7月初，總理溫家寶再次強(qiáng)調(diào)，1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工建設(shè)是今年的硬任務(wù)，必須完成。這給地方政府帶來(lái)極大的壓力，在土地出讓金完成率不甚理想的上半年，地方極力探索各種吸引民間資本的方式來(lái)帶動(dòng)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)上市公司投資、借助地方融資平臺(tái)發(fā)債是其中的一大塊。此外，充裕的民間資本也在尋求保障性住房資產(chǎn)證券化的通道，相關(guān)機(jī)構(gòu)的嘗試正在積極實(shí)施之中。
未來(lái)，中央投資、地方籌資以及民間資本介入，將形成一個(gè)保障房融資的新格局，而相關(guān)機(jī)制需要盡快建立。多位業(yè)內(nèi)人士及上市公司高層對(duì)本報(bào)記者表示，參與保障房建設(shè)利潤(rùn)率和收益率較低，因此需要有關(guān)部門(mén)做出更多的政策性?xún)?yōu)惠或補(bǔ)貼。
地方政府難扛重任
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，2009年靠商品房刺激政策拉動(dòng)GDP 增長(zhǎng)1.77%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率19.4%；2011年要靠保障房拉動(dòng)GDP
增長(zhǎng)1%，投資1.3萬(wàn)億�？糠康禺a(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)也是要雙軌制，這一次是保障房擔(dān)綱。
據(jù)住建部估計(jì)，2011年全國(guó)保障性住房將投資1.3萬(wàn)億左右，其中有5000億元資金將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集；這5000億元的資金投入還不包括地方政府無(wú)償劃撥土地的成本。
目前看來(lái)，地方政府承擔(dān)了保障性住房的主角。但是，許多地方政府的財(cái)力已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘。根據(jù)2010年財(cái)政部數(shù)據(jù)，如果將中央政府對(duì)地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付收入排除在外，2010年全年地方財(cái)政本級(jí)收入約4.1萬(wàn)億元，而國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)2.9萬(wàn)億元，約占總收入的71%。
根據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)，地方政府融資平臺(tái)的債務(wù)已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)億。如果無(wú)償劃撥保障房用地，以及將土地出讓金的10%嚴(yán)格用于保障房建設(shè)，將使得原不堪重負(fù)的地方政府更加舉步維艱。
“如果不動(dòng)員民間資本的話(huà)，地方肯定是扛不起保障房任務(wù)的�！泵赖闹袊�(guó)事業(yè)本部空氣能熱水機(jī)銷(xiāo)售總監(jiān)邵洪杰表示，1000萬(wàn)套保障房總投入1.3萬(wàn)億元，這只是建安費(fèi)，如果加上土地成本至少還要增加1萬(wàn)億元。
在此背景下，保障房允許地方發(fā)放企業(yè)債。最近國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知，支持符合條件的地方政府投融資平臺(tái)公司和從事保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資，并優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)。
建銀精瑞董事長(zhǎng)李曉東認(rèn)為，目前地方政府籌建保障房的資金缺口非常大，適當(dāng)發(fā)行一些債券是一個(gè)很好的方法�！暗F(xiàn)在地方政府的債務(wù)超過(guò)10萬(wàn)億，這對(duì)銀行體系造成了很大風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)行企業(yè)債最重要的是控制好規(guī)模，不能一哄而上�！�
7月2日，國(guó)家發(fā)改委與小城鎮(zhèn)發(fā)展中心主任李鐵在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上表示，保障性住房建設(shè)中有不可規(guī)避的金融風(fēng)險(xiǎn)，各個(gè)地方政府為籌集保障資金，創(chuàng)新融資，但此后的還本付息如何保障，依然是個(gè)疑問(wèn)。
包括北京師范大學(xué)教授鐘偉在內(nèi)的多位學(xué)者認(rèn)為，未來(lái)要想完成“十二五”期間建設(shè)保障性住房3600萬(wàn)套的任務(wù)，必須要重新梳理中央政府與地方政府的財(cái)稅體系。
民間資本進(jìn)入的障礙
地方負(fù)債不能太多，引入民間資本成為另一籌資來(lái)源。
“保障房的建設(shè)資金、開(kāi)發(fā)模式、政策配套、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)等方面，都需要政策進(jìn)一步明晰，”金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克說(shuō)，保障房對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的吸引力不足。目前很多地產(chǎn)企業(yè)參與保障房建設(shè)，利潤(rùn)水平都比較低，甚至是賠本賺吆喝。凌克認(rèn)為，要使得企業(yè)有積極性，需要靈活、創(chuàng)新的公共政策安排。
