2011年的最后一個(gè)周末，上海樓市平淡收場，推盤者并沒有延續(xù)大的降價(jià)動(dòng)作，成交也相應(yīng)顯得波瀾不驚。銀億集團(tuán)銷售總監(jiān)王士章斷言，2012年元旦以后，樓市會(huì)越來越淡，因?yàn)榭蛻粼诖汗?jié)前回款給開發(fā)商的空間越來越小，開發(fā)商索性會(huì)等過完春節(jié)再推盤。
外圍剛需盤的價(jià)格策略
昨日16時(shí)，嘉定新城合景疊翠峰售樓處內(nèi)客戶眾多。據(jù)銷售代表介紹，當(dāng)天是該樓盤開盤的第一天，推出82平方米帶裝修2房和88平方米帶裝修2+1房共計(jì)120套，優(yōu)惠后的均價(jià)在1.3萬-1.4萬元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)約2000元/平方米。
張貼在售樓處的優(yōu)惠細(xì)則顯示，提供貸款征信證明并符合貸款條件可享總價(jià)1%的優(yōu)惠，客戶提供在銀行辦理的2萬元一個(gè)月定期存款復(fù)印件可再優(yōu)惠1%；付2萬元認(rèn)籌金（誠意金）抵6萬元優(yōu)惠，開盤當(dāng)日簽訂認(rèn)購書可獲總價(jià)1%優(yōu)惠，開盤3天內(nèi)正式簽約可獲得總價(jià)1%優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠5%。
“今天的客戶很多，120套已經(jīng)訂出70多套。”銷售代表稱，來此看房、買房的客戶有的來自嘉定周邊，有的來自長寧、普陀等市區(qū)，以青年剛需客戶居多。
上述銷售代表說，樓盤開發(fā)商合景泰富在周邊有數(shù)個(gè)項(xiàng)目，除該樓盤屬住宅項(xiàng)目外，還有兩個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該樓盤預(yù)售許可證規(guī)定的開盤時(shí)間為2011年12月24日，在售套數(shù)237套。
“該樓盤所處位置較嘉定新城地鐵站周邊的樓盤要偏僻些，但這次開盤的價(jià)格卻比此前嘉定新城的熱銷裝修盤還要高些，開發(fā)商雖然選擇了降價(jià)，但并沒有降到位，而是留了一點(diǎn)，一半略多的銷售量當(dāng)然不算差，但也不能算特別好�！蹦撤科蟾吖苷f，此前嘉定新城熱銷裝修盤均價(jià)在1.2萬-1.3萬元/平方米。
中房信分析師薛建雄稱，該樓盤有優(yōu)惠，但價(jià)格降得不是很深，120套的推盤量其實(shí)并不算很大，但也只賣了70多套而已。
薛建雄說，近期熱銷的外圍剛需盤，都是采取每推一次盤，價(jià)格都比上一次略低的策略，這樣才能在限購、限貸政策下，不斷尋找新的符合購房資格的目標(biāo)客戶。“這也說明，現(xiàn)在的市場還是處在不斷下滑中，從現(xiàn)在到過年都將維持這一態(tài)勢�！�
能進(jìn)能退的營銷策略
搜房網(wǎng)此前曾預(yù)報(bào)的合景泰富旗下另一全新樓盤嘉譽(yù)灣則未能于上周末開盤。昨日下午，早報(bào)記者趕到該樓盤售樓處時(shí)，銷售人員稱，具體開盤時(shí)間尚未明確，粗略預(yù)計(jì)將會(huì)是本月末，具體價(jià)格及優(yōu)惠方案要到正式開盤以后才能得知，預(yù)計(jì)將在4萬元/平方米左右，低于此前搜房網(wǎng)預(yù)報(bào)的6萬元/平方米。
早報(bào)記者在現(xiàn)場看到一些前來預(yù)約參觀的客戶，以中年夫婦為主。薛建雄說，樓市里存在開盤前最后一刻開發(fā)商推遲或取消開盤的情況，一般是由于預(yù)約客戶數(shù)量太少而造成的。
上述房企高管稱，樓盤在開盤前一般會(huì)接受認(rèn)籌，認(rèn)籌客戶數(shù)量到了一定程度才會(huì)開盤，如果數(shù)量不足，可以采取加大優(yōu)惠的辦法，或者推遲、取消開盤，這是一種能進(jìn)能退的營銷策略。
