新年伊始，更大范圍的樓市降價(jià)潮正在發(fā)酵。與此前恒大、龍湖、綠地等民營房企引領(lǐng)降價(jià)潮不同，新一輪降價(jià)的擎旗者變成了保利、招商地產(chǎn)等大型國企。而根據(jù)上證報(bào)近日調(diào)查，萬科、龍湖等全國性房企也將陸續(xù)加入降價(jià)大軍。即便如仁恒置地這樣的實(shí)力外企，也難逃降價(jià)一役。至此，三大類房地產(chǎn)企業(yè)無一避免地被卷入其中，降價(jià)正在從部分房企的個(gè)案性事件，向更大范圍擴(kuò)展。
“萬保招金”集體進(jìn)駐降價(jià)大軍
上證報(bào)記者近日從上�？硕鸸精@得的一份內(nèi)部資料顯示，2月以來，啟動(dòng)降價(jià)的全國性房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多，其中包括中鐵置業(yè)等國資企業(yè)，也有碧桂園、雅居樂、佳兆業(yè)等民營房企，以及藍(lán)光集團(tuán)、盛澤置業(yè)等地方房企。降價(jià)最高幅度在7折左右。降價(jià)城市除傳統(tǒng)一二線城市外，也開始波及洛陽、慈溪、惠州等三四線城市。
而最吸引市場(chǎng)目光的莫過于大國企保利地產(chǎn)。2月18日，保利在上海的權(quán)重大盤保利葉語被上百位老業(yè)主圍堵售樓處，原因是該樓盤單價(jià)從每平方米19000元降至17000元，交房標(biāo)準(zhǔn)卻從毛坯升級(jí)為精裝，如果考慮裝修成本則相當(dāng)于價(jià)格打了近8折。成為上海今年高調(diào)降價(jià)的典型項(xiàng)目。
此外，2月以來，保利在全國啟動(dòng)喜春行動(dòng)，涉及青島、福州、廈門、沈陽、廣州、南京、長沙在內(nèi)的十余個(gè)樓盤。不過這些樓盤的降價(jià)幅度并沒有上海保利葉語明顯，多為全款9.7折至9.9折。
另一家于近期啟動(dòng)降價(jià)的大國企是招商地產(chǎn)。有消息稱，2月18日起至3月31日之間，招商地產(chǎn)推出“真情越百年·春惠大地
利在龍年”的感恩回饋活動(dòng)，分布在全國14個(gè)城市的22個(gè)在售項(xiàng)目將同期啟動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng)。其中招商在廈漳的4個(gè)項(xiàng)目——招商·海德公園、招商·卡達(dá)凱斯、招商·假日365、招商·花園城，部分房源折扣達(dá)到8.5折。
金地方面，近期有消息稱，金地集團(tuán)上海寶山項(xiàng)目金地藝境低調(diào)開盤，單價(jià)低至1.1萬元/平方米左右。而就在去年9月下旬，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目彼時(shí)售出的250套，其成交均價(jià)高達(dá)17062元/平方米。更早前，金地藝境成交價(jià)格曾經(jīng)達(dá)到21000元/平方米。
萬科方面，2011年，上海萬科計(jì)劃銷售總金額超過110億元。從月份計(jì)劃來看，3月是萬科銷售任務(wù)最重的一個(gè)月，總計(jì)去化房源可能接近千套。知情人士透露，為完成艱巨的銷售任務(wù)，萬科很有可能制定一個(gè)更有競(jìng)爭力的銷售策略，比如，一個(gè)可能在4月開盤的重點(diǎn)樓盤五街坊項(xiàng)目，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格可能較早先預(yù)想價(jià)格有近30%的下調(diào)。
至此，萬保招金四大標(biāo)志房企正在或即將啟動(dòng)新一輪降價(jià)策略。受此帶動(dòng)，更大規(guī)模的價(jià)格大戰(zhàn)將在一季度的最后一個(gè)月展開。
揭秘國資房企降價(jià)：政策預(yù)期更加明確
春節(jié)過后，各大房企紛紛制定新年戰(zhàn)略，降價(jià)成為越來越普遍的選擇。就在記者在行業(yè)內(nèi)展開調(diào)查的昨天，知情人士透露，一家全國性房企的地方負(fù)責(zé)人正在北京向總部老總匯報(bào)今年的銷售計(jì)劃。而地方機(jī)構(gòu)拿出的，就是一份更有“轟炸性”的降價(jià)計(jì)劃�！叭ツ�，這家企業(yè)因?yàn)檩^早引領(lǐng)了降價(jià)潮，快速回籠資金，成為去年樓市熱點(diǎn)話題。到去年底，他們的部分樓盤回歸到降價(jià)前的價(jià)格，但其實(shí)只是為今年的降價(jià)做準(zhǔn)備。而根據(jù)預(yù)測(cè)，今年開發(fā)商給出的底價(jià)不會(huì)高于去年折后價(jià)�！鄙鲜鲋槿耸糠Q。
開發(fā)商今年普遍降價(jià)的預(yù)測(cè)其實(shí)早已在市場(chǎng)上出現(xiàn)。今年1月，恒大地產(chǎn)宣布今年的銷售目標(biāo)為800億元，與去年實(shí)際銷售業(yè)績基本持平。而知情人士稱，不排除恒大今年繼續(xù)執(zhí)行8.5折優(yōu)惠的價(jià)格策略。為此，去年底，恒大已經(jīng)悄然將降價(jià)樓盤回復(fù)至原價(jià)，均價(jià)達(dá)到7000元/平方米。恒大地產(chǎn)董事長許家印委婉表示，這確實(shí)是營銷策略的考慮。也就是說，回歸原價(jià)是在為今年降價(jià)留出空間，再次執(zhí)行8.5折優(yōu)惠后，恒大全國樓盤均價(jià)將再次低至5500元左右。而在許家印看來，這個(gè)價(jià)位，就是中央對(duì)合理房價(jià)的定義。
