隨著對(duì)商品房“差別化信貸”和“限購(gòu)令”等調(diào)控措施的實(shí)施,如果購(gòu)買(mǎi)多套住房,不僅首付款增加、貸款利率上浮,甚至還受到限制。一些暫不想購(gòu)房的人遂打算出賣(mài)“首套住房?jī)?yōu)惠權(quán)”,即由實(shí)際購(gòu)房人給其一定報(bào)酬,再以其名義購(gòu)房,相關(guān)政策優(yōu)惠及房屋則歸實(shí)際購(gòu)房人享有和所有。如果真的這樣做,是否存在風(fēng)險(xiǎn)？
這種做法,實(shí)際上就是借他人名義買(mǎi)房,極易產(chǎn)生糾紛,也存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。
一方面,根據(jù)《物權(quán)法》第十四、十七條的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。而房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),自然應(yīng)當(dāng)隨此規(guī)定。鑒于購(gòu)房應(yīng)當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù),購(gòu)買(mǎi)“首套住房”時(shí),也就必須以他人名義買(mǎi)房,并以他人的名義辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等。這意味著一旦登記,他人即自“記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)”對(duì)房屋享有法律意義上的權(quán)利,如果他人日后以房屋權(quán)屬證書(shū)(房產(chǎn)證)為憑主張權(quán)利,即使實(shí)際出資人住進(jìn)了該房屋,恐怕也只能“以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”處理,實(shí)際出資人便“賠了夫人又折兵”。
另一方面,無(wú)論是《民法通則》第五十八條,還是《合同法》第五十二條都已明確規(guī)定,以合法形式掩蓋非法目的,惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益和違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定等行為,均從行為開(kāi)始時(shí)起沒(méi)有法律約束力。而買(mǎi)賣(mài)“首套住房?jī)?yōu)惠權(quán)”,實(shí)際上就是為了規(guī)避政策和法律,而惡意串通并以合法形式掩蓋非法目的,自然當(dāng)屬其列。即使買(mǎi)賣(mài)“首套住房?jī)?yōu)惠權(quán)”的雙方通過(guò)內(nèi)部協(xié)議約定,產(chǎn)權(quán)歸實(shí)際出資人,也不能得到法律保護(hù)。更何況出賣(mài)“首套住房?jī)?yōu)惠權(quán)”者也會(huì)因此失去相應(yīng)資格,待其真正需要買(mǎi)房時(shí),很可能被政策限制,故其反悔的幾率很大,紙終將包不住火。