1999年，地鐵開(kāi)始走進(jìn)廣州人的日常生活。方便市民出行的同時(shí)，地鐵的開(kāi)通也造就了沿線的
“樓市輝煌”。但隨著各種軌道交通的不斷建設(shè)，以及相關(guān)概念的“透支”，新建地鐵對(duì)周邊樓市的提振效應(yīng)正在逐漸減弱。
在
“地鐵大盤(pán)”層出不窮的今天，如何準(zhǔn)確把握購(gòu)房者需求，成為開(kāi)發(fā)商成功與否的關(guān)鍵所在。
地鐵大盤(pán)成交活躍
根據(jù)網(wǎng)易的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年，富力金港城、保利城花園分別以1057套和884套的成交量位居廣州銷售排行榜的第三、第四位，銷售額分別達(dá)到6.9億元和6.6億元。
富力金港城位于廣州市郊花都區(qū)，臨近新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)，屬于新機(jī)場(chǎng)板塊。2010年10月，廣州地鐵北沿線（廣州東站至機(jī)場(chǎng)南站）開(kāi)通，使廣州市區(qū)到機(jī)場(chǎng)的車(chē)程減短至40分鐘左右。
富力金港城開(kāi)盤(pán)之初即主打“機(jī)場(chǎng)地鐵大盤(pán)”的概念，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從售樓處獲悉，目前該樓盤(pán)的售價(jià)約為6800元/平方米左右，基本在該區(qū)域樓盤(pán)銷售均價(jià)范圍內(nèi)。
售樓處工作人員向記者介紹，目前買(mǎi)家比較中意小戶型，且以在廣州工作的居多。
以記者了解到的情況看，該區(qū)域雖然離機(jī)場(chǎng)較近，但對(duì)廣州市區(qū)的上班族來(lái)說(shuō)，往返廣州還是頗為不方便，如果乘坐地鐵，由于目前機(jī)場(chǎng)北站尚未開(kāi)通，從該樓盤(pán)前往機(jī)場(chǎng)南站有15分鐘的車(chē)程。銷售人員表示，目前該樓盤(pán)每天有40多趟巴士前往廣州市中心，能緩解部分交通問(wèn)題。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，從該區(qū)域的情況和售價(jià)看，買(mǎi)家中投資客的比例可能比較高。據(jù)上述銷售人員介紹，目前該樓盤(pán)附近有一處物流中心，未來(lái)3~5年價(jià)值有望得到提升。
APM提振作用不大
與此形成鮮明對(duì)比的是，差不多同時(shí)開(kāi)通的廣州APM沿線樓盤(pán)，卻未能享受這樣的“待遇”。APM是
“珠江新城旅客自動(dòng)輸送系統(tǒng)”的英文簡(jiǎn)稱，這條線路橫跨珠江，南起廣州市海珠區(qū)，北至天河區(qū)成熟的商業(yè)中心地帶，途徑廣州新CBD珠江新城，區(qū)域優(yōu)勢(shì)可謂十分明顯。
APM沿線也有不少高端住宅分布，如位于天河北區(qū)域的嘉尚國(guó)際公寓和位于珠江新城的博雅首府，目前均價(jià)分別達(dá)到22000元/平方米和52000元/平方米。不過(guò)，以網(wǎng)易統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前兩處樓盤(pán)的銷售情況并不理想，成交不過(guò)百套，與位于廣州市區(qū)的其他樓盤(pán)相比，并不占據(jù)優(yōu)勢(shì)。
目前，珠江新城和天河北區(qū)域樓盤(pán)均價(jià)已經(jīng)超過(guò)15000元/平方米，動(dòng)輒高達(dá)2萬(wàn)甚至3萬(wàn)元，無(wú)論對(duì)于投資客還是剛性買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)值都有限。其實(shí)，由于地鐵3號(hào)線的開(kāi)通，這兩個(gè)區(qū)域的地鐵概念已經(jīng)被周邊樓盤(pán)“透支”，所以新樓盤(pán)的吸引力已經(jīng)不如以往，升值空間并不大，APM線的作用只是“錦上添花”而已。相比之下，位于花都的樓盤(pán)在價(jià)格方面具有較大優(yōu)勢(shì)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)吸引力更大。
理性需求仍是關(guān)鍵
與高鐵、輕軌等城際交通工具不同的是，地鐵帶來(lái)的交通便利對(duì)樓盤(pán)成交量的提升作用更加突出。
以廣州市番禺區(qū)為例，目前該區(qū)域有地鐵2號(hào)線和3號(hào)線貫通南北，連接廣州市區(qū)。2001年，番禺房?jī)r(jià)還停留3000~4000元/平方米的水平，如今該區(qū)域內(nèi)均價(jià)過(guò)萬(wàn)的樓盤(pán)比比皆是。
業(yè)內(nèi)人士表示，得益于地鐵，番禺已經(jīng)從曾經(jīng)的度假區(qū)轉(zhuǎn)化到現(xiàn)在的常態(tài)居住區(qū)，變化可謂翻天覆地。
目前，廣州樓市成交最為活躍的仍屬花都、增城等外圍區(qū)域。與市區(qū)相比，雖然地鐵出行的愿景才現(xiàn)端倪，但對(duì)一些購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)或者有投資需求的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，即將開(kāi)通的地鐵無(wú)疑讓他們看到了升值的希望。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜指出，廣州地鐵經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，對(duì)周邊城市建設(shè)和樓市帶來(lái)的影響是一個(gè)緩慢發(fā)酵的過(guò)程，所以新的地鐵線開(kāi)通未必能像當(dāng)初一樣起到“興奮劑”的作用；此外，沿線部分樓盤(pán)其實(shí)早在建設(shè)之初就“預(yù)支”了地鐵概念，所以現(xiàn)在對(duì)周邊樓市的影響并不明顯。
地產(chǎn)專家韓世同指出，雖然地鐵的開(kāi)通會(huì)促進(jìn)一個(gè)區(qū)域的發(fā)展升級(jí)，但具體到某個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，如果離地鐵太遠(yuǎn)，沒(méi)有相應(yīng)的改善措施（如樓巴接駁等），其實(shí)購(gòu)買(mǎi)價(jià)值并不是太高。