調(diào)控下開(kāi)發(fā)商賣樓速度大為減慢，根據(jù)已發(fā)布的上市公司公告，上半年完成全年銷售目標(biāo)超過(guò)50%的開(kāi)發(fā)商僅恒大一家。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)下調(diào)是大概率事件。
同樣在同策資深地產(chǎn)分析師王巍立看來(lái)，上海樓市的熱度已經(jīng)大大降低，下半年度主基調(diào)將繼續(xù)圍繞優(yōu)惠促銷以及提高產(chǎn)品力兩方面。
這從上海一二手房倒掛加大可以見(jiàn)得。在近期21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)上海門店跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前上海一、二手倒掛現(xiàn)象有所突出，如寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個(gè)板塊。
據(jù)了解，在松江新城板塊，“綠地?薔薇九里”近期新房售價(jià)約為1.5萬(wàn)元/平方米，低于周邊部分同類二手房約1.6萬(wàn)元/平方米的的價(jià)格。
無(wú)獨(dú)有偶，在嘉定南翔板塊，目前在售的一手項(xiàng)目，如朗詩(shī)綠色街區(qū)精裝房的實(shí)際成交均價(jià)約為2.07萬(wàn)元/平方米，周邊品質(zhì)相似的金地格林世界樓層較好的二手房單價(jià)則已達(dá)到了2-2.1萬(wàn)元/平方米，且未算上二手交易環(huán)節(jié)中的各種稅費(fèi)。
此外，在寶山月浦板塊，今年7月份新開(kāi)的中冶尚園和寶華盛世花園，兩項(xiàng)目近期成交均價(jià)分別為1.25萬(wàn)元/平方米、1.24萬(wàn)元/平方米。而上述成交價(jià)格明顯低于周邊二手房源的掛牌價(jià)格。如月浦板塊內(nèi)的嘉城國(guó)際花園其二手房源掛牌價(jià)格普遍高于1.6萬(wàn)元/平方米，甚至是板塊內(nèi)的老工房，月浦八村及樂(lè)業(yè)四村等其掛牌價(jià)格亦在1.5萬(wàn)元/平方米左右。
不難發(fā)現(xiàn)，降價(jià)跑量蠢蠢欲動(dòng)的新盤主要位于上海外環(huán)線外。
對(duì)此，王巍立認(rèn)為，下半年的公寓以及別墅的主要供應(yīng)主力集中在大浦東以及嘉定，而2011年上半年非工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地成交也主要集中在嘉定與浦東兩個(gè)區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域土地成交量是11年上半年總體成交量的38.8%；
此外，寶山、閔行、松江也是土地成交熱點(diǎn)區(qū)域。其推斷未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，浦東將成為上海商品住宅市場(chǎng)的主力區(qū)域，而根據(jù)調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在二手房市場(chǎng)，最活躍的幾大板塊也在浦東的金橋、三林以及周康等。
浦東、寶山、閔行等區(qū)域下半年預(yù)計(jì)的大規(guī)模供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商或?qū)⒃俣认抡{(diào)價(jià)格。
此前21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，在浦東周康、寶山楊行等上海外圍新房集中板塊，二手房較同質(zhì)新盤的價(jià)差優(yōu)勢(shì)在1000-3500元/平方米不等。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，一、二手倒掛主要集中在外圍新盤集中上市的區(qū)域，一方面是政策重壓、去化受阻下的新盤低開(kāi)，另一方面區(qū)域內(nèi)同質(zhì)可比的次新盤在二手房市場(chǎng)上掛牌后價(jià)格保持高位。
不過(guò)，機(jī)構(gòu)認(rèn)為價(jià)格下降的項(xiàng)目主要集中于剛需族所需房源。
陳勁松認(rèn)為，部分開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)尤其是豪宅的開(kāi)發(fā)會(huì)暫停�！耙�?yàn)槟阋X沒(méi)錢，要賣沒(méi)人買。很多人問(wèn)那怎么不降價(jià)呢？降價(jià)有人買嗎？降多少有人買呢？這個(gè)問(wèn)題就成為擺在開(kāi)發(fā)商面前一個(gè)非常實(shí)際的問(wèn)題。