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2010年上半年剛過，央行又加息，反映到樓市，購房的老百姓們第一反應就是：“又加息了，我的貸款額如果有100萬，會增加多少月供？是否要提前還貸？”。據(jù)說，目前房貸利率升至10年最高水平。盡管購房的成本是越來越高，盡管觀望中遲遲未見出手，可購房剛需們從未放松對樓市行情的關注。不知不覺中，2010年又翻過去了一半，這上半年樓市整體情況到底是怎樣的？下半年房價會“如期”松動不？
中國樓市是政策市，政策調控方向決定樓市的運行方向，從2009年歲末的“國四條”到2010年4月17日的“國十條”，樓市迎來史上最密集、最嚴厲的調控政策。深圳樓市不能獨善其身，未能延續(xù)2009年成交活躍、房源告急等火爆場面，而是以成交量持續(xù)下降拉開2010年樓市的序幕。二季度出臺的“國十條”，更是將新房成交量拉至冰點，新房單日成交量出現(xiàn)過1套、2套的悲慘局面，正常情況下單日成交量也是在50套上下徘徊。
一季度的調控預期以及二季度的“國十條”出臺，催生了強烈的觀望情緒，嚴重抑制深圳樓市成交量。特別是“國十條”出臺后，成交量更是直線下降至冰點。
根據(jù)深圳房地產信息網(wǎng)的監(jiān)測，上半年深圳共成交新房126.9萬平方米，同比大幅減少67.3％；成交套數(shù)14484套，同比大幅減少65％；成交金額267.7億元，同比大幅減少44％。
與此同時，在各種緊縮政策的壓力下，深圳二手樓市的成交量開始回調。但這次回調在6月份的成交量中才全面體現(xiàn)出來。2010年1-5月份，二手樓市交易活躍，6月份成交量下滑對上半年總量影響不大，故2010年上半年二手樓市總體成交量仍十分可觀。根據(jù)深圳房地產信息網(wǎng)的監(jiān)測，深圳市上半年共成交二手商品房546.18萬㎡，與成交火爆的2009年上半年持平。深圳市上半年二手商品房成交套數(shù)逼近6萬套，為59372套，略低于2009年同期水平，同比減少2.1%。
根據(jù)深圳房地產信息網(wǎng)的監(jiān)測，上半年二手樓市成交活躍，新房成交量持續(xù)下滑，使得二手房成交量遠高于新房。數(shù)據(jù)顯示，深圳市二手房成交套數(shù)是新房的4.1倍，成交面積是新房的4.3倍。成交量的大幅萎縮，使得新房成交量遠遠低于去年同期。深圳市上半年成交新房126.9萬㎡/14484套，同比減少近七成。
具體看來，相比新房市場的大幅回落，上半年二手樓市可謂一枝獨秀。1-5月份二手房交易活躍，成交量高位運行；6月份成交量雖明顯回落，但單日成交量仍在300-400套之間徘徊，成交總量仍比較可觀。上半年二手商品房成交量逼近6萬套，與2009年同期基本持平。深圳樓市剛性需求旺盛、二手房分布面廣、價格實惠、配套成熟、選擇空間大等等，是多數(shù)置業(yè)者購買二手房的主要因素。
2010年上半年樓市成交量大減，但成交均價仍高位運行。數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年深圳市住宅成交均價21094元/㎡，同比大漲七成。從2010年上半年的各月份來看，成交均價有較大回落。1月全市成交均價23251元/㎡；6月份全市成交均價已回落至16970元/㎡，半年內跌幅達為30%。上半年成交均價的回落大部分由成交結構的變化引起的。在上半年的4、5、6月份，高端物業(yè)成交占比很小，市場成交以中低端物業(yè)為主，成交產品的低端化是新房的成交均價大幅回落的主要原因。另外，“特價房”的熱銷也是導致成交均價下跌的原因之一。
在步步收緊的調控聲中，深圳樓市已步入2010年下半年度。在成交量持續(xù)低迷的市場表現(xiàn)下，在政府頻頻收緊的調控政策下，在房價僵持的拉鋸聲中，在開發(fā)商、置業(yè)者持續(xù)觀望的市場環(huán)境下，在樓市前景不明朗的迷霧中，深圳樓市必須尋找出路，尋找打破僵局的突破口。低量保價，還是降價換量，是樓市供應主體必須認真思考的問題。對于市場各方主體而言，采取降價促銷策略，才是市場各方取得共贏的唯一選擇。
從“國十條”出臺后樓市的運行情況來看，調控效果正逐漸體現(xiàn)和強化。目前樓市處于“量跌價滯”的態(tài)勢。展望下半年，樓市在當前的政策環(huán)境下，成交量仍將處于低位。在銷售壓力下，在資金壓力下，將會有越來越多的開發(fā)商做出價格讓步，以價換量，降價將成為下半年的共識。無論是直接降價還是原價打折或特價房，都將是降價的表現(xiàn)形式。因此，業(yè)內人士預計，下半年深圳的房價將進入“實質性”回落階段，樓市將進入“量價齊跌”階段。
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