7月30日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》(簡稱《意見》)，從五方面對戶籍改革提出具體要求。作為推進新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵一環(huán)，戶籍改革終于落下重子。
繼而，外界紛紛把目光投向了新型城鎮(zhèn)化另一重要環(huán)節(jié)—土地改革。中國土地學(xué)會副理事長、中國土地問題研究專家黃小虎在接受《新華有約》專訪時表示：“土地改革是一項綜合性改革，待到財稅制度、戶籍制度、投融資制度、金融體制以及干部考核制度各項改革取得成效，土地制度改革的最重要的一步就有條件推出，那時征地制度改革和城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場改革等，也就順理成章，橋到船頭自然直了�！�
財稅、戶籍改革的推動有利于土改
從上世紀90年代初開始，社會各界探討征地制度改革和集體建設(shè)用地入市改革，探討了20多年，改革卻遲遲難以推進。黃小虎認為，主要是存在法律、思想理論和制度方面的障礙。其中最深層次的是制度障礙：政府既是土地管理者又是經(jīng)營者。
“比如，一方面我們國家人多耕地少，我們的政策目標(biāo)要保護耕地，要節(jié)約利用土地。而另一方面，又允許政府經(jīng)營土地，地方的建設(shè)主要依賴不斷征地、賣地來籌集所需資金。在這種情況下，保護耕地和集約利用土地的目標(biāo)便無法實現(xiàn)�！�
而十八屆三中全會以來，土地制度改革的前景逐漸變得清晰。黨的十八屆三中全會《決定》提出：“健全國家自然資源資產(chǎn)管理體制，統(tǒng)一行使全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責(zé)。完善自然資源監(jiān)管體制，統(tǒng)一行使所有國土空間用途管制職責(zé)�！�
“也就是明確提出了要把所有者的權(quán)利與管理者的權(quán)力，把這兩者要分開。要互相監(jiān)督互相制約。這個問題其實是解決土地問題的要害所在�！秉S小虎表示。他認為，把這個政府經(jīng)營土地的問題解決了以后，征地制度的改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的改革，都自然會得到推進。
但黃小虎認為目前土地制度改革的時機并不成熟。比如政府不再經(jīng)營土地，地方提供公共服務(wù)的資金和地方建設(shè)資金怎么來?必須要改革相關(guān)的財稅體制、投融資體制。另外，農(nóng)民的宅基地能不能進入市場，跟戶籍制度肯定也有很大的關(guān)系啊。而這也就意味著，土地制度改革是一項綜合性改革。
6月30日，中央政治局審議通過了《深化財稅體制改革總體方案》、《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》，吹響了新一輪財稅體制改革、戶籍制度改革的進軍號。
兩項改革尤其是財稅體制改革的推出速度，超出了黃小虎的預(yù)期�！拔覜]想到這么快就推行了。很顯然，這個改革為土地制度改革創(chuàng)造了條件。如果建立了地方的主體稅種，現(xiàn)在這種主要依靠增量土地的出讓收入的土地財政，就有一個替代了。”
“頂層設(shè)計”+“地方探索”
在黃小虎看來，待到財稅制度、戶籍制度、投融資制度、金融體制以及干部考核制度各項改革取得成效，推出轉(zhuǎn)變政府經(jīng)營土地職能的改革，阻力會比現(xiàn)在小得多。而這項改革推出以后，其他土地制度的改革也就“橋到船頭自然直”了。他估計，這個時間節(jié)點大概會是在2017年、2018年。
當(dāng)然，任何一項改革既需要“頂層設(shè)計”，也需要地方的不斷探索。十七屆三中全會決定以后，土地制度改革盡管在國家的法律制度層面沒有大突破，但是地方加大了改革試點的力度。
2008年5月，浙江七星鎮(zhèn)在嘉興市先行先試“兩分兩換”政策;2008年12月，重慶農(nóng)村土地交易所成立，探索地票制度試驗;2009年9月，廣東正式出臺“三舊改造“政策文件;”2010年3月，北京啟動50個城中村改造。
黃小虎評價稱，這些改革都或多或少的突破了我們現(xiàn)行法律、制度，盡管不一定是從正面突破。比如說廣東的三舊改造，名義是集約用地改革試驗，但核心經(jīng)驗其實是保護農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)。如果不承認農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利，三舊是改不動的。地方的這些探索和試驗，得到了政府的土地管理部門不同程度的支持，因為他們的做法符合中央提出的改革方向。
近幾年地方的探索仍在加快。去年12月20日，位于深圳市寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)、占地面積1.45萬平方米的原農(nóng)村集體工業(yè)用地，以底價1.16億元成交，鳳凰社區(qū)與深圳市政府按30%：70%的比例“分享”這筆出讓款項，并將無償獲得占該項目總建筑面積20%的配套物業(yè)。
今年8月4日，深圳市規(guī)土委又發(fā)布《關(guān)于促進安居型商品房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定(征求意見稿)》，深圳將鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的未征轉(zhuǎn)用地用于安居型商品房建設(shè)，以彌補深圳保障房用地來源的不足。
“雖然不是真正的‘集體土地入市’，但與集體土地入市的基本精神是一致的�！敝悬S小虎認為，深圳模式為地方探索農(nóng)地入市提供了借鑒樣本。
統(tǒng)一市場乃權(quán)利的平等
事實上，十八屆三中全會明確“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”后，作為全國土地主管部門的國土資源部，也已經(jīng)在研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)新規(guī)，并作為其2014年重點工作之一。
對于“統(tǒng)一市場”的概念，黃小虎認為，實際上是權(quán)利的平等。他解釋稱用土地只能用國有的土地不能用農(nóng)村的土，那就不是平等的權(quán)利。
“這本身已經(jīng)意味著小產(chǎn)權(quán)這個概念本身就不應(yīng)該再有了。我們將來禁止的是違法的東西，而不是劃分什么大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)。也就是說在承認權(quán)利的基礎(chǔ)上按照規(guī)劃引導(dǎo)來建設(shè)，你建是可以的，但是你必須按著我的要求，什么樣的基礎(chǔ)設(shè)施、配套，什么樣的建筑標(biāo)準(zhǔn)，沒有規(guī)劃許可，沒有建筑許可，你就叫做違法建筑�！�
針對有人擔(dān)心統(tǒng)一市場建立以后，農(nóng)民會不會漫天要價，抬高建設(shè)成本，黃小虎表示，他不否認個別現(xiàn)象會有，但是按照市場的規(guī)律這個問題不會普遍發(fā)生。因為真正放開市場以后，土地是有區(qū)位因素的，在供求關(guān)系作用下，城鄉(xiāng)結(jié)合部這個位置土地的市場價格就會下來。當(dāng)前征地難就難在沒有市場，地價沒有客觀標(biāo)準(zhǔn)，參照的都是政府賣地的價格。
另外還有很多市場的方法可以解決問題，比如說土地入市就是土地財產(chǎn)化了，既然財產(chǎn)化了便可以要求照章納稅。還有，政府可以發(fā)行土地債券卷的，補償款能否有部分以土地債券的形式支付?
那么是否土地改革問題解決后，房價問題便迎難而解?黃小虎認為，不能說房價高和地價高沒有關(guān)系，從供地結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)營性用地占比低推高了地價。但真正解決房價問題，要從土地制度和住房制度兩個方面來介入。
