春節(jié)期間，中國青年報記者走訪杭州多個樓盤銷售處，發(fā)現(xiàn)許多樓盤鮮有人問津，各樓盤的成交量可用“慘淡”來形容。
1月15日是春節(jié)前的最后一個周末，全市無樓盤開盤。截至當(dāng)天19時，杭州透明售房網(wǎng)顯示，全市（包含余杭、蕭山）僅有一套預(yù)訂。此前1月9日~15日一周期間，杭州市商品房新增供應(yīng)量急劇下滑，僅僅只有綠城·明月江南一個樓盤領(lǐng)取預(yù)售證，新上市房源量僅為4套，合計0.23萬平方米。
而新年第一周，杭州市區(qū)新房共簽約416套，較上周的1427套急跌70.85%。其中主城區(qū)簽約260套。與新房市場相同的是，二手房簽約175套，其中住宅130套，大幅下降53.82%。
在限購、限貸、限價等一系列政策的調(diào)控下，2011年杭州房地產(chǎn)市場遭遇了“史上最強(qiáng)寒潮”。2012年新年伊始，樓市的寒潮并未退去，分析人士認(rèn)為，當(dāng)下購房者的購房意愿和對樓市的信心還在直線下降，樓市經(jīng)濟(jì)難免蕭條。
促銷降價成杭州樓市主旋律
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2011年，杭州主城區(qū)共成交新房23346套，較上一年的35570套，下滑34.4%；較2009年的65715套，下滑64.4%。如果把數(shù)據(jù)細(xì)分，從對市場來說更具指標(biāo)意義的住宅成交量來看，2011年，杭州主城區(qū)住宅成交12784套，比上一年25201套下滑49.2%，而與2009年的54073套相比，下滑幅度高達(dá)76.3%。
在一系列調(diào)控政策的緊逼下，
2011年的杭州樓市可以用“慘淡”來形容，“存抵活動”、“特價房”、“團(tuán)購”、“低起價”、“降價補(bǔ)差”等促銷廣告經(jīng)常見諸當(dāng)?shù)氐母鞔竺襟w，降價潮一浪接一浪形成蔓延之勢。
2011年年底，杭州樓市價格戰(zhàn)更是此起彼伏。先是位于橋西板塊的順發(fā)吉祥半島與名城公館“貼身肉搏”。12月5日，“吉祥半島”正式對外宣布“起價15800元/平方米，均價17800元/平方米”，這如同在價格一向堅挺的橋西板塊扔下一顆炸彈。一街之隔、此前已經(jīng)開盤的“名城公館”同樣舉起降價的大旗，將均價由22000元/平方米調(diào)整為18500元/平方米。
2011年12月16日，位于金沙湖板塊的“龍湖·滟瀾山”推出6折房源，折后均價12900元/平方米；22日，位于九堡的泊林印象宣布均價直降5000元，將原本20000元/平方米的均價下調(diào)至14800元/平方米。與此同時，位于城北華盛達(dá)閱城的商業(yè)部分悅公館也推出特價房源，起價9484元/平方米，均價11000元/平方米，比原先的15000元/平方米下調(diào)不少。
進(jìn)入2012年，杭州樓市價格依然“戰(zhàn)事”不休。1月9日，“龍湖·滟瀾山”繼上次推出6折房源后再次加推精裝修的70年產(chǎn)權(quán)公寓，折后銷售均價14000元/平方米。但和之前12900元/平方米的價格比起來，其中多了包含2500元/平方米的精裝修。
除此之外，“戈雅公寓”組團(tuán)府尚公館以均價9000元/平方米開盤，將聞堰板塊的房價拉低至萬元以下。羅蘭春天、世茂·江濱花園、戈雅公寓以及橋西某樓盤也均傳出近期大幅降價的消息，其中羅蘭春天推出5.5折團(tuán)購；世茂·江濱花園清盤，均價10000元/平方米，價格一夜跌回3年前。
當(dāng)不少樓盤在價格上做減法的時候，一些房產(chǎn)商則選擇在產(chǎn)品上做加法。位于老余杭的“大華海派風(fēng)范”推出88平方米可變四房，實(shí)際使用面積達(dá)到120平方米左右。雖然9000元/平方米的均價處于板塊的正常水平，但有了較高的空間利用率。
價格成撬動低迷樓市最有力杠桿
盡管剛剛過去的2011年，降價促銷成了杭州樓市主旋律，但成交量依舊從平穩(wěn)走向蕭條。對許多開發(fā)商來說，這是銷售額遭遇“滑鐵盧”的一年。杭州主城區(qū)成交23346套，是近5年來倒數(shù)第二的成績。據(jù)稱，許多房企的年銷售額，只有計劃的三四成甚至更少。
