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我國(guó)8月份房?jī)r(jià)環(huán)比下降和持平的城市明顯增多。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的報(bào)告顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控政策累積作用下，8月份我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市比上月增加了15個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降和持平的城市比上月增加了9個(gè)。這是9月8日拍攝的山東青島市區(qū)一處新建樓盤。新華社發(fā)(黃杰顯
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今年以來，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效明顯，截至8月底，房地產(chǎn)銷售面積和金額同比均出現(xiàn)下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南樓市仍處于整體低迷狀況，再加上目前產(chǎn)銷反差巨大，保有量消化任務(wù)艱巨，“金九銀十”或難以再現(xiàn)。開發(fā)商加大促銷推廣力度以回籠資金不可避免，政府部門也將加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型步伐。
市場(chǎng)調(diào)控效果初步顯現(xiàn) 銷售面積及金額同比下降
今年以來，海南加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，�？�、三亞實(shí)施“限購(gòu)令”，并落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作約談問責(zé)機(jī)制，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作約談問責(zé)機(jī)制，對(duì)存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的企業(yè)下發(fā)行政處罰告知書，對(duì)存在嚴(yán)重違法違規(guī)的估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行行政處罰。
在一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的打壓下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積和銷售金額同比均出現(xiàn)下降。今年海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資計(jì)劃完成530億元。截至8月底，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成404.62億元，占全年計(jì)劃的76.34%，同比增長(zhǎng)42.2%；商品住房銷售518.31萬平方米，占全年計(jì)劃的103.65%，同比下降7.4%；商品住房銷售額502.62億元，同比下降3.4%；房地產(chǎn)業(yè)稅收收入81.78億元，占地方稅收收入的40.9%，比去年同期增加6.87億元，同比增長(zhǎng)9.2%。
在價(jià)格方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，�？谛陆ㄉ唐纷≌瑑r(jià)格環(huán)比上月繼續(xù)出現(xiàn)下跌，跌幅為0.2%，這已經(jīng)是該項(xiàng)指標(biāo)的連續(xù)第二個(gè)月的下跌；三亞新建商品住宅價(jià)格環(huán)比與上月持平，同比上漲1.6%。
海南搜房網(wǎng)的一份監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份，�？�105個(gè)在售樓盤中，有5個(gè)樓盤報(bào)價(jià)環(huán)比7月份出現(xiàn)上漲，4個(gè)樓盤報(bào)價(jià)環(huán)比7月份出現(xiàn)下跌，其余的96個(gè)樓盤價(jià)格基本持平。
�？谑兄械匦蟹慨a(chǎn)代理有限公司經(jīng)理張麗說，在整體市場(chǎng)低迷的情況下，二手房房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)跡象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在二手房方面，8月份�？诙址�?jī)r(jià)格環(huán)比上月下降0.1%，這已經(jīng)是連續(xù)第6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，同比上漲0.7%；三亞二手房?jī)r(jià)格環(huán)比與上月持平，同比下降2.2%。
消化保有量任務(wù)艱巨 “金九銀十”難以再現(xiàn)
一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策繼續(xù)深入和細(xì)化，另一方面，海南樓市產(chǎn)銷存在的巨大反差導(dǎo)致開發(fā)商的庫(kù)存和資金壓力越來越大。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，目前，海南省在建項(xiàng)目、新報(bào)建未動(dòng)工項(xiàng)目約5300萬平方米，市場(chǎng)年銷售數(shù)量約500萬平方米。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王志宏表示，由于國(guó)家限購(gòu)政策將擴(kuò)大到二三線城市，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，消化保有量任務(wù)艱巨。
中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青說，雖然目前已經(jīng)進(jìn)入樓市“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，但海南樓市觀望氣氛并沒有任何松動(dòng)跡象，整體銷售量依然低迷，“很多樓盤每天沒有幾組客戶上門，別說‘金九銀十’，就是‘鐵九銅十’都很難做到，我們還是比較悲觀�！�
