非公經(jīng)濟準(zhǔn)入的“３６條”貫徹不力，民間資本不能平等地進入壟斷行業(yè)，形成了相對過剩的民間資本，資本天生要增值，天生要為自己尋找出路，于是流向了房地產(chǎn)業(yè)。⑶通貨膨脹預(yù)期。人民幣對外有升值的壓力，對內(nèi)有通貨膨脹壓力。在銀行存款負(fù)利率的情況下，無論是富人還是一般老百姓，都要千方百計地使自己手中的人民幣不致貶值。當(dāng)其他投資渠道相對稀缺、股市風(fēng)險又太大時，人們把目光投向了房地產(chǎn)。⑷收入分配差距的拉大，使得一些富人即使不貸款也買得起房。況且在富人看來，房子是投資品而不是消費品，這就進一步刺激了他們買房的欲望。當(dāng)富人的強烈需求進一步把房價拉上去的時候，房價對于低收入的群體來說就更高了。由此可見，當(dāng)前中國房地產(chǎn)問題是一個綜合經(jīng)濟問題。
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二、解決當(dāng)前中國房地產(chǎn)問題，要集中各方面的智慧，尋求全方位的均衡 |
既然房地產(chǎn)問題是目前各種經(jīng)濟社會問題的集中體現(xiàn)，解決問題也應(yīng)當(dāng)從多方面入手，尋求多方面的均衡。
首先，要尋求供給與需求的均衡。從社會的期望來看，當(dāng)前房地產(chǎn)供給與需求不均衡。人們期望經(jīng)濟學(xué)意義上的價格均衡點能降下來，即均衡價格能低一些。房價太高說明需求太旺，供給不足，經(jīng)濟學(xué)上所講的需求是有效需求，是有貨幣購買能力的需求。把均衡價格下移的辦法一是加大供給，二是減少需求。加大供給，就是要提供更多的房子，市場上待售的房子多了，房價自然會降下來。筆者經(jīng)常舉的一個例子是，糧價高了，政府會把庫存的糧食拿出來平抑糧價；肉價高了，政府會把庫存的豬肉拿出來平抑肉價，那么，政府為什么不能把庫存的房子拿出來平抑房價呢？政府完全可以有庫存的房子，例如少搞一點“鐵、公、基”的建設(shè)，把這些領(lǐng)域的一些投資拿出來建房子。從經(jīng)濟學(xué)的角度看，給一個相對飽和的領(lǐng)域投資邊際效用會遞減，減少相對飽和領(lǐng)域的投資，把減少下來的投資投向那些急需的領(lǐng)域，會提高整個投資的效益，即經(jīng)濟學(xué)上所講的效用最大化。
從需求的方面看，起碼兩個方面應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注。第一是當(dāng)從我國擁有１３億人口的基本國情出發(fā)的時候，一個顯而易見的結(jié)論是我們不能向所有人提供太大的房子，例如動輒就一百平方米以上。如果向所有的家庭都提供一百平方米以上的房子，那就會大大超乎我們的國力，進而影響經(jīng)濟的進一步發(fā)展。日本、韓國就很少建大房子，這是基于可以使用的土地。韓國嚴(yán)格規(guī)定了絕對不可使用的、另作他途的耕地。第二是不要盲目地搞移民式的城市化。在中國的城市化過程中會有一部分農(nóng)民進入城市，這是需要的，也是可以理解的。然而更科學(xué)、更符合中國實際情況的可能是城鎮(zhèn)化。通過一鄉(xiāng)一品，加強農(nóng)副產(chǎn)品的深加工，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加強農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以此解決三農(nóng)問題，這樣的城鎮(zhèn)化可以減少城市房子供應(yīng)的壓力，有利于經(jīng)濟社會健康發(fā)展。
其次是尋求政府與市場的均衡。毫無疑問，中高收入階層的住房應(yīng)當(dāng)通過市場去解決，中低收入人群的住房應(yīng)當(dāng)通過政府去解決。如果政府加大了經(jīng)濟適用房和廉租房的有效供應(yīng)，就會大大緩和房市壓力，緩和人民群眾在房地產(chǎn)問題上的激憤情緒，在房地產(chǎn)問題上的矛盾也就不會像現(xiàn)在這么尖銳。因此，除了通過科學(xué)的政策制定抑制部分城市的房價過快上漲之外，政府一定要保障廉租房和經(jīng)濟適用房的供給。
政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場方面要有所作為。如規(guī)范房地產(chǎn)市場的秩序，解決貧富兩極分化的問題。解決貧富分化的問題，既有初次分配的問題，更有再分配的問題，再分配包括適時推出物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅；落實兩個“非公經(jīng)濟３６條”，讓民間資本有更多的投資機會；通過土地經(jīng)營制度、財稅制度的改革，解決土地財政的問題等。還要認(rèn)識到，負(fù)利率雖然可以刺激經(jīng)濟，但過度的負(fù)利率將影響人們的預(yù)期，也會擾亂經(jīng)濟秩序。
最后是尋求經(jīng)濟與社會的均衡。任何經(jīng)濟問題都不可能是純粹的經(jīng)濟問題，特別是當(dāng)經(jīng)濟問題發(fā)展到一定程度的時候。政府不可能坐視部分城市房價過高不管。從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的企業(yè)家，為我國的經(jīng)濟發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)，他們的利益訴求也是正當(dāng)?shù)�。我們�?yīng)當(dāng)努力尋找社會各種利益的均衡，尋求經(jīng)濟與社會的均衡，使我們的經(jīng)濟、社會能夠健康、和諧地發(fā)展。