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2010-08-06 作者：策略研究員 陳波翀 來源：上海證券報(bào)
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A股市場(chǎng)7月以來出現(xiàn)了較大幅度的反彈，上證綜指月漲幅為9.97%。但步入8月后，市場(chǎng)分歧加大，特別是銀監(jiān)會(huì)要求進(jìn)行新一輪“壓力測(cè)試”的傳聞，直接觸發(fā)了地產(chǎn)股的回落。昨天，地產(chǎn)股跌幅為2.17%，銀行股的跌幅也接近2%。
對(duì)于市場(chǎng)傳聞的真假，暫不必著急去查究。倒是“壓力測(cè)試”這一風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，筆者以為值得肯定。特別是在地方政府融資平臺(tái)可能面臨巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)，工業(yè)增加值急速下滑的背景下，監(jiān)管層要求銀行未雨綢繆，增強(qiáng)抵抗力，顯然很有必要。
可以毫不夸張地說，地方融資平臺(tái)的償債風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)能過剩以及房地產(chǎn)的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，已成為眼下考驗(yàn)銀行業(yè)生存與發(fā)展的“三把利刃”。特別是今年4月“國十條”出臺(tái)后，一系列抑制非理性住房需求的政策相繼跟進(jìn)，為信貸急劇放大后的投資、投機(jī)性需求拉響了警笛。在上一輪樓價(jià)在2007年10月見頂之后，2008年一季度銀行便被要求進(jìn)行針對(duì)房價(jià)下跌的大規(guī)�！皦毫y(cè)試”，現(xiàn)在，重提壓力測(cè)試，似也能理解。
只不過，畢竟事隔兩年，這次若果真要推“壓力測(cè)試”，那與前一次是有顯著區(qū)別的。當(dāng)時(shí)，銀行“壓力測(cè)試”模擬的場(chǎng)景，是樓價(jià)下跌30%。結(jié)果，并無什么出乎市場(chǎng)意料的東西，只是曾激起過少許“斷供”的浪花。時(shí)至今日，樓價(jià)又大升了一個(gè)臺(tái)階，即便“壓力測(cè)試”模擬的場(chǎng)景還是房價(jià)下跌30%，同時(shí)貸款利率上漲108個(gè)基點(diǎn)，而銀行的不良房地產(chǎn)貸款在貸款總量中的占比，則將上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。這也預(yù)示著，銀行的稅前利潤將下跌20%。
或許，正是這樣的推算，催生了新一輪的測(cè)試要求。而有種估計(jì)是房價(jià)下跌的幅度以60%計(jì)算。這倒真有些出人意料。不妨看一下香港的數(shù)據(jù)。自1980年以來，香港大致經(jīng)歷了三次房價(jià)的下跌周期，每輪下跌幅度均在50%附近。如果說香港人多地少，不具備可比性，那么再來看看日本。樓價(jià)見頂后，日本房價(jià)跌幅一度接近60%。但是，日本顯然也不具備可比性，畢竟兩國的土地所有權(quán)制度完全不同�？梢钥吹降氖�，開發(fā)商往往是“以銷定產(chǎn)”，樓價(jià)一下跌，銷售進(jìn)度自然受到影響，開發(fā)商拿地?zé)崆橐泊鬁p。鑒于地方政府越來越倚重賣地收入，自然也不會(huì)在地價(jià)低迷的時(shí)候賣地。這樣，新增土地供給減少，部分起到了緩解供過于求的矛盾，對(duì)房價(jià)止跌有一定的抑制作用。因此，從2007年開始的房價(jià)回落周期看，房價(jià)的下跌態(tài)勢(shì)是先急跌，后平緩。一般初期跌幅在20%左右，再往后就很難繼續(xù)往下跌了。
由此不難看出，即便是樓價(jià)真的出現(xiàn)了歷史大頂，預(yù)期在短期內(nèi)下跌50%，還是不太現(xiàn)實(shí)的。更有可能的情況，或者是房價(jià)先跌20%，再隨著成交的低迷，緩慢步入下跌通道，在3至5年之內(nèi)，走完這一輪下跌周期。從統(tǒng)計(jì)局公布的商品房待售情況看，截至今年6月末，住宅待售面積為1.9億平方米，若按2009年的銷售面積，最樂觀的估計(jì)，恐怕也要一年半左右才能完全消化。
換句話說，當(dāng)前的樓價(jià)較2007年高點(diǎn)，還有不少虛高，提高“壓力測(cè)試”的下跌門檻，有其合理因素。但更應(yīng)該看到，在中國獨(dú)特國情下的市場(chǎng)環(huán)境里，房價(jià)短期內(nèi)不太可能大幅下跌，更別提普遍出現(xiàn)30%以上的跌幅了。如此說來，大幅抬高標(biāo)準(zhǔn)的新一輪“壓力測(cè)試”，就難免有“矯枉過正”之嫌。畢竟，銀行的安危，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)的長治久安。一旦有任何超預(yù)期的因素，均會(huì)影響經(jīng)濟(jì)增長的可持續(xù)性。
基于上述判斷，筆者認(rèn)為，“壓力測(cè)試”可適當(dāng)提高房價(jià)下跌門檻，但切不可把樓價(jià)下跌60%的極端情況，作為下一步政策取向的決策依據(jù)。不管是從保增長，還是調(diào)結(jié)構(gòu)的角度，房地產(chǎn)的調(diào)控政策理應(yīng)持續(xù)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行。
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