已披露房地產(chǎn)上市公司年報(bào)顯示，龍頭房企重要財(cái)務(wù)指標(biāo)處于領(lǐng)先地位，而許多小型房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑或虧損，兩極分化格局越發(fā)明顯。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的研究報(bào)告指出，2012年房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)進(jìn)一步向大型企業(yè)集中，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰將導(dǎo)致行業(yè)集中度穩(wěn)步提升。
兩極分化明顯
在“招保萬(wàn)金”四大房企中，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)已于2012年躋身千億軍團(tuán)，而招商、金地兩家房企全年銷(xiāo)售金額均在350億元的規(guī)模。從銷(xiāo)售金額的同比增幅來(lái)看，2012年四大房企均實(shí)現(xiàn)了10%以上的銷(xiāo)售增幅，銷(xiāo)售面積更是全部達(dá)到20%以上的增長(zhǎng)。龍頭房企全年業(yè)績(jī)表現(xiàn)超出預(yù)期。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2013中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》指出，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)背景下企業(yè)的優(yōu)勝劣汰在穩(wěn)步推進(jìn)，行業(yè)集中度在穩(wěn)步提升。作為測(cè)評(píng)研究官方平臺(tái)的中房網(wǎng)，發(fā)布了房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)榜單和500強(qiáng)首選品牌榜單。數(shù)據(jù)顯示，2012年前10強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售總金額達(dá)到7973.66億元，占500強(qiáng)銷(xiāo)售總金額的32%，較2011年提升4個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積總計(jì)8339.3萬(wàn)平方米，占500強(qiáng)總銷(xiāo)售面積的36%，占比較上年大幅提升7個(gè)百分點(diǎn)。
專(zhuān)家指出，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)明顯，在市場(chǎng)成交筑底回暖后，標(biāo)桿企業(yè)由于具備更強(qiáng)的環(huán)境適應(yīng)能力，能夠有效抓住市場(chǎng)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
年報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)、中航地產(chǎn)等12家房企2012年凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。萬(wàn)好萬(wàn)家凈利潤(rùn)虧損6469.7萬(wàn)元，同比下降432%，成為2012年第一家報(bào)虧的房企。
盡管兩極分化格局加劇，不過(guò)中小房企是否會(huì)被淘汰尚難定論。蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶表示，誰(shuí)將被洗牌出局，不取決于企業(yè)規(guī)模大小，而是取決于企業(yè)健康程度。有些大房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)好，但經(jīng)營(yíng)管理水平和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不一定高，就處于“亞健康”狀態(tài)，容易出問(wèn)題。相反一些區(qū)域小房企雖然規(guī)模小，但穩(wěn)扎穩(wěn)打，經(jīng)營(yíng)狀況就會(huì)比較健康。
規(guī)模擴(kuò)張放緩
報(bào)告顯示，2012年500強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模238.25億元，同比增長(zhǎng)13.75%，這一增速已經(jīng)連續(xù)三年下滑�？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)整體性的爆發(fā)式增長(zhǎng)難以再現(xiàn)，規(guī)模擴(kuò)張速度正在步入有序增長(zhǎng)的階段，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將取決于產(chǎn)品、服務(wù)、管理和品牌等多重因素。
從龍頭房企來(lái)看，盡管銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速，不過(guò)普遍存在利潤(rùn)空間被擠壓的狀況。2012年500強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為4.34億元，同比下降18.64%。在土地、人力等成本持續(xù)上漲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)行業(yè)難以獨(dú)善其身，如果企業(yè)不能找出新的創(chuàng)利來(lái)源，或者無(wú)法更有效地控制成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮的狀況將在更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持續(xù)。
此外，在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，2012年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等三費(fèi)比率創(chuàng)下近五年內(nèi)的最高值，達(dá)到13.76%，費(fèi)用壓力凸顯，企業(yè)控制成本的能力有待加強(qiáng)。
為此，不少企業(yè)開(kāi)始積極探尋全新的盈利渠道。繼2011年成功進(jìn)入韓國(guó)濟(jì)州島后，2012年8月，綠地集團(tuán)海外投資第二單將落子澳大利亞悉尼，總投資約80億元建集住宅、配套商業(yè)及酒店于一體的大型示范性生活區(qū)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，包括碧桂園、萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通等十余家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。