Wind資訊數(shù)據(jù)，截至2011年一季度，滬深兩市136家地產(chǎn)上市公司的存貨金額高達(dá)9865.14億元，比2010年同期的7041.46億元高出40%，比2010年報(bào)顯示的合計(jì)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)了9.07%。由于4月銷(xiāo)售進(jìn)一步放緩，再加上新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)上述136家房企的存貨金額將攀升至萬(wàn)億元左右。
盡管萬(wàn)億存貨壓頂，但在銷(xiāo)售極為低迷的一線(xiàn)城市，開(kāi)發(fā)商卻不愿意降價(jià)促銷(xiāo)。為了支撐一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，他們選擇在二三線(xiàn)城市大量出貨，舍利潤(rùn)換現(xiàn)金流。
二三線(xiàn)城市銷(xiāo)售火熱
“五一”一向是樓市的晴雨表。小黃金周期間，廣州市區(qū)許多樓盤(pán)售樓中心門(mén)可羅雀，但廣州近郊和中山、江門(mén)、惠州等未限購(gòu)的二三線(xiàn)城市卻銷(xiāo)售火熱。
記者了解到，“五一”期間，清遠(yuǎn)佛岡碧桂園某項(xiàng)目降價(jià)超過(guò)10%，每平方米8500元左右的價(jià)格迎來(lái)購(gòu)房者瘋搶?zhuān)?天共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)金額約34億元。
中山多個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)也出現(xiàn)熱銷(xiāo)。在雅居樂(lè)某項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，前來(lái)選房的客戶(hù)車(chē)輛擠爆了停車(chē)場(chǎng)，首批推出的500多套單位，當(dāng)日就售出了八成多。
與此同時(shí)，江門(mén)樓市也是一片火熱景象。位于新會(huì)區(qū)新城區(qū)中心和新會(huì)輕軌站旁的某樓盤(pán)，推出了160多套電梯洋房，每平方米6300元的均價(jià)，吸引了600多名購(gòu)房者認(rèn)籌，一日之內(nèi)銷(xiāo)售超過(guò)九成。
不僅樓盤(pán)成交旺盛，中山和惠州兩地的房展會(huì)上也是人頭涌動(dòng)。4月30日的中山房展吸引了包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、中海等地產(chǎn)巨頭十多個(gè)樓盤(pán)參展。
據(jù)記者了解，一線(xiàn)城市被限購(gòu)的客戶(hù)，成為二三線(xiàn)城市樓盤(pán)的主要吸引對(duì)象。中山某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員稱(chēng)，他手頭上有三成客源來(lái)自廣州。
上述跡象表明，隨著限購(gòu)令在一二線(xiàn)城市全面展開(kāi)，近郊和二三線(xiàn)城市逐漸成為廣東房企在一線(xiàn)城市之外爭(zhēng)奪的主要陣地，而低價(jià)位和相應(yīng)的優(yōu)惠促銷(xiāo)成為吸引顧客的“殺手锏”。
房企促銷(xiāo)收金
加息、信貸縮緊、首付比例提高……廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)報(bào)告顯示，在接二連三的樓市調(diào)控政策下，一季度廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自籌資金增加了35.9%，資金鏈吃緊，緊房企壓力增大。
事實(shí)上，在高房?jī)r(jià)、高地價(jià)局面持續(xù)的情況下，房企將目光從一線(xiàn)城市挪到了二線(xiàn)甚至三線(xiàn)城市和小縣城，這些地方成為高壓之下的避險(xiǎn)之地。
記者了解到，自3月18日佛山限購(gòu)令出臺(tái)后，廣東其他二線(xiàn)城市的促銷(xiāo)大戰(zhàn)便拉開(kāi)序幕。在東莞，就有開(kāi)發(fā)商拋出認(rèn)籌2萬(wàn)元抵7萬(wàn)元的優(yōu)惠，還推出買(mǎi)房送車(chē)位等優(yōu)惠盤(pán)。