萬(wàn)科總裁郁亮也對(duì)記者表示，企業(yè)參與建設(shè)保障房，還沒(méi)有形成一個(gè)好的贏利模式，萬(wàn)科在廣州的萬(wàn)匯樓公租房試驗(yàn)，郁亮稱(chēng)要57年才能收回成本。配合政府做保障房，正常利潤(rùn)是3%-5%，但如果由政府提供的購(gòu)房名單晚了6個(gè)月，那么被推遲6個(gè)月交房的成本利息是多少？又比如，政府的財(cái)政撥款沒(méi)有及時(shí)到位怎么辦？等等，這些問(wèn)題都不是很清楚。
除了企業(yè)直接參建外，租賃性保障房的資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托基金也是吸引民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)的形式。記者獲悉，中國(guó)首個(gè)公租房基金——建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金即將成立，目前方案已報(bào)送國(guó)家發(fā)改委和住建部，首期擬募集100億元。未來(lái)3年內(nèi)，將在全國(guó)范圍內(nèi)選擇符合條件的項(xiàng)目，投建數(shù)百萬(wàn)平方米的公租房。
據(jù)基金發(fā)起人李曉東介紹，該基金收益率主要受到四方面因素影響，首先是房源取得的成本，這包括買(mǎi)地以及建安成本；其次是租金價(jià)格，因?yàn)樽饨鸲ǖ锰撸鸩坏奖Ｕ系淖饔�，但租金太低，其收益率也就無(wú)法維持基金發(fā)展；第三是政府的支持力度，希望政府能提供稅收優(yōu)惠以及貼息；第四是基金退出機(jī)制。
“我們預(yù)計(jì)收益率大多數(shù)情況下能在5%-12%之間，不能低于5%”，李曉東表示。
對(duì)于公租房的資產(chǎn)證券化，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的鐘帥認(rèn)為，由于公租房商業(yè)收益偏低，證券化過(guò)程中客觀上需要政府予以適度補(bǔ)貼。但目前從各地的情況來(lái)看，這方面尚未有具體的文件或措施。
退出機(jī)制不明
隨著大量保障房的即將上市，保障房的分配機(jī)制是個(gè)無(wú)法躲避的嚴(yán)重問(wèn)題。雖然各地首先考慮的是如何完成今年的開(kāi)工率，但作為保障房體系的一部分，退出機(jī)制的建立問(wèn)題也接踵而至。
從香港、新加坡等地的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，入住保障房后如何退出也是一個(gè)問(wèn)題。保障房保障的群體不應(yīng)該是固化的，而是流動(dòng)的，因?yàn)槊磕甓紩?huì)有一些符合申請(qǐng)資格的人新進(jìn)入待分配，而不再符合條件的那部分人，應(yīng)該騰退保障房。
上述國(guó)家和地區(qū)針對(duì)這一問(wèn)題，已經(jīng)有成熟的分配審核、退出以及監(jiān)督懲戒機(jī)制，而這些，即使是在目前內(nèi)地保障房建設(shè)進(jìn)展比較順利的城市，也看不到。
郁亮認(rèn)為，商品房與保障房的雙軌制必須區(qū)分清楚，哪些人是通過(guò)市場(chǎng)自己解決，哪些人群需要政府照顧安排解決，需要政府保障的這部分有哪些是通過(guò)經(jīng)適房、安居房完成，哪些是通過(guò)租賃完成，但這些不同人群的進(jìn)入和退出機(jī)制，現(xiàn)在基本缺失。
萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶表示，他去走訪很多保障房小區(qū)，租賃性住房的住戶(hù)搬進(jìn)去是出不來(lái)的，他們說(shuō)，“長(zhǎng)時(shí)間住棚戶(hù)區(qū)，現(xiàn)讓我住進(jìn)（租賃性住房）來(lái)了，再讓我搬到哪里去？”這類(lèi)問(wèn)題將來(lái)怎么辦？目前沒(méi)有建立良好的退出機(jī)制。
此外，現(xiàn)在對(duì)保障性住房，尤其是廉租房，仍然是最低收入人群的居住區(qū)，怎么管理，是集中居住還是分散居住，其交通行為模式到底是怎樣的，衣食住行、醫(yī)療教育又如何安排，這些問(wèn)題都沒(méi)有搞清楚。
天鴻地產(chǎn)董事長(zhǎng)柴志坤認(rèn)為，保障性住房并不是真的缺錢(qián)和地，現(xiàn)在關(guān)鍵是要有真正能夠達(dá)到保障房建設(shè)要求的機(jī)制，即建立民間資本介入保障房的機(jī)制，在這個(gè)機(jī)制中，中央、地方、企業(yè)，各自需要將自己的角色扮演好。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等均對(duì)本報(bào)記者表示，參建保障房只要不虧本，他們都愿意；對(duì)于有關(guān)部門(mén)及地方政府來(lái)說(shuō)，需要對(duì)那些積極進(jìn)入保障房領(lǐng)域的公司和企業(yè)提供便利和相關(guān)優(yōu)惠，以及對(duì)建成后的房屋進(jìn)行合理分配，以保障房企在不占用資金的情況下盡快退出等。
萬(wàn)科內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者透露，萬(wàn)科已經(jīng)擬定了一份關(guān)于保障房建設(shè)的一整套方案建議，目前已遞交至廣東省政府部門(mén)以及中央高層。