據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，2011年主城區(qū)個盤成交10強(qiáng)中，由外來開發(fā)商開發(fā)的樓盤占到8個，而在各個公司銷售金額排行10強(qiáng)的榜單上，外來房企占據(jù)6席。
仔細(xì)分析，這些樓盤的“好成績”，幾乎都跟降價有關(guān)。價格，無疑成了各樓盤撬動低迷樓市的最有力杠桿。
如保利灣天地，在市場一片觀望氣氛的時候，推出千人大團(tuán)購“單價直降4000元”，最終以其“起價7280元/平方米，均價8900元/平方米”的定價，大幅降價甩賣，結(jié)果交出了成交1963套、成交額16.5億元的銷售成績單。價格無疑是其穩(wěn)坐杭州樓市成交冠軍寶座的重要原因。
同樣，中海紫藤苑，也在去年6月初推出“千人大團(tuán)購”
，推出的338套房，雖是精裝修房，但全部改為按毛坯房價格出售，由此，總價直接降了二三十萬元。
而龍湖滟瀾山，雖然臨近年底才開始發(fā)力，但這個以12900元/平方米超低均價入市的樓盤，跟周邊樓盤相比幾乎打了6折。降價后的龍湖滟瀾山，讓購房者們看到了樓盤的價值，欣然入市，一經(jīng)推出便取得“日光”佳績。吉祥半島和名城公館，據(jù)稱預(yù)訂均超過8成，目前正在陸續(xù)簽約中。
梳理杭州銷售較好的樓盤，中天西城紀(jì)、龍湖香醍溪岸、世茂COSMO、中海紫藤苑、東港花苑，可以發(fā)現(xiàn)凡排進(jìn)月銷售前十榜單的樓盤，多數(shù)都有價格上的優(yōu)勢。那些價格一步降到位的樓盤，則連續(xù)上榜，并排進(jìn)年度銷售前十的榜單。
今年杭州或?qū)⒂?.7萬套住宅上市
數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷一年的樓市淡季后，杭州存量住宅房源規(guī)模已經(jīng)非常龐大。
據(jù)統(tǒng)計，2011年杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）共成交商品住宅326萬平方米（29185套），與近6年（2006年~2011年）508萬平方米的年平均住宅消化量相比，減少182萬平方米。
2011年年初，杭州住宅存量房源為322萬平方米，當(dāng)年新增住宅房源674萬平方米。也就是說，2011年年底杭州市區(qū)的住宅存量房源，已高達(dá)670萬平方米。這一數(shù)據(jù)，為近6年來最高。
結(jié)合各房產(chǎn)公司2012年的推盤計劃，相關(guān)人士預(yù)計，2012年杭州市的新增樓盤數(shù)量將接近80個，住宅新增供應(yīng)量將在640萬平方米。如按2011年已售住宅112平方米的套均面積計算，2012年杭州上市的住宅房源將達(dá)5.7萬套。與存量房源相加，今年總計上市的杭州住宅房源，高達(dá)1312萬平方米，這一數(shù)字可以用“驚人”兩個字來形容。
但面對開始下降的房價，許多購房者卻選擇持幣觀望。
今年35歲的孫林兵是杭州一家私企的中層管理人員。為物色一套住房，從去年上半年開始，他就看過多個樓盤，“本來已相中幾個，準(zhǔn)備春節(jié)前出手�！睂O林兵說。
但最近，孫林兵又猶豫了起來，“之前比較滿意的幾個樓盤隔三岔五地打電話或者發(fā)短信，稱要搞活動、搞促銷，且優(yōu)惠幅度很大�！睂O林兵說，有的甚至宣稱有限量版的“降價房”。
“現(xiàn)在樓盤的促銷廣告鋪天蓋地，感覺房價還會降，我想再等等，看看今年上半年的情況再說。”孫林兵認(rèn)為，目前很多樓盤的降價、優(yōu)惠大多是促銷手段，實(shí)際價格仍有下行空間，目前持幣觀望更加穩(wěn)妥。
不少業(yè)內(nèi)人士表示，許多購房者，特別是剛性需求者，都認(rèn)為目前樓市走向還不明朗，在等待抄底的最佳時機(jī)。相關(guān)調(diào)查顯示，有近七成網(wǎng)友認(rèn)為今年房價會下跌。
