隨著各大城市“限購(gòu)令”相繼實(shí)施,“擠出效應(yīng)”在個(gè)別城市初露端倪。近日,記者在北京、浙江、福建、廣東等地探訪發(fā)現(xiàn),部分限購(gòu)城市周邊的樓市出現(xiàn)漸趨火熱跡象。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為,作為強(qiáng)制性行政手段,“限購(gòu)令”壓制了熱點(diǎn)城市的需求,導(dǎo)致需求市場(chǎng)被擠壓到“域外”,這是很正常的事情!皵D出效應(yīng)”可能會(huì)抬升非限購(gòu)地區(qū)的房?jī)r(jià),但并非所有不限購(gòu)的二三線城市都會(huì)出現(xiàn)這種情形。
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來(lái)建強(qiáng)/攝 |
跡象 部分限購(gòu)城市周邊樓市漸火
在北京、杭州、溫州、廣州、福州等地的周邊城市,盡管尚未出現(xiàn)明顯的購(gòu)房潮,但相對(duì)于中心城市的成交萎靡,這些“限購(gòu)令”限不到的角落已有“風(fēng)生水起”的跡象。
記者從河北崇禮一酒店式公寓項(xiàng)目了解到,作為京郊的一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,在北京“限購(gòu)”后受到相當(dāng)一部分北京購(gòu)房者的青睞。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2月中旬出臺(tái)的“京十五條”,嚴(yán)厲程度較“新國(guó)八條”有過(guò)之而無(wú)不及。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家2月底的調(diào)研數(shù)據(jù),盡管處于銷售淡季,但限購(gòu)出臺(tái)后的幾周,燕郊、固安等地部分項(xiàng)目的來(lái)電來(lái)訪量卻出現(xiàn)了明顯上升。
富陽(yáng)市是隸屬于杭州市的縣級(jí)市,駕車往返于兩市之間,最多也超不過(guò)一個(gè)小時(shí)。
“去年底這里每平方米還不到6000元,近一個(gè)月間卻以每平方米8000元的價(jià)格全部賣光了!备魂(yáng)的房地產(chǎn)商章水學(xué)說(shuō)。章水學(xué)認(rèn)為,雖然還無(wú)法證明這批購(gòu)房者中本地人與外地人所占的比例,但這樣的表現(xiàn)明顯與往年有些異樣。
同樣的情形也發(fā)生在福建。福建省寧德市是與福州和溫州相鄰的一個(gè)地級(jí)市,2009年10月至2010年10月一年間,寧德城區(qū)商品房均價(jià)從每平方米5000元躍升至6000元左右。2010年底,因?yàn)闇刂、福州兩地采取限?gòu),寧德城區(qū)房?jī)r(jià)迅速飆升至每平方米7000元以上。
記者日前走訪寧德市新開(kāi)發(fā)的東僑片區(qū)一樓盤(pán)發(fā)現(xiàn),最新推出的新房預(yù)售價(jià)已達(dá)每平方米8000元!案V菹拶(gòu)了,以前想去福州買(mǎi)房的寧德人現(xiàn)在很多都回來(lái)買(mǎi)了,溫州也限購(gòu)了,溫州炒房的客人很多也來(lái)寧德買(mǎi)房了。”該樓盤(pán)售樓部的一位經(jīng)理告訴記者。據(jù)了解,類似現(xiàn)象在福清、長(zhǎng)樂(lè)等福州周邊縣級(jí)城市也有。
就房地產(chǎn)企業(yè)而言,“限購(gòu)令”后向二三線城市拓展或者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的步伐明顯加快。3月21日越秀地產(chǎn)公布了2010年報(bào)透露2011年計(jì)劃,“在廣州住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控下,投資資金轉(zhuǎn)向商用物業(yè)的有利條件,加大商用物業(yè)的銷售力度;計(jì)劃于年中推出江門(mén)星匯名庭、煙臺(tái)星匯鳳凰和瀋陽(yáng)領(lǐng)海明珠三個(gè)外地項(xiàng)目!薄
“一線城市房?jī)r(jià)挺著不動(dòng),交易量卻下來(lái)得很明顯。三四線城市房?jī)r(jià)依然上漲!睅浧旆康禺a(chǎn)有限公司楊希鵬說(shuō),他們已在桂林與撫順拿到了項(xiàng)目。
隱憂 非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)或拉高
由于“限購(gòu)令”實(shí)施時(shí)間不久,二三線城市還未顯示出一個(gè)完整的周期性規(guī)律表現(xiàn),留給人們更多的還是迷局。然而有關(guān)人士指出,走勢(shì)雖然不明,但隱憂卻已經(jīng)存在,而且有的是看不見(jiàn)的。
