樓市調(diào)控政策接連出爐，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，政府抑制高房?jī)r(jià)的決心前所未有的堅(jiān)定，“硬扛”已經(jīng)沒(méi)有意義。如何走出眼前僵局，下一步如何布局，成為房企必須面對(duì)的問(wèn)題。上海多家房企在醞釀大幅降價(jià)。與此同時(shí)，房企也在思考，如何順應(yīng)政府導(dǎo)向以獲得更多發(fā)展空間。或許，這正是此次調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的積極意義所在：粗放式發(fā)展了近20年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)型。
樓市降價(jià)尚未成“潮”，但暗流已經(jīng)洶涌。3月8日，一個(gè)匯集了近百家房企高層的閉門(mén)論壇在上海召開(kāi)，探討目前形勢(shì)與房企對(duì)策。在110份有效調(diào)查問(wèn)卷中，超過(guò)5家房企表態(tài)正在醞釀降價(jià)促銷(xiāo)，降幅最多達(dá)到10%。另有近20家房企選擇延后開(kāi)盤(pán)，其余全部為“暫時(shí)觀望”。同時(shí)，上市房企開(kāi)始調(diào)低年度銷(xiāo)售預(yù)期，其中某香港上市地產(chǎn)公司明確表示調(diào)低年度銷(xiāo)售金額預(yù)期50%。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，如果政策方向沒(méi)有重大改變，5月將迎來(lái)房企集中降價(jià)。
可見(jiàn)，樓市降價(jià)預(yù)期正在房企間形成，上市公司更在業(yè)績(jī)壓力下積極準(zhǔn)備降價(jià)以快速回籠資金。“與以往不同的是，資金實(shí)力很強(qiáng)的大型國(guó)企此次并沒(méi)有選擇"撐過(guò)一年半載"這樣的傳統(tǒng)做法，因?yàn)樗麄円呀?jīng)看清形勢(shì)，除非發(fā)生重大的外圍經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控方向不會(huì)在短期內(nèi)改變，苦撐一年半載沒(méi)有任何意義。”論壇主辦單位一位內(nèi)部人士告訴記者。
其實(shí)，早在3月初，降價(jià)跡象就已經(jīng)在京滬等地出現(xiàn)。如綠地集團(tuán)上�！靶履下芬继�(hào)”項(xiàng)目買(mǎi)房送5年房產(chǎn)稅，恒大、萬(wàn)科、景瑞、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)大佬紛紛傳出降價(jià)或準(zhǔn)備降價(jià)的消息。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前的降價(jià)只是全面降價(jià)前的市場(chǎng)試水�！八�5年房產(chǎn)稅相當(dāng)于9.8折，10年房產(chǎn)稅也不過(guò)是9.6折。這種降幅不會(huì)對(duì)刺激需求有多大作用，要想拉回銷(xiāo)量，10%至15%的降價(jià)幅度是必須的�！敝袊�(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師付琦表示。
這一降幅也得到部分開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可。“如果政策沒(méi)有發(fā)生大的轉(zhuǎn)向，流動(dòng)性又在不斷收緊，市場(chǎng)上的錢(qián)越來(lái)越少，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻越來(lái)越高，房?jī)r(jià)降15%是完全有可能的�！币呀�(jīng)躋身龍頭房企之列的綠地集團(tuán)內(nèi)部人士表示。
針對(duì)房企應(yīng)對(duì)之策，本報(bào)近期深入采訪了多家大型企業(yè)，其中，被傳已經(jīng)試點(diǎn)8.5折促銷(xiāo)的恒大集團(tuán)表示目前尚未有降價(jià)決策，但不排除根據(jù)市場(chǎng)情況快速反應(yīng)。復(fù)地集團(tuán)、香港湯臣集團(tuán)謹(jǐn)慎表示觀望，但坦言房產(chǎn)稅對(duì)豪宅市場(chǎng)打擊重大。
“單價(jià)5萬(wàn)以上的豪宅目前都沒(méi)有降價(jià)意向，這不是因?yàn)樗麄兛春檬袌?chǎng)，而是產(chǎn)品本身的特點(diǎn)決定的。如果購(gòu)買(mǎi)受限，就算降10%，該買(mǎi)不起的還是買(mǎi)不起，不能買(mǎi)的也還是不能買(mǎi)�！币晃缓勒_(kāi)發(fā)商表示。
除了降價(jià)外，大幅調(diào)低年度銷(xiāo)售預(yù)期也將是未來(lái)房企的集體動(dòng)作。一家大型代理商透露，香港某上市公司已經(jīng)將在內(nèi)地的房產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)下調(diào)50%，如果經(jīng)過(guò)評(píng)估這一目標(biāo)仍難完成，該公司將考慮隨行降價(jià)�！皳�(jù)我們了解，萬(wàn)科等企業(yè)在2010年大豐收的前提下，都設(shè)定了很高的2011年銷(xiāo)售目標(biāo)，但隨著新一輪調(diào)控的嚴(yán)厲打壓，這些企業(yè)調(diào)低銷(xiāo)售預(yù)期不可避免。我們可以密切關(guān)注一季報(bào)中上市公司有關(guān)銷(xiāo)售預(yù)期的表態(tài)，那些大幅調(diào)低預(yù)期的企業(yè)可能就是在房?jī)r(jià)上考慮下調(diào)的領(lǐng)頭羊�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。
不過(guò)，對(duì)于這次調(diào)整的周期和程度，房企莫衷一是，而對(duì)于目前政策的可持續(xù)性，房企也意見(jiàn)紛紜。其中限購(gòu)期的終結(jié)日被視作房?jī)r(jià)企穩(wěn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
“相比于限購(gòu)這種短期的極端做法，地方財(cái)稅體制改革是解決樓市矛盾的關(guān)鍵。而投資空間有限，甚至社會(huì)分配不均導(dǎo)致的富人效應(yīng)都是炒房客泛濫的源頭之一。這些涉及深刻而繁雜的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了樓市本身的范疇，但目前在這些方面，能看到的改變還很小�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士坦言。
可以預(yù)見(jiàn)的是，受目的政策左右的樓市，無(wú)論是開(kāi)發(fā)企業(yè)還是購(gòu)房者，還將在上下跳動(dòng)的樓市K線圖上糾結(jié)較長(zhǎng)一段時(shí)間。