一邊是為了進(jìn)城賣(mài)掉賴(lài)以生存的宅基地房產(chǎn)的村民，一邊是難以承受城市高房?jī)r(jià)而購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的城市居民，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的泛濫和不規(guī)范，正讓不少人頭痛不已。尤其是在所涉房產(chǎn)價(jià)值大幅飆升的背景下，相關(guān)的糾紛層出不窮。
在上海市奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)新民村（曾用名“一致村”），短短幾年間，就有約80多戶(hù)村民賣(mài)掉了宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房，而買(mǎi)家多為上海市區(qū)居民，現(xiàn)眾多賣(mài)房村民后悔了，紛紛向法院起訴訴求當(dāng)年交易合約無(wú)效、收回房屋。
3月30日，奉賢區(qū)人民法院第二次開(kāi)庭審理相關(guān)案件，但尚未作出判決。據(jù)本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，僅整個(gè)奉城鎮(zhèn)地區(qū)類(lèi)似的小產(chǎn)權(quán)房交易不下千戶(hù)，更多的交易雙方都在關(guān)注著這幾樁案子的判決結(jié)果，但關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房糾紛目前尚無(wú)專(zhuān)門(mén)的法律可以完全適用，法院的壓力也在于此。
然而，小產(chǎn)權(quán)房的炒賣(mài)還在大規(guī)模繼續(xù)。
小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)值：今非昔比
奉賢區(qū)奉城鎮(zhèn)一致村的大量小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)，集中發(fā)生在2002年前后。鄒亞凡夫婦稱(chēng)，他們2002年經(jīng)朋友介紹先后購(gòu)買(mǎi)了一致村230號(hào)、242號(hào)兩套小產(chǎn)權(quán)房。原房主現(xiàn)要求收回房屋已并向法院起訴。
據(jù)鄒亞凡介紹，他們先后以6.5萬(wàn)元和3.6萬(wàn)元分別購(gòu)買(mǎi)了兩套小產(chǎn)權(quán)房，單套建筑為200-300平方米，一套居住，一套用作夫婦倆開(kāi)辦的木器工藝品雕刻廠(chǎng)的工作場(chǎng)地。當(dāng)年鄒亞凡是將自己居住在陸家嘴(600663,股吧)地區(qū)產(chǎn)權(quán)房賣(mài)掉，用以支付兩套小產(chǎn)權(quán)房的房款�！叭舯皇栈�，經(jīng)濟(jì)損失不言而喻，更重要的是，我們就沒(méi)有了住處�！�
據(jù)記者了解，目前，除了鄒亞凡夫婦兩套小產(chǎn)權(quán)房的糾紛外，還有包括一致村241號(hào)、愛(ài)民村315號(hào)、一致村1423號(hào)等小產(chǎn)權(quán)房，原賣(mài)房村民已經(jīng)向法院提起“要求協(xié)議無(wú)效、原價(jià)收回房屋”訴訟。
村民試圖收回房屋的原因，除了小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)在這幾年中升值明顯外，另一個(gè)不容忽視的原因是，上海郊縣近幾年大規(guī)模動(dòng)遷推進(jìn)迅速，奉賢區(qū)也不例外，動(dòng)遷補(bǔ)償顯然是各方最為關(guān)心的利益所在。
炒賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房泛濫
除了可能存在的動(dòng)遷因素外，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)炒作本身在當(dāng)?shù)匾蚕喈?dāng)盛行。
另?yè)?jù)鄒亞凡等購(gòu)房者的聯(lián)名信陳述，要贖回房屋的村民有著共同的特點(diǎn)：賣(mài)掉農(nóng)村房子后都在城鎮(zhèn)買(mǎi)了商品房；都另有其他宅基地建房出租；想原價(jià)贖回已售小產(chǎn)權(quán)房，并準(zhǔn)備再次以高價(jià)出售。
記者在當(dāng)?shù)氐闹薪榭吹剑嗟男‘a(chǎn)權(quán)房交易并沒(méi)有因?yàn)轭?lèi)似的糾紛而停止，更多的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介，堂而皇之明碼標(biāo)價(jià)“掛牌”出售。其中一家中介門(mén)店，除了產(chǎn)權(quán)房、商品房之外，該中介還特地表明安置房、集資房、農(nóng)民房均是該店的主要交易服務(wù)物業(yè)類(lèi)型，而幾十張本地小產(chǎn)權(quán)房實(shí)景照片懸掛在門(mén)店顯眼處。
