往年被開(kāi)發(fā)商寄予厚望的“金九銀十”樓市旺季今年顯得頗為平淡。從9月初至今的三周成交情況來(lái)看，全國(guó)十大重點(diǎn)城市9月前三周商品住宅總成交量為55042套，環(huán)比8月前三周的61309套，下降了10%。“金九”無(wú)望，或許已成定局。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年的“金九”開(kāi)發(fā)商的重頭戲明顯是“搶種”，而非“搶收”，今年上半年實(shí)現(xiàn)了資金回籠的房企在這個(gè)“金九銀十”顯得頗為篤定：剛需項(xiàng)目其價(jià)格幾乎都按兵不動(dòng)，鮮見(jiàn)低于9折的大幅降價(jià)；而高端項(xiàng)目由于成交阻滯而率先降價(jià)，但不少項(xiàng)目折后價(jià)仍高于今年年初的最低點(diǎn)。諸多現(xiàn)象表明，今年的“金九”與往年大為不同，購(gòu)房需求提前透支，開(kāi)發(fā)商降價(jià)動(dòng)力亦不足，買(mǎi)賣雙方均顯得后繼乏力，整個(gè)市場(chǎng)陷入又一輪博弈期。
“金九”成色明顯不足
9月已接近尾聲，而房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期中的“井噴”局面并沒(méi)有到來(lái)。據(jù)中原監(jiān)測(cè)54個(gè)城市新房市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示：9月前20天新房成交量環(huán)比8月同期下降了8.8%，值得注意的是，這已是近4各月來(lái)同期成交量的最低點(diǎn)。今年的“金九”不僅鐵定成色不足，甚至比7、8月份的樓市淡季還要遜色。
直至9月第三周（9.17—9.23），包括“北上廣深”四個(gè)一線城市在內(nèi)的十個(gè)重點(diǎn)城市新房成交量依然未能走出低迷，單周成交量為18053套，環(huán)比上周減少了1.1%，比8月同期下降了10.6%，大部分城市成交量都出現(xiàn)了不同程度的下滑。在北京，新建商品住宅（包含保障房）網(wǎng)簽量為2107套，與前一周相比下降5%。在深圳，上周新建住宅成交套數(shù)為532套，環(huán)比下降了21.19%，創(chuàng)下了近20周來(lái)單周成交量的最低點(diǎn)。南京與蘇州上周新房成交量更是環(huán)比分別大跌21%和39%。十大重點(diǎn)城市中僅上海、廣州和成都由于新房供應(yīng)量大增，新建住宅成交量環(huán)比前周分別上漲了34%、33%和20%，但實(shí)際成交量與往年的金九仍不可同日而語(yǔ)。
不僅是新房市場(chǎng)低迷，二手房市場(chǎng)同樣如此。鏈家房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月前19日，北京二手房住宅成交量為7080套，環(huán)比上月同期下降了11。4%，預(yù)計(jì)9月中上旬成交量將在7600套左右，與8月同期相比降幅超過(guò)10%。而上海二手房市場(chǎng)則更加慘淡，根據(jù)德佑地產(chǎn)市中心各門(mén)店提供的數(shù)據(jù)顯示，9月前20天僅帶看量就比8月同期下跌20.3%，說(shuō)起成交量，各大中介公司內(nèi)部人士更是大搖其頭。
尤其是在上海，上海市房地部門(mén)9月再次重申加大限購(gòu)執(zhí)行力度并進(jìn)行行業(yè)內(nèi)檢查整頓，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響。上海德佑地產(chǎn)徐家匯店經(jīng)理曹倩倩表示，由于政策的效果存在一定滯后性，加上近期住房限購(gòu)政策的檢查又從嚴(yán)，因此先前頒布的外地單身人士限購(gòu)政策的效果在9月有了非常明顯的體現(xiàn)。受此影響，該店9月的帶看量下跌兩成。
然而，房東方面卻沒(méi)有因?yàn)閹Э吹臏p少而對(duì)價(jià)格做出調(diào)整。德佑地產(chǎn)徐家匯地區(qū)的門(mén)店甚至表示，目前該地區(qū)出現(xiàn)了掛牌減少，房東跳價(jià)的情況。此外，雖然一手市場(chǎng)成交量相比8月沒(méi)有太大起色，但是金九的季節(jié)因素仍然讓開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)力度大增，不少承接一手代理業(yè)務(wù)的中介門(mén)店也存在著工作重心向一手偏移的情況，這無(wú)疑也加劇了二手房帶看量的滑坡，導(dǎo)致成交明顯萎縮。
價(jià)格回升疊加需求透支
雖然9月以來(lái)各地樓市成交量起色不大，但有了上半年銷售回籠的巨量資金在手，多數(shù)開(kāi)發(fā)商心態(tài)顯得頗為淡定，價(jià)格策略明顯保守。
