保障房建設(shè)的大幕緩緩拉開(kāi)，這對(duì)房地產(chǎn)板塊可算是“久旱逢甘霖”。3月底，重慶舉行了保障性住房主題投資者交流會(huì)，共有超過(guò)160名投資者和數(shù)十家上市公司高管參與，國(guó)家住建部和重慶國(guó)土局也有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參會(huì)發(fā)言。這個(gè)小范圍的會(huì)議，只是房地產(chǎn)股迎來(lái)“陽(yáng)春三月”的小序曲。
渤海證券認(rèn)為，未來(lái)5年內(nèi)，保障性住房都將成為國(guó)家建設(shè)重點(diǎn)，相關(guān)利好和扶持政策預(yù)計(jì)將不斷出現(xiàn)。東興證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員鄭閔鋼也表示，保障房是市場(chǎng)重要的一條投資主線，隨著今年二次加息的利空釋放，房地產(chǎn)板塊將迎來(lái)結(jié)構(gòu)性行情。
房地產(chǎn)股迎來(lái)“陽(yáng)春三月”
國(guó)家對(duì)商品房持續(xù)的調(diào)控，尤其是“國(guó)八條”在全國(guó)范圍內(nèi)的實(shí)施，讓房地產(chǎn)股保持了長(zhǎng)時(shí)間的“沉默”。而全國(guó)“兩會(huì)”對(duì)以保障房為核心的民生問(wèn)題的關(guān)注，一度成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)話題。數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)保障性住房建設(shè)僅100多萬(wàn)套，2009年為330萬(wàn)套，2010年達(dá)到580萬(wàn)套。
保障房建設(shè)成為政府工作的重中之重。保民生是今年政府工作的重頭戲，而保障房建設(shè)又是保民生的重頭戲。“十二五”期間要建3600萬(wàn)套保障房，這種大力度投資絕不亞于2008年底的“四萬(wàn)億”。盡管保障房建設(shè)的利潤(rùn)微薄，但房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得卻很積極。據(jù)悉，已經(jīng)有七成的上市房企參與或表示愿意參與保障房建設(shè)。
自3月份至今，保障房概念股已經(jīng)走出了一波像模像樣的行情。Wind資訊提供的數(shù)據(jù)顯示，22只保障房概念股中，已經(jīng)有多只個(gè)股的最高漲幅達(dá)到或超過(guò)了30%，包括天房發(fā)展、西藏城投、北京城建等個(gè)股。
有望營(yíng)造多贏局面
實(shí)際上，這些精明的房地產(chǎn)商真正看重的并非“蠅頭小利”。鄭閔鋼告訴記者，保障房對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有多少利潤(rùn)貢獻(xiàn)，比如天房發(fā)展，開(kāi)發(fā)了很多保障房，是和商品房建在一塊的，因此，開(kāi)發(fā)的商品房也沒(méi)能賣出好價(jià)格。
誰(shuí)都不會(huì)做虧本的買賣，為什么房地產(chǎn)商還這么積極呢？鄭閔鋼表示，承建保障房就能獲得拿地資格，這應(yīng)該是房地產(chǎn)商首先考慮的。另外，盡管保障房建設(shè)只能獲得微利，但那也是利呀。
對(duì)買不起房的老百姓來(lái)說(shuō)，盡管現(xiàn)在保障房供給仍然偏少，而且準(zhǔn)入條件苛刻，但總歸是有了盼頭。對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，保障房建設(shè)是在“補(bǔ)課”，保民生是在取得經(jīng)濟(jì)多年快速發(fā)展之后，回過(guò)頭來(lái)必須完成的任務(wù)。
從具體的保障房構(gòu)成看，以居民租住為目標(biāo)的公租房、廉租房是為了“促民生”，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房則是為了“控房?jī)r(jià)”和“保增長(zhǎng)”。2011年，新開(kāi)工保障房有1000萬(wàn)套，投資總量將達(dá)到1.4萬(wàn)億元，這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又將做出重大貢獻(xiàn)。
保障房建設(shè)將帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括水泥、機(jī)械、建材、建筑、裝修、園林綠化、城市軌道交通、供水家電，等等。在股市上，相應(yīng)板塊重點(diǎn)個(gè)股的股價(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲，把這些行業(yè)的投資機(jī)會(huì)體現(xiàn)得淋漓盡致。
哪些企業(yè)長(zhǎng)期受益
如火如荼的保障房建設(shè)只是剛剛開(kāi)始，誰(shuí)能獲得最大的利益還難以看清，因此，機(jī)構(gòu)在個(gè)股遴選方面也是各有千秋。
渤海證券綜合考慮開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利模式、后期規(guī)模和市場(chǎng)估值水平，重點(diǎn)推薦了首開(kāi)股份、天房發(fā)展、中天城投。這幾家公司可謂保障房建設(shè)的先鋒，早已在各自所在的城市一試身手。其中，天房發(fā)展是目前保障房概念的龍頭股，2010
年保障房的銷售面積占公司業(yè)務(wù)的79.4%，其中經(jīng)濟(jì)適用房的凈利潤(rùn)達(dá)到了10%。
另外，中天城投參與的保障房開(kāi)發(fā)凈利潤(rùn)率可達(dá)8%左右。該公司計(jì)劃“十二五”期間，在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬(wàn)平方米(約20
萬(wàn)套)、總投資約200
億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施。首開(kāi)股份曾開(kāi)發(fā)包括北京回龍觀、通惠家園在內(nèi)的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，累計(jì)竣工超過(guò)800萬(wàn)平方米。目前，首開(kāi)在建、擬建的保障性住房項(xiàng)目建筑規(guī)模超過(guò)120萬(wàn)平米。
中金公司對(duì)保障房投資機(jī)會(huì)的考慮則更加全面，該機(jī)構(gòu)的研報(bào)針對(duì)多個(gè)行業(yè)的重點(diǎn)公司做了重點(diǎn)推薦。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中國(guó)建筑是中國(guó)最大的建筑房地產(chǎn)綜合企業(yè)集團(tuán)，有國(guó)企背景，將是保障房建設(shè)的最大受益者之一。萬(wàn)科A雖然目前尚未開(kāi)展保障房業(yè)務(wù)，但作為房地產(chǎn)龍頭，未來(lái)非常可能以城市綜合開(kāi)發(fā)或限價(jià)開(kāi)發(fā)的方式，參與保障房建設(shè)。
在機(jī)械行業(yè)，中金公司推薦了多元化程度最高的工程機(jī)械生產(chǎn)商三一重工和叉車行業(yè)龍頭安徽合力，水泥行業(yè)推薦了華新水泥和祁連山，煤炭行業(yè)推薦了中國(guó)神華。
保障房建設(shè)后期，綠化、家電等領(lǐng)域也將受益。目前，青島海爾重點(diǎn)拓展三四線城市的分銷業(yè)務(wù)，隨著“保障房引致家電渠道下沉”的趨勢(shì)確定，該公司有望在家電營(yíng)銷中占據(jù)先手。