接到中介費下調(diào)的消息時，我愛我家副總裁胡景暉正在跟深圳的同行聚會，同行頗為擔心北京的示范效應，有一天也會傳染到深圳。
8月28日，北京市于發(fā)布《關于降低本市住宅買賣經(jīng)紀服務收費標準的通知》，宣布自2011年8月31日起，北京市二手房中介費標準統(tǒng)一下調(diào)0.5%，最高計費為2%，最低計費只有0.5%。
消息來得很突然，沒有任何心理準備。“市發(fā)改委也沒有跟行業(yè)協(xié)會商量�！焙皶熣f。
準備買二手房的人發(fā)微博“拍手稱快”，但經(jīng)紀人普遍感到沮喪。在市場如此低迷的時刻，降低費率，就像再往傷口上撒一把鹽。
迫降的交易費
在8月28日出臺的《通知》中，北京市的二手房中介費按照房源總價分為4檔征收：住宅成交總額在500萬元及以下、500萬元以上至2000萬元及以下、2000萬元以上至5000萬元及以下、5000萬元以上，買賣經(jīng)紀服務收費標準均下調(diào)0.5%，分別為成交總額的2%、1.5%、1%和0.5%，費用由買賣雙方各承擔一半或由買賣雙方協(xié)商確定。
同時，對三項業(yè)務量較大、實際收費較高的衍生服務費用，也首次明確收費標準：代辦房地產(chǎn)登記、代辦貸款、辦理房屋入住有關手續(xù)最高服務收費標準分別為500元/宗、300元/宗、200元/宗。
北京市發(fā)改委收費處介紹，“2%”遵循市場比較原則制定，從國際看，歐洲大部分城市標準為2%左右，香港也是2%，雖然也有紐約、東京、臺北等城市是5%到6%，但從內(nèi)地來看，2%和2%以下是比較多的。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京實際收費的水平，也在2%上下，目前不少中介1%、1.5%就可以成交。
但中介們似乎并不這么看。中介費限價，被中介機構視為政府干預房價的表現(xiàn)形式之一。市場化的交易行為，由政府直接限價，業(yè)內(nèi)有不同看法。據(jù)21世紀不動產(chǎn)分析師粟日介紹，在一些發(fā)達國家，如美國，早期傭金比例也是由政府控制的，政府擔心行業(yè)不規(guī)范，擔心中介商損害民眾利益，采用政府直接定價的方式管理中介市場。但后來發(fā)現(xiàn)政府的控制限制了經(jīng)紀公司向顧客提供更多的服務，于是放開了對傭金的限制。這也是房地產(chǎn)市場包括房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的路徑�，F(xiàn)在歐美國家中介費普遍較高。
費率和服務之間總是存在矛盾。據(jù)胡景暉透露，在市發(fā)改委下調(diào)費率之前，中介甚至希望調(diào)高費率。這些年來，房地產(chǎn)中介的社會地位逐步提高，中介們也在尋求社會的認同感。“現(xiàn)在招聘的人才層次越來越高，從高中生、大專生到本科畢業(yè)的學生，甚至一些海歸也加入了中介行業(yè)�！焙皶熣f。但他不知道下調(diào)的費率和不明朗的預期將會把行業(yè)帶向何方。
瘋漲的房價成為購房者沉重的負擔，傭金比例下調(diào)的確有利于消費者。以一套300萬的房產(chǎn)為例，政策生效后，消費者可以節(jié)省2.5萬元傭金。但據(jù)粟日介紹，整個房地產(chǎn)交易成本中，稅費占80%以上。以北京一套400萬元的兩居室為例，如果交易時不滿5年，那么契稅占3%，營業(yè)稅占5.5%，個稅占1%，這些稅費占總交易成本的9.5%。傭金下調(diào)0.5%，減少的交易成本十分微小，對刺激成交的作用有限。另外，如果一個業(yè)主想省傭金，在通訊與網(wǎng)絡發(fā)達的現(xiàn)在，完全可以自己找買家，但要交的稅費是免不了的。
直面生存危機
盡管各家中介都紛紛表示將遵照新規(guī)，但深深的憂慮已經(jīng)掩藏不住。
粟日認為，總體而言，政府的初衷是減少購房者的成本，以推動成交，活躍二手房市場，但由于目前正處于房地產(chǎn)市場的景氣下行周期，該政策的刺激作用較為有限，北京二手房市場將繼續(xù)保持低位運行的狀態(tài)。他表示，房地產(chǎn)經(jīng)紀傭金一直是市場定價，如今北京市突然出臺政策，對傭金制定上限，其實是這一輪房地產(chǎn)調(diào)控轉變?yōu)樾姓{(diào)控為主的一種表現(xiàn)。這項行政調(diào)控政策對當下的北京房地產(chǎn)中介行業(yè)來說并非無關緊要。
今年2月出臺的北京市限購令是全國最嚴厲的，北京二手房成交量已下降60%以上，如此低迷的成交量，已讓整個行業(yè)舉步維艱，現(xiàn)在又限定傭金上限，一些中小經(jīng)紀公司將面臨嚴峻考驗，部分小公司的生存危機將加劇。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，7月北京二手房網(wǎng)上簽約8579套，套均總價204萬元，當前北京的中介委托比例接近80%，照此計算，僅1個月經(jīng)紀行業(yè)的利潤將減少7000萬左右。北京7月二手房零成交的經(jīng)紀公司達到1270家。市場冷清再加費率下調(diào)，打擊不小。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認為，當前宏觀調(diào)控對市場成交影響明顯，很多經(jīng)紀公司生存形勢已十分嚴峻，費率調(diào)低令其生存壓力加大。同時，各經(jīng)紀公司的客戶群體、成交類型以及費率構成都有所差異，費率調(diào)低且差異性收費后，對于轉型及戰(zhàn)略調(diào)整較難的經(jīng)紀公司影響更大。這兩個方面都不排除有企業(yè)選擇退出市場。
但粟日認為，降低傭金對于有實力的品牌經(jīng)紀公司的影響較為有限。有些經(jīng)紀公司雖然傭金比例定在3%，但實際傭金比例是浮動的，大約在1.5%至2.3%之間，與政策調(diào)整過后的比例相仿�！安淮蛘�，客戶就不跟你做生意，就這么簡單。”一位經(jīng)紀人如是說。
胡景暉表示，從企業(yè)自身發(fā)展的角度來講，降低費率后，只有通過加強內(nèi)部管理來減少運營成本。林倩認為，面對利潤的下降，企業(yè)將不得不更注重業(yè)績。另外，尤其是大型中介需要在轉型服務與業(yè)績之間尋求平衡。