海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷部策劃負(fù)責(zé)人陳振文也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響短期內(nèi)不會(huì)改變，雖然目前海南房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)，但是市場(chǎng)未見明顯回暖，市場(chǎng)觀望情緒依然比較濃厚，“金九銀十”不容樂觀。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房企庫(kù)存壓力進(jìn)一步上升，房企資金持續(xù)受到壓力。謝青說，現(xiàn)在大部分開發(fā)商的資金只能夠撐到交樓，一旦年底開發(fā)商沒有很好完成全年銷售任務(wù)，明年將出現(xiàn)非常困難的情況。陳振文說，開發(fā)商資金已經(jīng)趨緊，雖然還沒有緊缺到必須大降價(jià)的地步，但定時(shí)限量讓利、打折、送裝修等暗降行為普遍存在。
記者從海南樓市了解到，進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”，海南打折樓盤大大增加，多個(gè)樓盤推出了打折促銷優(yōu)惠，折扣低至8.5折，打折力度較7月、8月明顯加大。
在銷量萎靡的情況下，海南樓盤加大了島外促銷力度。9月16日在北京的秋季房展上，包括三亞、�？诤土晁�、萬寧、博鰲等地的海南省16個(gè)樓盤參展。9月8日至11日，在2011呼和浩特秋季房展上，瓊海市組織了20多個(gè)樓盤參展。
開發(fā)商將加大促銷力度 以價(jià)換量回籠資金
近期，中海、萬科、恒大、綠地、遠(yuǎn)洋、碧桂園、金地等開發(fā)商在全國(guó)刮起了一股打折降價(jià)的旋風(fēng)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，大型房企的打折降價(jià)意味著開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，各大房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，在樓市調(diào)控政策收緊，市場(chǎng)流動(dòng)性不斷收緊的市場(chǎng)背景下，哪個(gè)房企擁有更多的現(xiàn)金流，哪個(gè)房企將在“逆勢(shì)擴(kuò)張”的市場(chǎng)背景下立于不敗之地。
謝青認(rèn)為，在樓市“常態(tài)化的調(diào)控”市場(chǎng)背景下，新的二三線城市“限購(gòu)”政策進(jìn)一步收窄開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)空間，由于海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品大部分都是由外地人購(gòu)買，再加上庫(kù)存量不斷攀升，從供需角度看，開發(fā)商需要以價(jià)換量來保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)，未來樓市實(shí)際降價(jià)將更為顯現(xiàn)。下半年開發(fā)商降價(jià)促銷和價(jià)格戰(zhàn)不可避免，在接下來的傳統(tǒng)樓市旺季，誰降得快，誰賣得多。
陳振文認(rèn)為，雖然大家對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期抱有信心，但目前對(duì)于開發(fā)商來說，銷售量才是硬道理，下半年開發(fā)商會(huì)加大促銷推廣力度，提升開發(fā)速度，加快資金回籠以便過冬。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)王志宏表示，下一步海南將加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和促銷，確保全省房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。一是加強(qiáng)調(diào)控，消化保有量，逐步實(shí)現(xiàn)供求平衡。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳將配合土地部門調(diào)整用地供應(yīng)時(shí)序，減少純商品住宅建設(shè)用地出讓，加大房地產(chǎn)促銷力度，逐步調(diào)整供求關(guān)系；二是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，指導(dǎo)市縣從一次性住宅開發(fā)為特征的粗放型開發(fā)逐步過渡到以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為主的可持續(xù)開發(fā)，適度控制純商品住房開發(fā)。積極發(fā)展與旅游業(yè)融合性較高的各種類型的經(jīng)營(yíng)性旅游房地產(chǎn)，以及配套的商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)等，逐步向開發(fā)結(jié)構(gòu)合理、符合經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和國(guó)際旅游島建設(shè)需要的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。三是引導(dǎo)未開發(fā)項(xiàng)目，調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)。指導(dǎo)市縣根據(jù)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》目標(biāo)和任務(wù)，引導(dǎo)未開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性開發(fā)。對(duì)調(diào)整開發(fā)類型的項(xiàng)目，鼓勵(lì)修改規(guī)劃，建設(shè)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。
