2011年樓市風云驟變。嚴格的限購、限貸兩大政策使宏觀調控首次控制住了房價的急速上漲勢頭；由龍頭房企引領的降價潮從10月持續(xù)至今，三年來北京房價首次實質性下跌；年輕的地產行業(yè)彌漫著悲觀。
企業(yè)的資金缺口、資產減價會帶來多大壓力？多大幅度的降價才能使成交量起死回生？調控政策會否放松……這成為全行業(yè)關注的焦點。本報為此采訪了七家研究機構，其最大的共識是：政策的調整或持續(xù)將決定市場走勢。
偉業(yè)顧問：行業(yè)或面臨大規(guī)模洗牌
2011年一線城市成交量與平均房價持續(xù)下滑，嚴厲的調控政策已使整個樓市進入相對漫長的調整期。
當前房地產開發(fā)投資額、房屋施工面積、新開工面積三項依然處于歷史高位，行業(yè)投資量保持穩(wěn)定，主要是源于前兩年土地放量的慣性和最近大量保障房的開工。調控政策的影響已傳導至融資、投資、開發(fā)等諸多環(huán)節(jié)。
未來，住宅市場將會步入“雙軌制”，隨著住房供應結構的變化，加之政策環(huán)境的影響，房地產業(yè)可能會面臨大規(guī)模行業(yè)洗牌。
國金證券：明年地產股或有投資機會
2011年房地產行業(yè)總體表現(xiàn)為量跌價滯。我們系統(tǒng)地測算了開發(fā)商目前和歷史的資金壓力，只要政策堅持，2011年底至2012年初，開發(fā)商資金狀況會接近歷史最低水平，房價調整的廣度和深度將更為明顯，2011年行業(yè)所呈現(xiàn)的對峙局面將被打破。
目前重點上市公司估值水平處于歷史低點，下跌空間并不大，2012年上半年地產股主要以震蕩行情為主；下半年經濟和地產調控之間的蹺蹺板效應會體現(xiàn)得較為明顯，存在政策松動預期，地產股估值水平有望得到一定空間提升，更多投資機會出現(xiàn)在下半年。
銀河證券：預計明年一季度行業(yè)見底
2011年上半年，龍頭型企業(yè)仍然取得了良好的銷售業(yè)績；10月至今，由中海、龍湖、綠地等品牌企業(yè)帶起的大幅降價潮仍在擴散，房價開始實質性回落，預計2012年一季度行業(yè)見底，地產投資增速同比最差將出現(xiàn)在明年第一季度或第二季度。
中國房地產行業(yè)月均投資額從2006年的1798億元上升到2011年的月均5709億元，年均增速25%。我們預計未來五年行業(yè)投資的年均增速將下降到10%-15%。
北京中原：調控政策短期難以放寬
縱觀2011年的北京樓市可謂是兩限（限購、限貸）下的深度調整期，因此也創(chuàng)出了很多的樓市之最，政策出臺最嚴厲，最頻繁；土地流拍最多；房企聯(lián)合拿地最多；住宅成交量最低，價格降幅最大；保障房執(zhí)行力度最強等。
2012年受到外部美國經濟復蘇乏力和歐洲主權債務危機的負面影響，在貨幣和資金流動性方面調控政策將從穩(wěn)健緊縮轉變?yōu)榉�(wěn)健定向寬松，而在樓市方面，政策短期不會放寬，樓市的限購政策還將至少持續(xù)6個月以上，開發(fā)商資金仍會趨緊，保障性住房的供應仍會維持高位，房價還將下行一段時間后逐漸歸于平穩(wěn)。這些使得樓市調控逐步從行政約束轉變?yōu)橐允袌鰹橹鲗У陌胱灾魇袌�，更加符合市場經濟的運行規(guī)律和模式。
世聯(lián)地產：行業(yè)進入供求為主導階段
與其他城市相比，北京的調控執(zhí)行力度更是嚴格。今年前五個月市場受政策影響，量價走勢波動較大，自五月份后成交量保持相對平穩(wěn)回落走勢，觀望氣氛增加，市場處于“干冷”階段，成交量低迷，而價格并未有回落跡象，進入四季度后，中低價樓盤漸成為市場成交主體，價格出現(xiàn)平穩(wěn)回落。
面對當前經濟環(huán)境，房地產市場開始發(fā)生諸多變化。首先，隨著國內經濟轉型調整，房地產行業(yè)開始被動轉型，房地產市場開始進入以供求力量為主導的階段，政策力量成為常量。
其次，市場潛在需求依舊旺盛，通過限購等措施調控樓市并非長期選擇，政府是否能夠完成保障房建設，對于市場需求的釋放將是至關重要，商品房與保障房雙軌制正在形成。
另外，金融政策的調整，使得房企自籌資金比例大幅上升，為了保證淡市下現(xiàn)金為王，開始調整其經營計劃。
思源經紀：明年下半年市場或逐步穩(wěn)定
2011年房地產行業(yè)可謂多事之秋，從限購政策出臺，到行業(yè)降價促銷、地產大鱷戰(zhàn)略轉移，再到銀行存款準備金的下調，市場發(fā)生了翻天覆地的變化。
2011年調控的最大貢獻是把游資和投機分子擠了出去，讓房地產市場能夠健康發(fā)展。但調控的一些負面作用也逐漸顯現(xiàn)：比如剛性需求被連續(xù)五年納稅證明所限制，同時改善型的需求也受到抑制。
2012年房地產總體市場將更加健康，下半年或將逐步穩(wěn)定。這一方面因為國家調控已初顯成效，未來國家經濟調整方向已從“抑通脹”轉變?yōu)椤氨Ｆ椒�(wěn)”，政府不允許房價出現(xiàn)暴漲暴跌；另一方面，土地供應面積有所收縮，未來供需明顯失衡的可能性不大，房地產市場出現(xiàn)大幅波動的概率較小。
亞豪機構 本輪調控成果已初現(xiàn)
2011年，一方面“限購令”帶來的需求量的減少以及成交量的低迷籠罩全年；另一方面，貨幣政策從緊、融資渠道不暢，打折降價開始風靡整個樓市。而以上兩方面也導致土地市場的冷清，地方政府財政收入劇減。從目前的情況來看，本輪調控的成果已經初現(xiàn)，房價上漲的勢頭已被遏制。
2012年，政府一方面要保證調控的成果，防止政策取消后房價的報復性反彈；另一方面又要防止過分打壓對經濟增長的巨大沖擊。因此在2012年上半年仍會延續(xù)今年的調控政策，但是從下半年開始，政策應會發(fā)生轉向，“限購”這種行政色彩濃厚的調控手段將逐漸退出市場，取而代之的將是限貸等貨幣調控手段。而從市場表現(xiàn)來看，上半年房價仍然會處于下行通道，下半年在下調一定幅度之后則會趨于平穩(wěn)。
