2012年下半年伊始，廣深豪宅市場(chǎng)迎來(lái)了久違的放量。
7月14日，星河集團(tuán)在廣州的首個(gè)豪宅項(xiàng)目星河丹堤首度亮相；7月15日，招商地產(chǎn)(000024,股吧)在深圳蛇口打造“深圳首個(gè)高端公寓”，159戶、面積175－517平方米的伍茲公寓被定位為“超高端”，預(yù)計(jì)售價(jià)在10萬(wàn)元/平方米。
廣州、深圳迎來(lái)豪宅供應(yīng)潮。近兩年的累積、壓抑許久的購(gòu)房需求以及樓市的回暖效應(yīng)，讓廣深豪宅有了釋放喘息之機(jī)。
但諸多業(yè)內(nèi)人士表示，由于限購(gòu)尚未取消，購(gòu)買資格受限，以及高庫(kù)存和房產(chǎn)稅的潛在風(fēng)險(xiǎn)，豪宅雖集中放量，價(jià)格卻難以大幅上漲。
樓市回暖下集中釋放
豪宅市場(chǎng)的回暖實(shí)際上在二季度已現(xiàn)端倪。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，二季度廣州一手豪宅成交量約390套，環(huán)比增加64.1%，季末平均售價(jià)維持在每平方米約32000元，環(huán)比微升0.4%。上半年一手豪宅總成交量為640套，平均售價(jià)低于去年同期3.7%。
在二季度，廣州已推出的豪宅項(xiàng)目就有位于珠江新城花城大道的嘉裕公館和位于海珠區(qū)珠江帝景苑全新一期的合生紫龍府。
深圳則有6個(gè)別墅項(xiàng)目計(jì)劃在今年下半年上市，分別為：招商華僑城曦城5期、招商鯨山9期、華僑城燕晗山、大南山紫園、聯(lián)泰梅沙灣和潤(rùn)恒御園，入市單位近1000套。這些項(xiàng)目面積普遍在200平方米以上，更有1380平方米的超大型別墅。
豪宅一直是樓市調(diào)控不可缺少的一部分，伴隨調(diào)控，則是一些豪宅項(xiàng)目不斷地放低身段，適時(shí)降價(jià)。
今年2月公布的《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》上，國(guó)土部門強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。
3月23日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2012年度實(shí)施計(jì)劃》（以下簡(jiǎn)稱《計(jì)劃》）提出，研究對(duì)普通商品住房以及別墅、復(fù)式、大戶型等商品住房實(shí)施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策；對(duì)別墅、復(fù)式、大戶型等商品住房，推進(jìn)交易和保有環(huán)節(jié)的稅收改革。這一文件曾被解讀深圳將開征豪宅稅。
6月18日，國(guó)土部首次將別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目列入最新版的限制、禁止用地項(xiàng)目目錄。這一規(guī)定被業(yè)界普遍解讀為今后別墅類開發(fā)項(xiàng)目將從根源上受到抑制。
每一次的規(guī)定出臺(tái)，豪宅市場(chǎng)總會(huì)受到或多或少的影響，例如3月下旬“深圳”豪宅稅的風(fēng)聲之后，深圳大戶型豪宅水榭山別墅就推出特價(jià)房，降幅20%左右，華僑城片區(qū)的首地容御也出現(xiàn)降價(jià)。
豪宅售價(jià)的降低，加上二季度以來(lái)的市場(chǎng)回暖，一定程度上刺激了銷售量。
世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取對(duì)本報(bào)記者表示，廣州、深圳近期豪宅供應(yīng)量非常大，這種高端物業(yè)在五、六月有不錯(cuò)的成交成績(jī)。原因在于有一部分的中高端剛性需求在里面，之前壓抑太久的投資性需求慢慢被喚起，而高端住宅近期打折、促銷比較多，人們受價(jià)格因素驅(qū)動(dòng)購(gòu)置豪宅。
