5月以來，房地產(chǎn)市場價漲量跌，各主要城市房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)喜中藏憂；加上流動性收緊的預期逐步發(fā)酵，地產(chǎn)股近來一直充當市場下行的主力軍，中信房地產(chǎn)指數(shù)累計下跌8.41%。分析人士指出，盡管地產(chǎn)股短期存在超跌反彈的動力，但長期看地產(chǎn)行業(yè)增速下滑，未來將進入平穩(wěn)發(fā)展期，因而地產(chǎn)股的低估值優(yōu)勢難續(xù)，政策預期將成為決定該板塊表現(xiàn)的關鍵。
多因素壓制股價走勢
6月以來，大盤再度進入調(diào)整周期，滬綜指前期低點告破，令市場情緒更趨低迷。其中地產(chǎn)股成為下跌的主力軍。中信房地產(chǎn)指數(shù)月內(nèi)累計下跌8.41%，萬科A下跌12.85%，保利地產(chǎn)下跌10.83%，招商地產(chǎn)下跌11.64%，金地集團下跌13.16%，二三線地產(chǎn)股也顯著跑輸大盤。
分析人士普遍認為，地產(chǎn)股的跌跌不休，一方面是基于政策預期，另一方面也受基本面拖累。具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)5月銷售數(shù)據(jù)環(huán)比下滑，中信證券指出，5月份樣本城市銷售面積同比增長11.0%，環(huán)比下降5.1%；6月第一周起，很多地方的銷售情況更加清淡。預計6月份的行業(yè)銷售數(shù)字或出現(xiàn)同比零增長甚至負增長，環(huán)比繼續(xù)下滑。
此外，投資者近期對于流動性的預期也不再樂觀，這令市場整體承壓，地產(chǎn)股更是首當其沖。其一，近期銀行間利率大幅上升，顯示資金面趨緊，但央行緩解流動性緊張的動作力度遠小于市場預期，令投資者擔憂管理層將“去杠桿”。其二，6月初，美聯(lián)儲退出量化寬松預期在股市中蔓延，使得包括中國股市在內(nèi)的新興市場短期波動加劇。本周，美聯(lián)儲將對QE退出的預期再作說明，或仍將引發(fā)全球股市的震蕩。而國內(nèi)央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月新增外匯占款僅669億元，較前4月大幅回落，加劇了投資者對于熱錢流出的擔憂。
反彈腳步緊貼“低估陷阱”
本周以來，消息面偏暖令地產(chǎn)股出現(xiàn)了短暫的彈升，但主流地產(chǎn)股的彈升幅度普遍不大，反映出資金對地產(chǎn)股的熱情不再。事實上，目前地產(chǎn)股更多是受預期的牽制，而這一預期越來越“糾結”：銷售上行時，投資者擔心政策會再度施壓；銷售下行時，投資者則擔心房價會不穩(wěn)定。
6月以來，地產(chǎn)股的走勢可謂“如履薄冰”，從基本面和政策面找不到支持地產(chǎn)股走強的理由，因而即便是經(jīng)歷了跌跌不休，在政策預期尚未發(fā)生改變時，地產(chǎn)股的反彈也可能只是曇花一現(xiàn)，最終仍回到震蕩尋底的通道中。
目前機構對地產(chǎn)股走勢存在較大分歧。方正證券表示，目前地產(chǎn)板塊的動態(tài)PE不到13倍，處于底部區(qū)域，是較好的布局機會。中銀國際認為，短期流動性擾動過后，優(yōu)質開發(fā)商銷售基本面未變，政策預期穩(wěn)定，這是下半年板塊震蕩上行的基礎，目前板塊較大的跌幅令其存在估值修復動力。但也有分析人士表達了對三季度地產(chǎn)股的擔憂，莫尼塔研究報告指出，地王頻出、房價超預期上漲，使樓市基本面越來越傾向于“價漲量滯”這一組合，這或誘發(fā)基本面和政策預期對地產(chǎn)股的“雙殺”。
整體來看，目前配置地產(chǎn)股的時機還未出現(xiàn)，投資者不宜過多糾結地產(chǎn)股一兩天的反彈，中期還是應減少配置。