中原地產(chǎn)9月在全國(guó)11個(gè)城市新房市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)查顯示，北京、天津、長(zhǎng)春、鄭州、濟(jì)南、重慶、沈陽(yáng)被調(diào)研的樓盤(pán)中有超過(guò)50%的樓盤(pán)在9月出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象，且漲價(jià)幅度在5-10%之間。當(dāng)然也有部分房企持謹(jǐn)慎態(tài)度，成都、昆明、西安、大連被調(diào)研的樓盤(pán)中有超過(guò)60%的樓盤(pán)維持原來(lái)的價(jià)格銷售，其中昆明和大連超過(guò)80%的樓盤(pán)未調(diào)整價(jià)格。
“金九銀十價(jià)格不降反升，這與開(kāi)發(fā)商手中現(xiàn)金充裕、全年銷售指標(biāo)完成情況良好有直接關(guān)系�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格策略上見(jiàn)好就收、價(jià)格上浮是9月樓市需求無(wú)力、成交量回落的主要原因。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究員黃健華認(rèn)為，商品房交易量下滑與近期企業(yè)價(jià)格策略普遍保守有關(guān)。自7月以來(lái)，房企降價(jià)優(yōu)惠的措施逐漸減少，優(yōu)惠幅度開(kāi)始收窄，而房?jī)r(jià)止跌回漲也開(kāi)始成為主要趨勢(shì)。
“9月成交量上不去，最大的原因可能就是價(jià)格�！睖弦患抑科蟮匿N售總監(jiān)告訴記者，調(diào)控兩年來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商一不拿地，二不開(kāi)工，加上之前的銷售，資金壓力不像去年底那么大。庫(kù)存也沒(méi)去年底時(shí)那么多，因此今年底不會(huì)出現(xiàn)像去年底那種大幅降價(jià)促銷的情況。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟稱，前期樓市的回暖，與部分剛需樓盤(pán)的降價(jià)促銷有較大關(guān)系，一旦前期降價(jià)樓盤(pán)過(guò)了強(qiáng)銷期，而其他樓盤(pán)又不能及時(shí)接棒降價(jià)，成交量自然無(wú)法繼續(xù)維持高位。目前真正明顯降價(jià)的樓盤(pán)依然限于少數(shù)，大部分項(xiàng)目仍在按兵不動(dòng)，導(dǎo)致購(gòu)房者產(chǎn)生觀望情緒。
除了價(jià)格因素外，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，前期累積的購(gòu)房需求在今年上半年被大量提前透支也是“金九”變味的重要原因。“想買(mǎi)的、有資格買(mǎi)的、買(mǎi)得起的，都在上半年買(mǎi)過(guò)了�！庇袠I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，從今年3月開(kāi)始到今年8月，樓市成交量維持高位足足半年，連傳統(tǒng)淡季的7、8月份熱度都絲毫未減，“淡季不淡，旺季不旺”是今年下半年樓市的最主要特點(diǎn)。同時(shí)，由于限購(gòu)政策未變，使得后續(xù)購(gòu)買(mǎi)需求難以為繼。
中原地產(chǎn)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，北京、長(zhǎng)春、昆明、大連、沈陽(yáng)被調(diào)研的項(xiàng)目中，受前期購(gòu)房需求已大量釋放及多數(shù)樓盤(pán)取消優(yōu)惠措施的影響，大部分樓盤(pán)客戶來(lái)訪量均出現(xiàn)持平或下滑的情況。
“銀十”有望量升價(jià)穩(wěn)
展望“銀十”，由于9月底各地供應(yīng)量開(kāi)始普遍增加，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，10月成交量較9月會(huì)有所增加。而促進(jìn)成交的關(guān)鍵問(wèn)題依然在于，如何找到一個(gè)買(mǎi)賣雙方都能接受的價(jià)格平衡點(diǎn)，這在未來(lái)的一兩周內(nèi)應(yīng)該能看到答案。
與去年剛需樓盤(pán)打響降價(jià)第一槍不同的是，今年豪宅開(kāi)發(fā)商或?qū)㈩I(lǐng)跌樓市。記者了解到，從9月初開(kāi)始，中海地產(chǎn)全國(guó)多個(gè)城市旗下項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)限時(shí)優(yōu)惠活動(dòng)，或許成為今年第一個(gè)在“金九銀十”啟動(dòng)全國(guó)性促銷龍頭房企。從8月開(kāi)始高端住宅市場(chǎng)出現(xiàn)需求明顯后繼不足，這或許是豪宅開(kāi)發(fā)商在今年“金九銀十”率先啟動(dòng)降價(jià)促銷的主要原因。