需要注意的一個(gè)現(xiàn)象是，去年開始，首輪降價(jià)確由民營企業(yè)牽頭，其中包括龍湖、富力、星河灣等。業(yè)內(nèi)人士稱，相對(duì)于國有企業(yè)，民營企業(yè)率先降價(jià)的原因有三：一是民企融資成為較高�！捌毡閬砜矗瑖衅髽I(yè)融資成本在8%至9%，而民營企業(yè)融資成本高達(dá)18%左右。這年10%的成本幾乎相當(dāng)于一個(gè)高地價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部利率。如此大的成本差別導(dǎo)致國資更有堅(jiān)持不降價(jià)的理由�！惫枮I一家民營企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。
民企率先降價(jià)的第二個(gè)原因是，確實(shí)有部分激進(jìn)型民營企業(yè)在地價(jià)高位時(shí)入市拿地，而幾乎所有上一輪地王項(xiàng)目都面臨房價(jià)與地價(jià)嚴(yán)重不匹配的尷尬。資金壓力致使房企要么緩開工，要么低價(jià)套現(xiàn)。再加上去年年底大量工程款和到期貸款需要支付，民企于去年大幅降價(jià)就在情理之中。有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)透露，綠地就曾經(jīng)拖欠工程款，最終以房抵現(xiàn)，折價(jià)后支付給施工方。
彼時(shí)，大量國有企業(yè)尚未進(jìn)入降價(jià)大軍。一位國企負(fù)責(zé)人告訴記者：“既然我們尚有實(shí)力，一定是能挺到什么時(shí)候就挺到什么時(shí)候。畢竟單價(jià)每降1000，意味著一套房子動(dòng)輒百萬的損失啊，這不是小數(shù)目�！�
而保利、招商等國資企業(yè)此次高調(diào)降價(jià)，似乎意味著更明確的政策收緊信號(hào)已經(jīng)在國企判斷中形成共識(shí)。有消息人士透露，一家大型國企在春節(jié)后參加了一次國資委組織的內(nèi)部會(huì)議，隨后，這家房企就展開了全國降價(jià)促銷。而業(yè)內(nèi)分析，這很有可能是中央調(diào)控信息在國資領(lǐng)域得到深入傳達(dá)。由此，不排除更多國有企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入降價(jià)階段。
降價(jià)有明有暗 實(shí)際幅度或超預(yù)期
房企降價(jià)不可避免。市場(chǎng)更關(guān)注的是幅度與程度如何？從目前情況看，與年前動(dòng)輒7折的折扣幅度不同，這一輪國資為代表的降價(jià)潮并未比上一輪有更大折扣，而多以8至9折為主。究其原因，易居中國分析師薛建雄表示，去年的大幅度折扣主要是開發(fā)商年底巨大的資金壓力所致。到今年，開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏放緩，拿地節(jié)奏放緩，成本壓力不大。加上去年7至8折的優(yōu)惠體現(xiàn)出很好的銷售效果，因此開發(fā)商更愿意在今年以稍小的折扣幅度試探市場(chǎng)。
而從銷售情況來看，以保利葉語為例，市場(chǎng)人士稱其銷售效果已經(jīng)不比去年其他8折盤的銷售景氣度。因此，不排除更多企業(yè)出現(xiàn)接近8折或更高的折扣幅度。
折扣幅度雖然不比去年，但參與的企業(yè)數(shù)量卻在增加。薛建雄表示，降價(jià)正從個(gè)別企業(yè)個(gè)別樓盤的個(gè)案行為，變成越來越多房企參與的普遍現(xiàn)象。如果調(diào)控政策沒有較大調(diào)整，到今年7、8月，將是房企普遍降價(jià)的高峰期，全年調(diào)控效果或在那時(shí)候突出顯現(xiàn)。
與降價(jià)幅度有關(guān)的另一個(gè)現(xiàn)象，開發(fā)商實(shí)際銷售價(jià)格可能較報(bào)出的優(yōu)惠價(jià)更低。以仁恒置地在上海的高端物業(yè)森蘭雅苑為例，該樓盤今年初在網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售價(jià)格高達(dá)4.3萬元/平方米，而近日，中原地產(chǎn)銷售部人士告訴記者，因?yàn)殇N售不佳，仁恒于3天前啟動(dòng)二手中介聯(lián)動(dòng)營銷，下調(diào)后的均價(jià)為3.5萬元/平方米。如果購買1至5層小戶型房源，房價(jià)更可能低至3.1萬元/平方米�！�3.1萬的價(jià)格你在售樓處是問不到的，只有確定你有購買意向，開發(fā)商會(huì)愿意和你進(jìn)一步討論價(jià)格，這個(gè)低價(jià)是我們?cè)趲Э蛻襞c開發(fā)商談判過程中了解到的�！敝性禺a(chǎn)人士稱。
在采訪中，記者也發(fā)現(xiàn)，包括綠城、星河灣、仁恒等眾多房企都有折后再折的降價(jià)空間，實(shí)際成交價(jià)格或更低于目前市場(chǎng)公布的優(yōu)惠幅度。