數(shù)據(jù)顯示，7月上海市場(chǎng)（包括周邊地區(qū)）預(yù)開(kāi)盤23個(gè)公寓項(xiàng)目，10個(gè)別墅項(xiàng)目，較6月開(kāi)盤數(shù)量縮水過(guò)六成。這已是連續(xù)第二月開(kāi)盤量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑。
同時(shí)，優(yōu)惠樓盤數(shù)量則在不斷增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市2011年7月打折優(yōu)惠樓盤共計(jì)136個(gè)（含別墅），環(huán)比漲幅高達(dá)17%。
現(xiàn)象：開(kāi)盤量連續(xù)兩月下滑
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月20日，7月上海市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有23個(gè)公寓項(xiàng)目開(kāi)盤，比6月份的67個(gè)，下滑65.7%，是繼
6月開(kāi)盤量環(huán)比下滑39%后，連續(xù)第二個(gè)月開(kāi)盤量出現(xiàn)環(huán)比大幅下跌。比2010年7月份最終24個(gè)的開(kāi)盤量減少4.2%。
分析：存量達(dá)836萬(wàn)平方米
上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司市場(chǎng)研究部副總監(jiān)張晴怡告訴記者，“6月的成交量本來(lái)就不高，7月原本也是個(gè)傳統(tǒng)的樓市淡季，供應(yīng)量對(duì)于成交量的影響有限，目前市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)楣⿷?yīng)量的增加而導(dǎo)致成交量的上行。”
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍也表示，“雖然開(kāi)盤量持續(xù)走低，但目前的存量還是相當(dāng)充足的，依然足夠滿足市場(chǎng)需求�！�
佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月29日，上海全市商品住宅的可售面積達(dá)到836萬(wàn)平方米。對(duì)此，佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專評(píng)網(wǎng)首席分析師黃志堅(jiān)告訴記者，“以5月商品住宅約83萬(wàn)平方米的成交水平衡量，去化目前的可售量需要超過(guò)10個(gè)月的時(shí)間。所以，新增供應(yīng)的短期變化對(duì)于成交量的影響甚微。”
上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，“在大量房源積壓的情況下，未來(lái)供應(yīng)量的大小對(duì)樓市影響并不是很大，關(guān)鍵是有效供應(yīng)是否充足，前幾周樓市出現(xiàn)大幅回暖，就與保利葉城這樣性價(jià)比較高的項(xiàng)目有很大關(guān)系，但是這種有效的供應(yīng)目前難以長(zhǎng)時(shí)間延續(xù)，大部分項(xiàng)目的價(jià)格還是與購(gòu)房者的預(yù)期有一定差距，因而難以拉動(dòng)成交量的上漲。”
現(xiàn)象：中高端供應(yīng)占四成
5、6月份，隨著一部分高端物業(yè)的相繼開(kāi)盤，部分高端房源成交出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。而在7月開(kāi)盤的項(xiàng)目中，又有4個(gè)總價(jià)千萬(wàn)級(jí)以上豪宅項(xiàng)目準(zhǔn)備入市。高端市場(chǎng)的供應(yīng)熱潮似乎始終未減。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月推出的中高端房源（即含有別墅的項(xiàng)目）占新盤供應(yīng)約四成。
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師雷琪指出，“從5月及6月前三周的成交情況來(lái)看，近來(lái)除了剛需置業(yè)占據(jù)主導(dǎo)之外，高端房源的市場(chǎng)表現(xiàn)也呈現(xiàn)出上升態(tài)勢(shì)，不少內(nèi)環(huán)高端項(xiàng)目以及別墅項(xiàng)目入市后均取得不錯(cuò)銷量，這也是促使7月中高端項(xiàng)目積極入市的主要?jiǎng)恿χ�。�?/P>
分析：供應(yīng)或難拉動(dòng)成交
陸騎麟認(rèn)為，“千萬(wàn)級(jí)以上的豪宅項(xiàng)目，往往本身具有品質(zhì)上獨(dú)特優(yōu)勢(shì)或者稀缺性，它們的成交在一定程度上是脫離樓市整體行情的。雖然限購(gòu)對(duì)高端房源交易的抑制作用依然存在，但是近期并未針對(duì)豪宅市場(chǎng)出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控措施，一些蓄積已久的買賣需求會(huì)出現(xiàn)一定的釋放，不過(guò)這種需求的釋放很難長(zhǎng)時(shí)間支撐起成交量�！�
“實(shí)際上，最近三周一手豪宅的成交量正呈逐步下滑的趨勢(shì)，6月13日-6月19日，全市5萬(wàn)元以上的豪宅更是僅僅成交了14套。”陸騎麟指出，“要看政策消化期是否過(guò)去，主要還是得依據(jù)整體成交行情，最近兩周的商品住宅成交量分別為12萬(wàn)-13萬(wàn)平方米，處于相對(duì)低位，政策的影響依然相當(dāng)明顯，所以說(shuō)政策消化期已過(guò)還為時(shí)過(guò)早�！�
張晴怡也認(rèn)為，“個(gè)別項(xiàng)目的銷售比較好，不能說(shuō)整個(gè)高端市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇。整個(gè)高端市場(chǎng)受政策影響還是相當(dāng)大的，限購(gòu)令的作用對(duì)于高端市場(chǎng)的影響不是短期內(nèi)能夠消除的，現(xiàn)在大多數(shù)的成交還是只能靠非個(gè)人名義的購(gòu)買而實(shí)現(xiàn)，這對(duì)于高端市場(chǎng)的成交量影響很大�！�
黃志堅(jiān)表示，“目前上海市的成交均價(jià)相比去年同期的變化也不大，這說(shuō)明高端市場(chǎng)的成交并不好，不然對(duì)于整體市場(chǎng)的成交價(jià)格一定會(huì)產(chǎn)生拉動(dòng)的效應(yīng)。對(duì)于整體高端市場(chǎng)，雖然也有很多辦法可以規(guī)避限購(gòu)令，但依然存在稅收等各方面的風(fēng)險(xiǎn)。所以只要限購(gòu)令不除，對(duì)于高端市場(chǎng)影響始終都會(huì)存在，而且豪宅成交量也會(huì)因此受到很大的抑制�！�
現(xiàn)象：改善型房源增多
今年年初，一系列樓市新政對(duì)市場(chǎng)形成一定的打擊力度，導(dǎo)致一大批改善型購(gòu)房者紛紛停下腳步，高舉觀望大旗。
然而，在7月即將開(kāi)盤樓盤中，有11個(gè)樓盤將同時(shí)推出90平方米左右二房和120平方米左右三房，占總開(kāi)盤量近一半。
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師認(rèn)為，上海樓市下半年改善型需求或?qū)?huì)逐步取代小戶型婚房置業(yè)，成為上海商品房成交復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿Α?/P>
分析：剛需仍是主流
陸騎麟表示，“目前來(lái)看，對(duì)于剛需和改善性需求而言，比較大的購(gòu)房障礙在于貸款政策的收緊，央行為了控制流動(dòng)性，在今年已六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得房貸難度大增。剛性需求實(shí)際上由于遭到了貸款政策的打壓，未能得到充分的釋放。改善性需求面臨的主要障礙在于政策的打擊和依然堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)�！�
“自政策出臺(tái)以來(lái)，不乏一些好的房源入市，但都成交寥寥。例如，4月初就獲得預(yù)售證的好世皇馬苑，推出了近400套房源，其中多為80-100平方米的兩房和三房房源，但至今只售出了1/10的房源�！标戲T麟認(rèn)為，“這就說(shuō)明即使有適合的房源入市，在市場(chǎng)形勢(shì)不利的情況下更可能選擇觀望。”
黃志堅(jiān)表示，“相對(duì)剛性需求，改善型客戶的需求通常不急，在市場(chǎng)沒(méi)有明確走向的時(shí)候還是會(huì)選擇觀望。但是剛性需求則不同，要結(jié)婚要買房是等不起的，所以雖然針對(duì)改善性客戶的房源增多，但依然無(wú)法改變剛性需求作為市場(chǎng)成交主流的地位�！�
張晴怡也認(rèn)為，“針對(duì)改善性客戶的房源入市量增大并不能改變市場(chǎng)格局，所以我認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間還是會(huì)以小戶型的置業(yè)需求為主�！�
熱點(diǎn)：最低優(yōu)惠8.5折起
136個(gè)打折優(yōu)惠項(xiàng)目中，直接以打折或價(jià)格減免的形式進(jìn)行優(yōu)惠的樓盤有93個(gè)，環(huán)比上月有所提升。其中，公寓方面以畢加索小鎮(zhèn)和鼎新名流苑8.8折的優(yōu)惠領(lǐng)銜，別墅方面則由湯臣湖庭花園的8.5折為最低。
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏表示，越來(lái)越多的樓盤傾向于用較為另類的優(yōu)惠和多種優(yōu)惠并存的方式來(lái)吸引更多購(gòu)房者的眼球，例如禹洲藍(lán)爵推出特價(jià)房的同時(shí)，對(duì)其他房源優(yōu)惠1000元平方米，5天內(nèi)簽約在優(yōu)惠500元平方米，并送5年物業(yè)費(fèi)。
業(yè)內(nèi)聲音 陳勁松：樓市中場(chǎng)休息 仍將持續(xù)1-2年
6月25日，世聯(lián)地產(chǎn)新書發(fā)布暨高層媒體見(jiàn)面會(huì)上，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松對(duì)早報(bào)記者表示，“中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入中場(chǎng)休息，這個(gè)中場(chǎng)需要完成對(duì)前半場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并確定未來(lái)樓市的發(fā)展方向。”
“我們預(yù)判這個(gè)中場(chǎng)時(shí)間需一年半到三年的時(shí)間，所以目前樓市仍然處于中場(chǎng)休息階段，整個(gè)下半年也將處于調(diào)整期。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在面臨一個(gè)規(guī)則修改的過(guò)程�！标悇潘芍赋�。
對(duì)于下一步政策的推測(cè)，陳勁松表示，“我們現(xiàn)在所有的政策都是主動(dòng)出擊來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，例如"限購(gòu)、限貸、限價(jià)、提高準(zhǔn)備金"等都是市場(chǎng)機(jī)制某種程度上的暫停，這個(gè)調(diào)整階段對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)是非常必要的。”
對(duì)于何時(shí)走出中場(chǎng)休息，陳勁松認(rèn)為，“中場(chǎng)結(jié)束的標(biāo)志，是保障性住房建設(shè)得到實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，也就是全國(guó)保障性住房實(shí)質(zhì)性地推出。其次，就是中國(guó)對(duì)目前房地產(chǎn)的發(fā)展以及對(duì)下一步怎么走等大方向得到廣泛的共識(shí)。所以未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的政策不會(huì)發(fā)生180度改變。”