今年，穩(wěn)健的貨幣政策和不斷加碼的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的疊加效應正在逐步顯現(xiàn)。
種種跡象表明，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈正變得十分緊張。
有研究機構發(fā)布報告稱，二季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金可能步入預警區(qū)間，資金鏈趨向脆弱狀態(tài)，特別是中小企業(yè)資金狀況更加不容樂觀。房價下降正在成為一種由幾乎不可能逐步演變成了大概率事件。
數(shù)據(jù)顯示：96家房企2010年的總負債已經(jīng)達到了9553億元，接近1萬億元，較去年同期的6588億元同比增長45%，其中超過30家上市房企資產(chǎn)負債率為70%。
同時，已公布年報的44家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值僅為－511.66億元，較2009年同期的249.10億元大幅下降了305.4%。
更加糟糕的消息是，在國內(nèi)嚴厲的信貸調(diào)控下，銀行及資本市場等融資渠道被堵塞，房地產(chǎn)商的資金頻頻告急�？墒俏萋┢赀B夜雨，不少開發(fā)商在“限購”、“限貸”、“限價”、“限外”等一系列的“限”制令下，銷售不暢，回款面臨問題。一向不差錢的房地產(chǎn)開發(fā)商感受到了陣陣寒意。賣地、賣股、賣項目，以解資金的巨額缺口。
最為典型的代表是：2011年，綠城的樓盤去化率普遍低于50%。2010年，綠城的負債率就已經(jīng)達到187%，今年這種狀況將更加嚴重。
盛高置地的狀況也并不樂觀，前4個月，該公司的銷售額只有10億元，只完成了全年計劃的15%。
而在此時，央行緊縮市場流動性的意圖依然十分明顯。因而，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生預言，今年年內(nèi)，限購范圍內(nèi)的城市房價回調(diào)幅度可達10%。中國社科院金融研究所研究員易憲容也聲稱，房價要降了。
此前，房地產(chǎn)調(diào)控進行了一輪又一輪。每次調(diào)控時，不少人也會像聶梅生和易憲容一樣，都認為房價會有所調(diào)整。然而，人們美好的愿望往往被殘酷的現(xiàn)實擊得粉碎。住房價格越調(diào)越高，利益沖突越來越大。十幾年來，中國的房地產(chǎn)市場從沒有出現(xiàn)過周期性的調(diào)整，更沒有出現(xiàn)價格真正下跌。導致市場普遍認為，房價只是會上漲，而不會下跌。
就連年初，各個地方政府為今年的房價制定控制目標時，大多制定的房價調(diào)控目標為房價上漲10%-15%。只有北京制定的目標為新房價格同比穩(wěn)中有降。地方政府的房價控制目標更加加重了市場對于今年房價還將上漲的預期。國家也在高喊著控制房價的口號，甚至采取措施，可效果甚微。然而不少開發(fā)商對于政府控制房價的決心和信心有著較為清醒的認識。SOHO中國董事長潘石屹就認為，政策調(diào)控還會有一些，如果房價漲幅依然無法控制，政府很有可能打出底牌：不再提供按揭貸款。
所幸的是，越來越嚴厲的調(diào)控政策，正使得市場悄然轉(zhuǎn)向。在今年的實際運行過程中，已經(jīng)有不少地產(chǎn)商先知先覺，開始降價。今年4月，中國海外地產(chǎn)也加入了降價的隊伍，在深圳率先拿出1000套樓盤以八折的優(yōu)惠價格低開試水，成為本輪調(diào)控中首個明確公開降價的開發(fā)商。與此同時，萬科、碧桂園、恒大、佳兆業(yè)等開發(fā)商都開始扛起降價大旗。雖然，降價的多米諾骨牌并沒有被推倒。
一個值得注意的現(xiàn)象是，今年5月，北京樓盤的開盤均價下降了21%。雖然北京新房價格變化還不能充分證明房價就此進入下行通道，但房地產(chǎn)市場的“黑天鵝”事件終究還是出現(xiàn)了。
所謂“黑天鵝”事件，是指在近代歐洲，1000多年見到的天鵝都是白色，于是有人就得出結(jié)論，所有天鵝都是白的。后來，一次偶然的機會，歐洲人來到澳大利亞，一上岸竟然發(fā)現(xiàn)了黑天鵝。這從根本上顛覆了過去1000多年觀察總結(jié)出來的“真理”認識。《黑天鵝》一書作者就把這種有顛覆性影響的事件看做“黑天鵝”事件。
如今，房地產(chǎn)市場的降價行為，或?qū)⒂牲c到面，逐步擴散開來，黑天鵝事件或?qū)砼R。然而，在CPI高漲時期，房價上漲的壓力仍然不可小覷。一些地方政府甚至開始呼吁放寬“限購令”，這都可能使得調(diào)控的效果功虧一匱。