仲量聯(lián)行中國(guó)住宅綜合事業(yè)部總經(jīng)理羅志強(qiáng)分析，“下半年，在兩次降息等貨幣政策的刺激下，中高端自住需求仍將持續(xù)釋放，推動(dòng)高端住宅成交量出現(xiàn)進(jìn)一步上行，但增幅將有所放緩�！�
業(yè)內(nèi)人士表示，自深圳實(shí)施限購(gòu)限價(jià)以來(lái)，深圳別墅已經(jīng)由預(yù)售轉(zhuǎn)入現(xiàn)售，而部分改善性需求的買家“攢房票”到位，使得別墅供應(yīng)和銷售走旺。
價(jià)格難以大幅上漲
曹取表示，“豪宅市場(chǎng)具有一定的滯后性，會(huì)隨普通住宅的市場(chǎng)趨勢(shì)而動(dòng)�！辈苋≌J(rèn)為，豪宅市場(chǎng)跟隨住宅市場(chǎng)的回暖而回暖。
廣深豪宅7月放量
存貨高企價(jià)格難漲
而接下來(lái)廣深豪宅市場(chǎng)走勢(shì)將如何？
持續(xù)的限購(gòu)、高企的庫(kù)存決定了豪宅價(jià)格難以大幅提升。據(jù)仲量聯(lián)行研究報(bào)告，廣州的豪宅的庫(kù)存仍高于去年年末。而相比廣州，深圳豪宅市場(chǎng)有著更高的庫(kù)存量。據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳下半年計(jì)劃推出13300套豪宅（建筑面積超過144平方米、單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上），相對(duì)于今年上半年的3100套、去年下半年的2900套，增幅逾3倍。
深圳中原二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄表示，今年下半年推出的豪宅產(chǎn)品類型有預(yù)售類、現(xiàn)售類和非住宅屬性的公寓類。這三個(gè)產(chǎn)品由于市場(chǎng)定位、價(jià)格水平等差別，都會(huì)直接影響新的豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。
深圳中原地產(chǎn)事業(yè)七部董事總經(jīng)理張宏認(rèn)為，就深圳來(lái)說(shuō)，下半年別墅市場(chǎng)是“去偽存真”階段，一些大尺度、售價(jià)高、品質(zhì)好的主流別墅起著風(fēng)向標(biāo)的作用。
玉家雄認(rèn)為，深圳下半年豪宅供應(yīng)量大，極有可能成為樓市主要爭(zhēng)奪戰(zhàn)場(chǎng)。大量非住宅屬性類的豪宅供應(yīng)加入市場(chǎng)，如深圳灣一號(hào)、金地大百匯等，這類產(chǎn)品將對(duì)傳統(tǒng)類型的豪宅產(chǎn)生較大的沖擊，直接刺激到近兩年限購(gòu)以來(lái)淡市的豪宅客戶群。
而曹取則認(rèn)為，豪宅量相對(duì)于整個(gè)住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)本身就小，不能成為樓市動(dòng)向的主要風(fēng)向標(biāo)。但他預(yù)計(jì)，廣深下半年豪宅價(jià)格不會(huì)繼續(xù)下跌，反而會(huì)保持穩(wěn)定，甚至有可能會(huì)上漲，這和普通住宅的市場(chǎng)趨勢(shì)應(yīng)該是大致相同的。
仲量聯(lián)行研究則認(rèn)為，廣州高端住宅庫(kù)存量大，價(jià)格難以大幅上漲。下半年，雖然房企融資成本將會(huì)進(jìn)一步下降，但是開發(fā)商推盤量將有增無(wú)減，預(yù)計(jì)下半年開發(fā)商仍將以跑量為主要策略。同時(shí)，期待房?jī)r(jià)合理回歸的主動(dòng)調(diào)控仍然存在，因此房?jī)r(jià)大幅上漲的機(jī)會(huì)偏低。