一線城市樓市洶涌的降價(jià)潮，令市場(chǎng)風(fēng)云變色，開發(fā)商無(wú)奈降價(jià)的幕后，則是各地節(jié)節(jié)攀升、大量積壓的新房庫(kù)存。下半年以來，銷售下滑加上新盤不斷上市，北京、上海、廣州、深圳等城市，新房庫(kù)存量均持續(xù)保持在歷史高位。不少開發(fā)商開始理性應(yīng)對(duì)，萬(wàn)科、中海、龍湖等房企實(shí)施“先下手為強(qiáng)”的戰(zhàn)略，降價(jià)快跑。
新房庫(kù)存升至歷史高位
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，截至12月25日，北京市新建商品住宅庫(kù)存達(dá)到12.42萬(wàn)套，比限購(gòu)實(shí)施的第一天92900套的庫(kù)存量上漲33.69%，庫(kù)存面積高達(dá)1564萬(wàn)平方米。
北京中原地產(chǎn)分析人士指出，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的壓力大于2008年，北京預(yù)計(jì)在明年上半年可能的潛在供應(yīng)面積高達(dá)1200萬(wàn)平方米，將增加超過9萬(wàn)套住宅，庫(kù)存可能上漲到15萬(wàn)套的歷史高位。2008年房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存過程花了長(zhǎng)達(dá)5個(gè)季度的時(shí)間，但本輪調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存過程預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。
上海新房庫(kù)存壓力也頗大。數(shù)據(jù)顯示，截至12月25日，上海一手房可售套數(shù)為6.73萬(wàn)套，可售面積969.26萬(wàn)平方米，較去年末增長(zhǎng)55.5%，已超越2008年末850萬(wàn)平方米的庫(kù)存水平，為近4年來新高。分析師表示，2010年調(diào)控以來，上海商品住宅庫(kù)存量波動(dòng)上揚(yáng)，而樓盤銷售情況不理想，導(dǎo)致庫(kù)存逐漸累積。
廣州樓市由于供應(yīng)量大增，庫(kù)存壓力進(jìn)一步加大。截至12月25日，廣州商品房未售套數(shù)為10.6萬(wàn)套，未售面積達(dá)到1355.16萬(wàn)平方米，如果按照廣州市近兩個(gè)月平均銷售量計(jì)算，即便供應(yīng)量不再增加，消化這些庫(kù)存也要22個(gè)月左右。
深圳市由于供應(yīng)量較少，庫(kù)存增幅不大，目前一手房可售套數(shù)達(dá)到29120套，可售面積為264.36萬(wàn)平方米，按照目前平均去庫(kù)存速度，需要一年左右時(shí)間。
同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，開發(fā)商眼睜睜看著存貨一天一天增加，樓市銷售已到冰點(diǎn)，預(yù)計(jì)春節(jié)前后這幾個(gè)月，樓市將繼續(xù)受煎熬。
上海易居房地產(chǎn)研究院也表示，以京滬廣深四個(gè)一線城市以及濟(jì)南、南京、廈門、杭州四個(gè)二線城市為統(tǒng)計(jì)樣本，截至2011年11月底，8個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)4595萬(wàn)平方米，與去年同期相比，新增1276萬(wàn)平方米庫(kù)存量，增長(zhǎng)約38.44%，環(huán)比上月新增3.06%。其中，北京、上海、廣州庫(kù)存增幅較為明顯，平均增幅較去年同期增長(zhǎng)約50%左右。
開發(fā)商存貨壓力巨大
Wind統(tǒng)計(jì)，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，146家A股上市房企今年三季度末存貨余額飆升至12227億元，同比增幅高達(dá)42.31%。
其中，“招保萬(wàn)金”四大房企巨頭的存貨量占據(jù)了榜單的前四席。萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)三季度末存貨余額分別為1929.36億元、1471.89億元、652.62億元、469.78億元，合計(jì)高達(dá)4523.65億元。三季度末存貨余額同比增幅分別高達(dá)56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。
同時(shí)，房企銷售情況快速下滑。上海易居房地產(chǎn)研究院選取了在滬深和香港上市的15家大型房企進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，11月這15家上市房企商品房共成交370.7萬(wàn)平方米，環(huán)比10月大幅下降37.7%，比去年同期大幅下降33.5%。15家上市房企中有13家企業(yè)銷售面積同比下降，其中恒大地產(chǎn)、合景泰富(微博)的銷售面積大幅跳水，同比下降均超過50%。
面臨懸頂?shù)膸?kù)存壓力，不少開發(fā)商開始理性應(yīng)對(duì)，萬(wàn)科、中海、龍湖等房企實(shí)施“先下手為強(qiáng)”的戰(zhàn)略，降價(jià)快跑。上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，以上海為例，2008年7月萬(wàn)科開始降價(jià)時(shí)，上海市場(chǎng)商品住宅存量800多萬(wàn)平方米，與今年10月份的情況差不多。今年10月以來，萬(wàn)科、龍湖、中海、綠地等知名房企的降價(jià)拋售行動(dòng)相當(dāng)明智。