業(yè)內(nèi)人士透露，合景泰富在上海先后拿了7塊地，其中有3塊在嘉定，目前大多到了集中上市的時(shí)候。
含糊的銷售情況
早報(bào)記者致電上周末其他幾個(gè)推盤樓盤，但售樓處對推盤以來的銷售情況均回答得較為含糊。
浦江華僑城售樓處稱，此次加推40余套2房、3房，均價(jià)1.7萬元/平方米，一次性付款9.5折，貸款9.7折，“目前各種戶型的房源都還有�！�
嘉業(yè)海悅售樓處稱，此次系首次推盤，均價(jià)約8500元/平方米，如能在2012年1月10日前一次性付款，可享9折優(yōu)惠，“開了兩棟樓，已經(jīng)賣掉一部分了，具體還沒統(tǒng)計(jì)�！�
滬上某上市房企高管分析，嘉業(yè)海悅所在區(qū)域公寓房價(jià)格都在1萬元/平方米，8500元/平方米的價(jià)格確實(shí)較低。
怡林花園二期售樓處稱，此次加推房源，優(yōu)惠后的均價(jià)在1.35萬元/平方米，“已經(jīng)賣了多少還不清楚。”
上述房企高管認(rèn)為，上述幾個(gè)樓盤的推盤量都比較大，“在年底最后幾天還在大力推盤的開發(fā)商，八成都是年底應(yīng)付款項(xiàng)壓力太大而造成的。”
上海盤古天地總經(jīng)理宋海說，雖然現(xiàn)在到龍年春節(jié)只有不到一個(gè)月的時(shí)間，但是2011年12月31日之前和之后，還是有一個(gè)比較明顯的分水嶺，“12月31日之后，開發(fā)商對客戶的付款速度、簽約速度要求更快，爭取在春節(jié)之后，把一部分資金回籠過來，而過了春節(jié)之后，不確定因素會(huì)加大，到時(shí)開發(fā)商會(huì)采取何種策略，還要看到時(shí)的情況�！�
12月滬在售優(yōu)惠樓盤數(shù)量之多創(chuàng)年內(nèi)新高
據(jù)搜房網(wǎng)此前統(tǒng)計(jì)，上周末（12月24日-12月25日）上海市內(nèi)預(yù)計(jì)有6個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，總計(jì)推出房源1000余套，較此前一個(gè)周末的800余套增加了約25%。此外，另有來自嘉定、楊浦、寶山的5個(gè)樓盤可能開盤。
其中，嘉業(yè)海悅、嘉譽(yù)灣、合景疊翠峰為首次推盤。搜房網(wǎng)的報(bào)告稱，加上上周工作日入市的兩個(gè)樓盤，滬上上周入市的全新盤，預(yù)計(jì)將達(dá)5個(gè)。而進(jìn)入12月以來，上海共有23個(gè)樓盤開盤24次，其中有11個(gè)樓盤為首次開盤�！叭卤P入市如此密集，在今年尚屬首次。”
據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月上海在售的打折優(yōu)惠樓盤達(dá)190個(gè)（含別墅），數(shù)量之多也創(chuàng)年內(nèi)新高。國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認(rèn)為，2012年房價(jià)下降將是趨勢性變化，將比現(xiàn)在更明顯地從一手房向二手房傳導(dǎo)，從城區(qū)邊緣向中心傳導(dǎo)，從一、二線城市向二、三線城市傳導(dǎo)，從中端房向高端房傳導(dǎo)。
國泰君安的相關(guān)研究報(bào)告預(yù)測，繼上海、重慶之后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案可能率先在部分二線城市及一線城市推出，作為限購政策未來退出的對沖，以抑制投機(jī)性需求。另外，房產(chǎn)稅僅對增量房征收可能性大，出臺的稅率將以低于1%為主。