此外，合生創(chuàng)展計(jì)劃在南�；ǘ�、增城、中山等開(kāi)展項(xiàng)目。雅居樂(lè)主席陳卓林也在年報(bào)會(huì)上表示，現(xiàn)在雅居樂(lè)集團(tuán)在二三線(xiàn)城市的項(xiàng)目占了八成左右，大概有2700多萬(wàn)平方米。
萬(wàn)科也不例外�！拔覀�?cè)谝痪�(xiàn)城市拿不到地�！�5月4日，萬(wàn)科董事長(zhǎng)秘書(shū)、首席分析師譚華杰在萬(wàn)科4月份銷(xiāo)售情況會(huì)議紀(jì)要說(shuō)。他表示，萬(wàn)科在一線(xiàn)城市的地塊都很偏遠(yuǎn)，因?yàn)榈囟卧�，一線(xiàn)城市的房屋售價(jià)實(shí)際上并不比城市均價(jià)高，但是到了三線(xiàn)城市，價(jià)格就比城市均價(jià)高出比較多�！�
在這種情況下，開(kāi)發(fā)商在廣東二三線(xiàn)城市的推盤(pán)節(jié)奏隨之加快，同時(shí)開(kāi)始大面積降價(jià)促銷(xiāo)。廣州萬(wàn)科表示，將堅(jiān)持以中小戶(hù)型和中低總價(jià)的住宅產(chǎn)品為主。恒大也計(jì)劃在5月大量推貨，且中山、清遠(yuǎn)、增城等地貨源充足。
轉(zhuǎn)移成大趨勢(shì)
由于沒(méi)有實(shí)施限購(gòu)，加上房企促銷(xiāo)，二三線(xiàn)城市成交量明顯增大。廣州市社科院研究員彭澎告訴記者，從“五一”和近期的樓市成交情況和房博會(huì)情況來(lái)看，目前廣東二三線(xiàn)城市和近郊的樓盤(pán)確實(shí)比中心區(qū)域活躍。
業(yè)內(nèi)人士分析，廣深城區(qū)樓市目前已趨于飽和狀態(tài)，買(mǎi)賣(mài)雙方僵持狀態(tài)下，成交量持續(xù)走低。而二三線(xiàn)城市土地資源充足、競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)那么激烈，市場(chǎng)還有較大的成長(zhǎng)空間。同時(shí)，由于地價(jià)較低，樓盤(pán)占用資金較少，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在目前資金吃緊的大環(huán)境下，通過(guò)二三線(xiàn)樓盤(pán)收金，可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低運(yùn)營(yíng)成本。
彭澎表示，“現(xiàn)在市場(chǎng)低迷，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)是轉(zhuǎn)移成本和風(fēng)險(xiǎn)的一種策略，在資金鏈緊張的情況下，房企希望通過(guò)周邊樓盤(pán)來(lái)增加資金來(lái)源�！�
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也表示，相對(duì)來(lái)說(shuō)，二三線(xiàn)城市樓盤(pán)在技術(shù)、成本上投入小，降價(jià)的可能性更大。而且樓盤(pán)項(xiàng)目大，供應(yīng)量充足，當(dāng)?shù)卣e極的招商引資政策，讓房企更有發(fā)展空間，轉(zhuǎn)戰(zhàn)已成大趨勢(shì)�！澳壳�，一般大型房企在廣州中心區(qū)和二三線(xiàn)城市都握有樓盤(pán)，但因?yàn)槎�(xiàn)拿地成本低，如果沒(méi)有進(jìn)一步的調(diào)控政策出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商都愿意對(duì)二三線(xiàn)城市或郊區(qū)樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)，而不是市區(qū)的。”
對(duì)于未來(lái)二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的走勢(shì)，彭澎表示，隨著城市的迅猛發(fā)展，未來(lái)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)分化現(xiàn)象�！岸�(xiàn)城市向一線(xiàn)城市靠攏，三線(xiàn)城市向二線(xiàn)城市靠攏，三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)漲幅比一線(xiàn)城市大。由于樓市政策的不確定性，這一切都有待觀(guān)望�！