在上海，曾經(jīng)的長(zhǎng)風(fēng)地王項(xiàng)目“中海紫御豪庭”近期開(kāi)始在原先認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再總價(jià)立減20萬(wàn)元，另外兩個(gè)在售項(xiàng)目也都在總價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行立減；在深圳，中�？党峭瞥�1萬(wàn)抵20萬(wàn)的優(yōu)惠活動(dòng)；在重慶，中海地產(chǎn)旗下四大項(xiàng)目也推出“四盤(pán)兩億禮饋”活動(dòng)，限時(shí)優(yōu)惠幅度最高每套達(dá)100萬(wàn)；在天津，中海推出100套限時(shí)特價(jià)房源，最高優(yōu)惠折扣達(dá)八折。
不僅是中海，例如長(zhǎng)甲地產(chǎn)旗下的多個(gè)項(xiàng)目目前折扣力度在上海堪稱最大，如長(zhǎng)泰東郊御園近期新推房源在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上再打63折；即將開(kāi)盤(pán)的華潤(rùn)佘山九里去年開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上，而如今開(kāi)盤(pán)售樓處報(bào)價(jià)僅為2.3萬(wàn)元/平方米；在近期舉行的上海國(guó)際高端物業(yè)展上，國(guó)信世紀(jì)海景開(kāi)發(fā)商也表示，限購(gòu)和限貸是影響高端物業(yè)銷售的撒手锏，高端市場(chǎng)整體銷售阻滯，要想取得好的銷售業(yè)績(jī)就必須比同質(zhì)項(xiàng)目有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
“就算豪宅開(kāi)發(fā)商有一定降價(jià)壓力，但今年打折力度一定不及去年，部分樓盤(pán)折扣最大，但報(bào)價(jià)也很高，折算下來(lái)的實(shí)際成交價(jià)仍高于今年年初。”克爾瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，中低端剛需項(xiàng)目如今降價(jià)空間已經(jīng)不大，目前大多數(shù)項(xiàng)目依然按兵不動(dòng)，而豪宅則仍有一定的價(jià)格下調(diào)空間。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，10月開(kāi)發(fā)商不可能像去年底那樣采取激進(jìn)的方式，犧牲利潤(rùn)、保命一樣地去“以價(jià)換量”，頂多只會(huì)小幅度、階段性地促銷，一方面保證跑量，一方面價(jià)格要平穩(wěn)�！爸灰蝿�(wù)能完得成，就不會(huì)不顧一切地跑量�！毖ㄐ垲A(yù)計(jì)，今年9、10月份的普遍折扣應(yīng)該在9折左右。
十大城市商品住宅近兩月成交量統(tǒng)計(jì)
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9月第三周
北京 2107
上海 2846
深圳 532
廣州 2087
天津 1748
杭州
1527
南京 1407
成都 2379
青島 1960
蘇州 1460
總計(jì) 18053
9月第二周
北京 2219
上海 2128
深圳 675
廣州 1572
天津 1941
杭州
1572
南京 1775
成都 1983
青島 1973
蘇州 2417
總計(jì) 18255
9月第一周
北京 2275
上海 2424
深圳 752
廣州 1869
天津 1630
杭州
1476
南京 1381
成都 2057
青島 2004
蘇州 2866
總計(jì) 18734
8月第三周
北京 3254
上海 1816
深圳 810
廣州 2117
天津 1980
杭州
1339
南京 1514
成都 2358
青島 2223
蘇州 2787
總計(jì) 20198
8月第二周
北京 3387
上海 1897
深圳 773
廣州 1584
天津 1805
杭州
1429
南京 1700
成都 2531
青島 1376
蘇州 3257
總計(jì) 19739
8月第一周
北京 2371
上海 2985
深圳 916
廣州 1953
天津 2440
杭州
1962
南京 1302
成都 2328
青島 2314
蘇州 2801
總計(jì)
21372
數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部