隨著房地產調控的步步緊逼，一向“不差錢”的房地產開發(fā)商開始感受到陣陣寒意。賣股、賣地、賣項目，十八般武藝上陣，難解房地產企業(yè)的巨額資金饑渴。有專家預計，未來一段時間房價很可能將出現較為明顯的松動跡象。
市場風聲緊融資活動頻
在國內嚴厲的信貸調控下，銀行及資本市場等融資渠道被堵塞。產開發(fā)商出現賣股、賣地、賣項目現象，籌集資金動作頻頻。5月16日，恒大地產發(fā)布公告，華人置業(yè)以5億美元(約38.75億港元)入股恒大位于江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)項目的49%權益，恒大則擁有另外的51%股權。出讓項目面積約134萬平方米。
3月29日，中糧地產發(fā)布公告，為補充流動資金，公司根據2010年第二次臨時股東大會決議，已通過上海證券交易所交易系統(tǒng)出售公司持有的招商證券970.07萬股，尚余8554.17萬股。
這并不是中糧地產第一次賣股換取流動資金。中糧地產曾于1月5日公告稱，截至2010年末公司已出售持有的招商證券1651.42萬股，產生稅后利潤約2.23億元。
3月5日，北京城建宣布擬收購北京中鴻房地產開發(fā)有限公司持有的世紀鴻城公司45%股權及其相應債權。
易居中國首席分析師楊紅旭認為，房企籌措資金，首先考慮的是銀行信貸，其次是降價促銷，最后才會賣股、賣地、賣項目。因此，部分房企出售資產，正反映資金鏈趨于緊張。
資金鏈狀況進入預警
多家研究機構表示，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源增速放緩、房地產開發(fā)投資高位運行、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個人購房貸款余額增速回落等因素，將導致房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈狀況不斷惡化。
一方面是房地產投資增速依然維持高位。1-4月份，全國房地產開發(fā)投資13340億元，同比增長34.3%。另一方面是樓市銷售乏力，資金大量沉淀。據北京房地產交易管理網及北京中原地產統(tǒng)計，截至5月31日，北京住宅總庫存達到10.13萬套，環(huán)比4月新增3000多套。
投中集團旗下CVSource統(tǒng)計顯示，今年1月至5月，中國房地產企業(yè)通過IPO、增發(fā)、配股、公司債等形式融資的案例僅為5例，包括廣匯股份定向增發(fā)、青建集團發(fā)行短期債券、上海上實兩次發(fā)行中期票據、萊蒙國際IPO等，總金額不足70億元人民幣，而2010年的規(guī)模超過400億元人民幣。
一些房地產企業(yè)轉向信托業(yè)務。根據中國信托業(yè)協會的統(tǒng)計，今年一季度信托公司投向房地產領域的資金余額為4868.88億元，接近去年同期的兩倍，其中新增投資房地產的信托資金規(guī)模為710.98億元。但當前房地產信托融資成本達到12%至17%，也讓一些房地產企業(yè)還款風險加大。
在此情況下，房企被迫自掏腰包。國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1—4月房地產企業(yè)自籌資金比重處于歷史高位，達到37.4%，接近2008年樓市蕭條時期38.7%的高點。
楊紅旭認為，目前全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源增速明顯慢于投資增速，出現了少有的投資增速反超資金來源增速的現象，企業(yè)融資環(huán)境明顯趨緊。今年二季度房企資金可能進入預警區(qū)間，達到與2008年類似的緊張狀態(tài)。
中原集團研究部高級經理劉淵表示，隨著融資環(huán)境惡化，預計房地產行業(yè)內生存境況將發(fā)生分化，中小企業(yè)更加難過，兼并重組將持續(xù)上演。Wind統(tǒng)計數據顯示，2011年1月至5月末，國內房地產行業(yè)收購兼并金額已經達到193億元，超過2010年全年150億元的總量。