記者還獲悉，更有甚者，個(gè)別還在訴訟審理中的小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)悄然被推向了二手市場(chǎng)，標(biāo)價(jià)則比此前翻了數(shù)番。類(lèi)似的典型小產(chǎn)權(quán)房炒賣(mài)行為，在當(dāng)?shù)夭⒉缓币?jiàn)。
“小產(chǎn)權(quán)房炒賣(mài)的市場(chǎng)不小。”一位曾經(jīng)運(yùn)作過(guò)小產(chǎn)權(quán)房交易的資深中介人士告訴記者，隨著城市商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，越來(lái)越多城市居民喪失了購(gòu)買(mǎi)普通商品房的能力，而居住困難又實(shí)際存在，不少市民會(huì)將目光轉(zhuǎn)向盡管性質(zhì)不同但相對(duì)價(jià)格便宜的小產(chǎn)權(quán)房，解決居住問(wèn)題。
記者在采訪(fǎng)中也發(fā)現(xiàn)，除了上述為居住問(wèn)題退而求其次的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)家外，也有不少專(zhuān)業(yè)炒作小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)家進(jìn)行倒賣(mài)。還有一部分買(mǎi)家則是奔著未來(lái)的拆遷補(bǔ)償投機(jī)小產(chǎn)權(quán)房。
而作為業(yè)出售小產(chǎn)權(quán)房的當(dāng)?shù)卮迕褚环�，相�?dāng)一部分村民已實(shí)際脫離農(nóng)村生活，或已經(jīng)在城市買(mǎi)房或打算在城市買(mǎi)房需要資金，出售小產(chǎn)權(quán)房是不少人的選擇。
公開(kāi)的秘密是，不止上海，類(lèi)似的情況在全國(guó)許多地方也存在，隨后的糾紛也極為類(lèi)似。
無(wú)法可依？
鄒亞凡夫婦當(dāng)年買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房，均由雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并據(jù)其提供的材料，還有當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)屬于政府部門(mén)出具的見(jiàn)證書(shū)。
在2002年簽訂相關(guān)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同上，交易的原因表述為“為調(diào)劑房屋余缺，雙方自愿達(dá)成房屋交易”，合同正本三份，買(mǎi)賣(mài)雙方和見(jiàn)證處各執(zhí)一份，副本二份，送房屋管理部門(mén)及規(guī)劃部門(mén)備案。
當(dāng)年出具見(jiàn)證書(shū)的是奉城鎮(zhèn)法律服務(wù)所，并有該所見(jiàn)證收費(fèi)的專(zhuān)用收據(jù)。據(jù)鄒亞凡表示，當(dāng)年其他的大部分小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)，都是經(jīng)過(guò)類(lèi)似的方式實(shí)現(xiàn)的。
但現(xiàn)在看來(lái)，這樣的交易合同和見(jiàn)證，其法律效力尤為有限。背后的真正原因，或許就在于類(lèi)似的小產(chǎn)權(quán)房糾紛，缺乏專(zhuān)門(mén)的法律可以參考。
在上海，唯一讓這一系列小產(chǎn)權(quán)房糾紛有針對(duì)性法律參考的材料，是2004年初由上海市高級(jí)人民法院一份“關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的原則意見(jiàn)》的通知”（滬高法民一20044號(hào)）文件。鄒亞凡夫婦認(rèn)為糾紛適用于該意見(jiàn)的第二條“對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效�！绷硗�，根據(jù)第四條“對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利”，同樣也不應(yīng)收回房屋。
記者了解到，北京市高院的一份針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房糾紛的會(huì)議紀(jì)要也指出“要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失”，避免單純判決騰退房屋造成“案結(jié)事起”的后果。
據(jù)了解，法院方面從調(diào)解出發(fā)，曾提出“房屋使用協(xié)議維持現(xiàn)狀至動(dòng)遷為止，一旦動(dòng)遷，宅基地土地補(bǔ)償費(fèi)歸原賣(mài)房村民所有”的意見(jiàn)，但尚未落實(shí)。