最容易看到的情況是,地方接盤(pán)的熱情與開(kāi)發(fā)商的逐次進(jìn)入,將在一段時(shí)間后進(jìn)一步拉高房?jī)r(jià)。一位研究人員嚴(yán)肅指出,三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)是由地方政府強(qiáng)力推動(dòng),并非市場(chǎng)真實(shí)需求的反映,因此房?jī)r(jià)泡沫可能更高。一線城市中因?yàn)橄拶?gòu)而無(wú)處可去的資金,轉(zhuǎn)向沒(méi)有限購(gòu)的城市,極可能促使當(dāng)?shù)卦咎幱谟^望的民間資金也進(jìn)入樓市。
中海廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,雖然當(dāng)前政策抑制需求的效果很明顯,但社會(huì)流動(dòng)資金在缺乏投資渠道情況下仍涌入房地產(chǎn),從限購(gòu)城市轉(zhuǎn)移到非限購(gòu)城市,二三線城市房?jī)r(jià)面臨上升壓力。
“從單個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,限購(gòu)政策可以將一部分房源從購(gòu)買(mǎi)多套房或炒房者的手中擠出來(lái),擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)!备=ㄊ∩缈圃貉芯繂T徐峰認(rèn)為,但市場(chǎng)是流通的,如果整個(gè)市場(chǎng)上針對(duì)剛性需求者的住宅產(chǎn)品仍較稀缺,局部限購(gòu)反而會(huì)在非限購(gòu)地區(qū)造成一定程度的哄搶,迅速抬升房?jī)r(jià)。
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬分析,“限購(gòu)令”帶來(lái)的高端房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入二三線城市,是否會(huì)引爆本地房?jī)r(jià),當(dāng)然還要看當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)規(guī)范性。如果當(dāng)?shù)赝耆遣扇「?jìng)標(biāo)取地的方式,土地供給少,大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐后,很快會(huì)刺激地價(jià)上揚(yáng),繼而引發(fā)房?jī)r(jià)上揚(yáng),因此二三線城市的房?jī)r(jià)還取決于當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的程度與供給量。然而,高端項(xiàng)目的進(jìn)入拉動(dòng)本地市場(chǎng),在以前就有先例。
在淳安,杭州市一家知名房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目2007年首次開(kāi)盤(pán)時(shí),價(jià)格就達(dá)每平方米1.6萬(wàn)元,是當(dāng)?shù)刈≌膬杀兑陨希驮慈縼?lái)自杭州、義烏,與當(dāng)?shù)厝藷o(wú)關(guān)。
“現(xiàn)在還不好說(shuō)國(guó)家會(huì)不會(huì)把限購(gòu)政策擴(kuò)大到二三線城市,但可以肯定的是,這些城市對(duì)于限購(gòu)的預(yù)期,也可能會(huì)抬高房?jī)r(jià)。”馬宏說(shuō)。
專家建議,政府應(yīng)進(jìn)一步深入調(diào)控避免對(duì)二三線城市造成更大的沖擊,同時(shí)防止政策松綁后樓市出現(xiàn)類似2009年一樣的報(bào)復(fù)性反彈。這也就是要求政府在進(jìn)一步堅(jiān)守限購(gòu)措施的同時(shí),必須要留有后招,引導(dǎo)住房投資需求群體將資金轉(zhuǎn)向其它渠道。廣州房地產(chǎn)專家、廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同等專家表示,應(yīng)該著力于疏導(dǎo)而不是堵截社會(huì)上的投資資金,政府應(yīng)千方百計(jì)拓寬新的投資渠道,使投資者在其他領(lǐng)域也能得到較好的回報(bào)。
判斷 “擠出效應(yīng)”不具普遍性
相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為應(yīng)理性看待限購(gòu)“擠出效應(yīng)”跡象。首先,目前部分不限購(gòu)城市出現(xiàn)的成交趨旺跡象究竟是不是一種“擠出效應(yīng)”尚不能確定。
