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北上深三地樓市成交回暖真相調(diào)查
2012-06-06   作者:胡廷鴻 楊羚強(qiáng) 趙春燕 李卓  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
 
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  北京:漲價僅是個別樓盤的試探

  在5月中旬,有媒體報道稱,北京樓市曾有60%的樓盤進(jìn)行過試探性漲價,但漲價項(xiàng)目的銷量普遍出現(xiàn)下滑。當(dāng)時,大興區(qū)地鐵4號線沿線某樓盤價格上漲兩成之后,成交量下滑了25%。另一家通州銷售冠軍樓盤自4月份漲價千元后,成交量也出現(xiàn)六成以上的下滑。
  “漲價現(xiàn)在并不是特別的普遍,還有一些是試探性的,這些樓盤或者是前期的成交量比較好,或者是開盤價格本身也比較低!辨溂业禺a(chǎn)市場研究部陳雪在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示。

  漲價項(xiàng)目比例甚小

  據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計,去年10月份以來北京入市的項(xiàng)目中,今年4月和5月均有成交的有82個,只有11個項(xiàng)目漲幅在5%以上,占比只有13%,這還包括因?yàn)槌山粦粜妥兓斐傻慕Y(jié)構(gòu)性上漲,其余的價格處于穩(wěn)定或下調(diào)狀態(tài)。
  二手住宅方面,5月份北京二手住宅成交均價22036元/平方米,同比降幅依然在10%以上,目前價格水平和去年12月的基本相當(dāng)。
  陳雪認(rèn)為,從實(shí)際價格來看,4月份之后略有漲幅,主要原因是議價空間縮小,業(yè)主多次提價的情況較少。“當(dāng)前價格仍處于深度博弈中,但目前業(yè)主漲價的意愿更高,預(yù)計價格仍然存在上漲空間!
  “目前,有不少樓盤都是低價入市的,比如房山的一些剛需樓盤,本身價格較低,銷售較好,所以微漲是正常的”陳雪稱,“整體來講漲價項(xiàng)目并不多,大部分價格比較穩(wěn)定。”

  樓市難言復(fù)蘇

  樓市成交量已經(jīng)回暖,價格方面雖然有小幅上漲,但是目前還難言樓市復(fù)蘇。
  鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示,2012年3月以后,北京商品住宅市場明顯升溫,5月旺季來臨后,成交量已回暖。1~5月期間,3月和5月成交量大幅增長,環(huán)比增長幅度分別為46.7%和34.2%。雖然成交量增長明顯,但3~5月價格始終保持在1.9萬~2萬元間,變化幅度未超3%。
  “說房市復(fù)蘇,現(xiàn)在還為時過早了,因?yàn)樗F(xiàn)在的成交量回漲是結(jié)構(gòu)性的,不是全面的!敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
  陳國強(qiáng)表示,目前,市場的成交量是由部分熱點(diǎn)區(qū)域、部分熱銷樓盤帶動的。從北京來看,一些成交量集中在五環(huán)以外的是剛需樓盤,這樣的總價在150萬元以內(nèi)成交的房源就占了將近一半!八运哂泻苊黠@的結(jié)構(gòu)性特點(diǎn),即符合剛需人群的一些項(xiàng)目,外圍的、供應(yīng)比較集中的幾個區(qū)域貢獻(xiàn)了成交量,實(shí)際上還是很不均衡的!
  至于未來價格的走勢,陳國強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,大幅漲價的基礎(chǔ)目前不存在,可能性也不大,因?yàn)楝F(xiàn)在對企業(yè)來說,總體上高庫存的狀況還沒有改觀,企業(yè)高負(fù)債的局面也很明顯,“這兩點(diǎn)決定了企業(yè)不可能改變之前的以價換量策略貿(mào)然提價!
  中原市場研究部資料也預(yù)測,樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。從2011年下半年來,累計已經(jīng)有超過30個城市出臺了不同程度的樓市調(diào)控微調(diào)政策,雖然觸及紅線的全部被叫停,但限購等紅線調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大。在市場方面,由于開發(fā)商的庫存依然偏大,同時未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平,樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。


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