在被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策的打壓下，2011年的杭州樓市，充滿了各種復(fù)雜的變數(shù)。
成交量創(chuàng)下5年來(lái)新低，土地出讓總額不足80億元，可售房源量卻創(chuàng)下兩年來(lái)新高，接近歷史最高位。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)再次低下高昂的頭顱，慢慢下行，不過(guò)購(gòu)房者的觀望情緒卻前所未有地濃郁……
又見“萬(wàn)元房”扎堆
截至6月29日下午2時(shí)，杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年杭州主城區(qū)共成交商品房10739套，這一數(shù)據(jù)只有2009年同期的3成，少于2010年的11253套，創(chuàng)下5年來(lái)新低。
今年上半年，樓市變化最大的，除了成交量，顯然還有價(jià)格。1月份，樓市還呈現(xiàn)出欣欣向榮之勢(shì)，杭州的房?jī)r(jià)顯然是高昂著頭的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月杭城商品房成交均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上的樓盤有78個(gè)，占總成交量的近6成，成交均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的樓盤有28個(gè)，占總成交量的10.8%。
在下沙，一個(gè)叫德信中外公寓的樓盤將步子邁得更大。14800元/平方米的均價(jià)，甚至比周邊樓盤要低上6000元/平方米，樓市“破8”堅(jiān)冰掀開。同處下沙的和達(dá)城迅速跟進(jìn)，部分房源折后價(jià)格僅13800元/平方米。
一個(gè)非常明顯的結(jié)果是，萬(wàn)元房開始扎堆上市。不僅是下沙、臨平、轉(zhuǎn)塘、良渚、丁橋、閑林等平民化區(qū)域，三墩、九堡等近郊板塊，也紛紛回到萬(wàn)元房時(shí)代。而單價(jià)不足萬(wàn)元的樓盤也頻頻出現(xiàn)。
多塊土地流拍
今年1-6月份，杭州主城區(qū)僅出讓土地金額77.5億元，又是一個(gè)創(chuàng)5年來(lái)新低的紀(jì)錄。
今年的土地市場(chǎng)上，除了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等少數(shù)幾家大公司外，清一色都是中小公司。而之前拿地兇猛的綠城、濱江等公司，卻在土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)鮮見身影。這顯然也很好理解，因?yàn)樾星楹玫臅r(shí)候，大開發(fā)商憑借驕人的銷售業(yè)績(jī)和其他各種資源，比中小企業(yè)更有實(shí)力拿下好的地塊，更容易在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出；等到行情不好的時(shí)候，大開發(fā)商一方面也遭受資金回籠緩慢的困惑，另一方面因?yàn)槭诸^上儲(chǔ)備土地比較多，短時(shí)間內(nèi)也沒有拿地的迫切性。這個(gè)時(shí)候，手中無(wú)房可售或者無(wú)地可開發(fā)的中小企業(yè)，更容易拿到土地，甚至撿漏。
此外，最近蕭山、余杭多塊土地流拍。上半年二手房市場(chǎng)整體表現(xiàn)冷淡，五大主城區(qū)共成交二手房6721套(截至6月28日)，比去年上半年下降近兩成。中介關(guān)門店也越來(lái)越普遍。某品牌中介負(fù)責(zé)人說(shuō)，按照中介生存成本與目前市場(chǎng)盈利狀況來(lái)看，現(xiàn)在一家門店一個(gè)月虧個(gè)幾萬(wàn)元是很正常的。
下個(gè)降價(jià)區(qū)域下沙沿江板塊
在中海紫藤苑“裸奔”、德信中外公寓較周邊房?jī)r(jià)“破8”開盤之后，業(yè)界認(rèn)為隨著下半年供應(yīng)高峰的到來(lái)，成交量如果持續(xù)低迷，一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)在所難免，現(xiàn)在已經(jīng)有破8折的樓盤出現(xiàn)，那么接下來(lái)很可能會(huì)出現(xiàn)跟進(jìn)樓盤，但大家對(duì)降價(jià)幅度一種比較普遍的看法是20%—30%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果降到這個(gè)幅度，很多需求會(huì)被引爆，購(gòu)房者紛紛進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)就會(huì)形成羊群效應(yīng)，成交量慢慢上來(lái)，最后影響供求關(guān)系，支撐了價(jià)格，但房?jī)r(jià)再要下跌就比較難了，至于很多“空軍”猜想的五折、六折，幾乎是不太可能。
下一個(gè)價(jià)格戰(zhàn)爆發(fā)可能性最大的就是下沙沿江板塊。這一板塊集中了金隅觀瀾時(shí)代、保利東灣等大盤，同時(shí)由于地理上較為接近以及可比性強(qiáng)的原因，受金沙湖價(jià)格戰(zhàn)的沖擊最為直接。金沙湖之后這一板塊價(jià)格大面積松動(dòng)，也就不足為奇。