國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心近日再次向社會(huì)公開(kāi)了其為十八屆三中全會(huì)提交的“383”改革方案，其中涉及的允許集體土地入市引起不小關(guān)注，此舉或?qū)槲磥?lái)房地產(chǎn)土地供應(yīng)模式帶來(lái)巨大變化。業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)供地模式或從單軌變雙軌，將緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供地不足的局面，同時(shí)伴隨集體土地的入市，將會(huì)給擁有大量土儲(chǔ)的大型房企帶來(lái)不同程度的影響。
方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。知名地產(chǎn)評(píng)論人徽湖告訴新華網(wǎng)記者，近幾年，地價(jià)一直是推動(dòng)房?jī)r(jià)的重要因素。理論上說(shuō)，巨大土地供應(yīng)的增加，將有助于抑制地價(jià)的增長(zhǎng)從而遏制房?jī)r(jià)的上漲。
“383方案”或致土地供應(yīng)單軌變雙規(guī)
方案提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，相應(yīng)收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應(yīng)。
“以前的供地方式是國(guó)有用地單一的單軌制供地模式，現(xiàn)在383改革最重要的突破是土地供應(yīng)從單一變成雙軌，這是最根本的改變�！被蘸硎尽�
伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)的大背景，房地產(chǎn)行業(yè)不斷被催熱，加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，原本的供地模式和節(jié)奏已經(jīng)不能滿(mǎn)足當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地的需求，隨之而來(lái)的是征地制度遇到難以為繼的挑戰(zhàn)和障礙，土地市場(chǎng)的供地模式遭遇前所未有的瓶頸。
關(guān)于集體土地入市的話(huà)題，早在兩年前或者更早時(shí)間，已經(jīng)有人提出，為何這次這個(gè)時(shí)機(jī)再被拿出熱議，足以說(shuō)明了當(dāng)前土地市場(chǎng)面臨的重大問(wèn)題。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文曾表示，農(nóng)村集體土地的主要問(wèn)題不是入市問(wèn)題，而是在保證其權(quán)利的基礎(chǔ)上，對(duì)其用途要有嚴(yán)格限定。
公開(kāi)資料顯示，深圳市此前便允許農(nóng)村集體土地入市交易，盡管對(duì)相關(guān)范圍和條件都有所設(shè)定，未來(lái)對(duì)于市場(chǎng)的效力如何也不得而知，但這種土地出讓制度的改革創(chuàng)新，或許在不久的將來(lái)，對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展起到不小作用。
“土地制度的改變一定要跟中央地方的財(cái)稅體制同步變化，不然會(huì)執(zhí)行不了，因?yàn)闀?huì)涉及很多利益分配的問(wèn)題�！被蘸硎�，這其實(shí)就是中央和地方的博弈過(guò)程。
或?qū)⒕徑夤┑夭蛔?大型囤地房企將受沖擊
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)如此之熱，主要原因還在于土地供應(yīng)上，一線(xiàn)城市表現(xiàn)尤其明顯。民革中央此前的一份調(diào)查報(bào)告顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)建成區(qū)只有5700萬(wàn)畝，而農(nóng)村集體建設(shè)用地卻有2.84億畝，是前者的5倍。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果這部分集體建設(shè)用地可以直接入市，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了一個(gè)龐大的資源供應(yīng)渠道。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰分析，允許集體建設(shè)用地直接入市，享有與國(guó)有建設(shè)用地同等權(quán)利，房地產(chǎn)市場(chǎng)將增加巨量土地供應(yīng)，將根本上緩解長(zhǎng)期以來(lái)土地有效供應(yīng)不足的問(wèn)題。
“允許集體土地入市，表明政府要加大供地的渠道和模式，目的就是為了緩解供地不足的局面，”
徽湖表示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響不排除整個(gè)房?jī)r(jià)下降的結(jié)果，當(dāng)然一線(xiàn)城市除外，尤其像北京這種一線(xiàn)城市高城市化率的，幾乎沒(méi)有集體用地帶來(lái)的影響不會(huì)明顯。但是，對(duì)于省市城市的沖擊將非常大。
“對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，將有利于增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，活躍市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，存有大量土地的大型房企來(lái)說(shuō)，或是災(zāi)難性的影響�！被蘸治�，之前40個(gè)億買(mǎi)的地，現(xiàn)在如果集體土地上市，旁邊的集體用地也許10或20個(gè)億就能買(mǎi)到。
一旦集體土地入市，將給地方土地財(cái)政帶來(lái)不可小覷的影響。因此，從當(dāng)前地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政的環(huán)境來(lái)看，這種土地出讓方式，不可能完全放開(kāi)，應(yīng)該是漸變式的，可能某些城市先試點(diǎn)，再逐步擴(kuò)大。不可能一蹴而就，否則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的打擊將是致命的。
農(nóng)業(yè)部政策法規(guī)司原司長(zhǎng)郭書(shū)田日前向媒體表示，土地制度改革涉及到部門(mén)的利益，涉及到地方政府的利益，阻力很大，但是一定要?jiǎng)诱娓瘢Ｗo(hù)農(nóng)民的土地利益，最根本的還是要打破政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，允許農(nóng)村土地直接進(jìn)入市場(chǎng)，由市場(chǎng)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，政府負(fù)責(zé)制定規(guī)則以及監(jiān)督。