“你可以注意到,出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐熱、購(gòu)房熱的地區(qū),都是一線城市的‘近鄰’,多數(shù)都只有一小時(shí)路程,且限購(gòu)政策無(wú)法覆蓋到。比如富陽(yáng)市,距離杭州的交通極佳,本身就定位為國(guó)際旅游休閑城市。3月初,浙江省政府有關(guān)全省的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃情況發(fā)布,富陽(yáng)被定位為縣(市)域中心城市!焙贾菔械姆康禺a(chǎn)商馬宏說(shuō):“即使沒(méi)有限購(gòu)令的‘?dāng)D出效應(yīng)’,這樣的地段還是會(huì)出現(xiàn)趨熱的。”
再以北京周邊地區(qū)為例,偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮認(rèn)為,短期來(lái)看,是由于北京限購(gòu)導(dǎo)致的“擠出”效應(yīng)。從中長(zhǎng)期來(lái)看,是因?yàn)椤碍h(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈”帶來(lái)的良好預(yù)期。2010年年底的“環(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈”消息如一劑強(qiáng)心劑,規(guī)劃中的河北高鐵、地鐵、輕軌及77條公路將要與北京對(duì)接,這無(wú)疑縮短了河北環(huán)京地帶與北京的距離!碍h(huán)北京經(jīng)濟(jì)圈”打造“大北京”概念讓人們看到河北的發(fā)展?jié)摿,這些都對(duì)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形成利好。
有業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為,對(duì)于大多數(shù)二三線城市,本身也有自己的剛性需求市場(chǎng),一方面農(nóng)村進(jìn)城置業(yè)的人并沒(méi)有減少,另一方面一線城市中的購(gòu)房者需要擺脫大城市病的困擾,到中小城市拿房也是一種選擇。
另外,有的二三線城市樓市表現(xiàn)也較平穩(wěn)。記者3月底在湛江市采訪發(fā)現(xiàn)湛江赤坎區(qū)、霞山區(qū)正處在開(kāi)發(fā)熱潮,在建在售的樓盤(pán)沿街布局。不過(guò)湛江樓市尚未出現(xiàn)“轉(zhuǎn)移性”暴漲,湛江市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,3月湛江新建商品住宅網(wǎng)上簽約成交量環(huán)比2月有所上漲,但近期尚未出現(xiàn)廣州等外來(lái)投資明顯增加的情況,購(gòu)房者仍以本地居民為主。
從更大的范圍來(lái)看,目前廣東其它尚未限購(gòu)的城市也暫未出現(xiàn)大規(guī)模限購(gòu)城市資金進(jìn)入二三線城市的現(xiàn)象。其中在廣州、佛山都出臺(tái)限購(gòu)措施下,東莞樓市表現(xiàn)整體平穩(wěn)。根據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)顯示,上周(3月21日至3月27日)全市實(shí)現(xiàn)商品房網(wǎng)上簽1309套,面積約13.71萬(wàn)平方米,成交量環(huán)比雖有上漲,但住宅均價(jià)環(huán)比小幅下跌。
浙江省淳安縣建設(shè)局房產(chǎn)科科長(zhǎng)凌駐誠(chéng)也表示,從今年以來(lái)的數(shù)據(jù)來(lái)看,市區(qū)房?jī)r(jià)基本保持在原來(lái)的水平,新開(kāi)的幾個(gè)樓盤(pán)雖然銷售不錯(cuò),但屬于正常表現(xiàn)。
虞曉芬認(rèn)為,“限購(gòu)令”作為強(qiáng)制性的行政手段壓制一線城市的需求,導(dǎo)致市場(chǎng)被擠壓到“域外”,這是很正常的事情。但并非所有二三線城市都有承接這種“擠出效應(yīng)”的情況出現(xiàn),不同的城市表現(xiàn)可能不一樣。尤其在一些偏遠(yuǎn)的城市,還是在沿著自身的市場(chǎng)規(guī)律在走,并未遇到一線城市限購(gòu)的“機(jī)遇”。
“從總體上看,大多數(shù)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì),至少在目前還是取決于今年的宏觀貨幣政策,而且還有通脹預(yù)期的剛性因素。此外,也取決于當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系,如果當(dāng)?shù)毓┙o量比較少,小于正常需求量,還會(huì)引發(fā)與限購(gòu)無(wú)關(guān)的價(jià)格上漲。”虞曉芬說(shuō)。