而前不久出爐的《浙江藍(lán)皮書·經(jīng)濟(jì)卷》也對今年的房價走勢作出了判斷。該報告預(yù)計，2012年，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍將維持從緊趨向，地方限購政策即使到期也將繼續(xù)延續(xù)，總體形勢不容樂觀。該報告還判斷，2012年的房價將走出上半年以降價為主、下半年趨于穩(wěn)定的L形走勢。
房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，目前購房者信心明顯不足，最直接的表現(xiàn)就是越來越多的人推遲了購房計劃，甚至取消購房計劃。
而有消息說，杭州2326家注冊的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)公司，目前處于“正�！睜顟B(tài)的僅有756家。
調(diào)整將是主旋律
歲末年初，杭州樓市最為熱門的話題，無疑是綠城集團(tuán)密集的股權(quán)出讓。
面對房子銷售受阻、資金鏈日益緊繃的困境，從2011年12月9日開始，綠城集團(tuán)接連出讓5個項目的部分股權(quán)，將旗下無錫項目、上海東海廣場項目和杭州的蘭園、新華造紙廠項目以及被譽(yù)為上海外灘之王的“海之門”項目的全部或部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，回收現(xiàn)金13.35億元。值得一提的是，杭州的蘭園和新華造紙廠曾是綠城集團(tuán)最重視的項目之一。
對這種出讓股權(quán)的做法，業(yè)內(nèi)人士分析，一方面說明深度調(diào)控下，綠城集團(tuán)資金鏈緊張，另一方面也說明綠城集團(tuán)正在通過調(diào)整來適應(yīng)市場。
對于房企來說，出讓股權(quán)多少有些“無奈”。事實(shí)上，綠城集團(tuán)的處境正是當(dāng)下一些房地產(chǎn)開發(fā)商生存狀態(tài)的一個縮影。
在不斷加碼的樓市調(diào)控政策作用下，曾經(jīng)的“一房難求”盛景不再，待售的房子無人問津，成交量降到了“冰點(diǎn)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)整無疑將成為今年杭州樓市的主旋律，在今年調(diào)控持續(xù)的政策背景下，可能有更多房企也會以這樣的方式來面對現(xiàn)實(shí)的生存問題。
郡原地產(chǎn)確定了未來發(fā)展戰(zhàn)略，在產(chǎn)品線上，以普通住宅為主，向老年地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)、特色商業(yè)地產(chǎn)延伸。據(jù)悉，該公司目前在全國各地的酒店項目達(dá)6個，其中還有為數(shù)眾多的特色商業(yè)項目。
老牌開發(fā)商宋都集團(tuán)，也借上市的契機(jī)重新確定了發(fā)展戰(zhàn)略，即“以住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，以商業(yè)地產(chǎn)為結(jié)構(gòu)性補(bǔ)充和未來的利潤點(diǎn)”，形成專業(yè)化的經(jīng)營模式和多元化的資本投資，讓宋都在房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域不斷獲取更大的發(fā)展空間。
昆侖置業(yè)則從原來的以中高端住宅為主，調(diào)整到更多以城市綜合體的形式呈現(xiàn)。據(jù)了解，昆侖2012年商業(yè)綜合體項目有近10個，為了更好地運(yùn)營商業(yè)項目，該公司還將專門成立商業(yè)運(yùn)營公司。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將原有的配置降低，精裝修房改毛坯房出售，豪宅變身平民樓盤，這樣的做法可能會在2012年大量出現(xiàn)。