小規(guī)模降價促銷暗潮涌動
房企以價促量的現象尚未大面積出現，房價總體保持穩(wěn)定，但小規(guī)模的降價促銷活動正暗潮涌動。
4月30日中海地產在深圳降價促銷，隨后在南京、重慶、上海等地相繼打出降價旗號。5月底武漢萬科旗下的萬科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價1000元”。
降價潮正面臨臨界點。劉淵表示，房企手中或許還握有可支撐半年的現金，但降價潮卻未必要等到半年之后。在市場濃厚的觀望氣氛中，率先降價能吸引買房者的光顧，也能借此籌措資金，趁土地價格處于低位囤積，為后期發(fā)展蓄勢。
一份報告表示，在樓市持續(xù)低迷、融資環(huán)境惡化、企業(yè)資金狀況不佳的形勢下，如何將“儲備”的土地、待售商品房等企業(yè)存貨快速轉化為銷售收入已成為房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的關鍵。建議開發(fā)商采取“銷售為王”的市場策略取代“利益最大化”的市場策略，將資金回籠放在企業(yè)階段性戰(zhàn)略的首位，積極采取打折、促銷等方式快速銷售。
廣發(fā)證券房地產行業(yè)分析師趙強預計，三季度房地產行業(yè)可能會有較大規(guī)模促銷活動，降價幅度大約在10%。
外資趁機進入
中國樓市對外資的吸引力似乎并沒有因為宏觀調控收緊而減弱。商務部最新公布的數據顯示，5月我國實際使用外資FDI金額為92.25億美元，同比增長13.43%。其中1—5月，外商投資我國房地產市場金額達266億元，同比增長57.3%。
自去年四季度以來，外商在中國樓市的投資額繼續(xù)保持快速增長的勢頭。此前的1-3月、1-4月和1-5月，外商投資房地產金額分別為144億元、222億元和266億元，同比增速分別為45.2%、62.3%和57.3%。
“雖然國際社會對中國樓市是否存在泡沫的爭論一直在持續(xù)，但大部分人還是認為中國經濟軟著陸的可能性比較大，所以外資進入中國房地產市場的速度較去年有所加快。”第一太平戴維斯北京公司投資部董事紀剛在接受中國經濟時報記者采訪時表示，中國樓市無疑仍是對外資最有吸引力的市場之一。
盡管如此，外資在中國樓市中的投資比例卻并不高。世邦魏理仕中國區(qū)首席運營官金勇告訴記者，一方面國內有換匯的限制，另一方面外資進入中國的手續(xù)非常繁雜，導致進入房地產市場的外資雖然有所增加，但和之前相比并沒有明顯差異。
“目前房地產企業(yè)在開發(fā)項目時所使用的資金，90%以上都是內資，雖然外資進入的總額較之前有所增加，但其占比并沒有發(fā)生實質性的變化。”金勇說，做機會性投資的外資依然存在，但與之前相比已明顯減少，大多數外資進入中國房地產市場更多是長期戰(zhàn)略上的考慮。
外資對中國樓市來說并不是新鮮詞。2002到2003年間，外資就以基金的形式出現在中國樓市，在2006年前多投資一線城市的商業(yè)地產項目，以購買整棟商業(yè)物業(yè)為主。
他告訴記者，作為外資進入中國的主要方式之一外資基金，對回報率的要求較高，年回報率在25%—30%之間，遠高于銀行信貸和信托，因此一直不是國內房地產商融資的主要渠道。但是，隨著銀行信貸的進一步收緊，特別是在融資成本相對外資基金更低的信托受到限制后，外資基金更愿意進入獲利更多的房地產開發(fā)領域，而不再局限于整棟商業(yè)地產項目的買賣。
國內一位不愿意透露姓名的房地產開發(fā)商私下透露，經過幾輪調控后，房地產企業(yè)的融資成本已遠比表面看起來高，甚至高于外資金融機構的融資成本，這才導致一些房地產企業(yè)不得不選擇外資。
紀剛認為，外資進入房地產開發(fā)領域的時間窗口已經打開。
易城中國對國內83家重點房企的大額融資記錄的統(tǒng)計結果顯示，與2010年相比，2011年一季度各大房企融資渠道中，境外資金超過銀行融資，成為開發(fā)商第一大資金來源，占比達到39%，遠高于2010年。