春節(jié)的鞭炮聲未過(guò)，房地產(chǎn)又迎來(lái)了一個(gè)大利空。2月8日晚，央行忽然宣布加息25個(gè)基點(diǎn)。加上春節(jié)前的新“國(guó)八條”以及滬渝房地產(chǎn)試點(diǎn)的推出，2011年開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始就遭受三大重?fù)簟?BR> 雖然有國(guó)內(nèi)研究者認(rèn)為疊加效應(yīng)將使房?jī)r(jià)面臨大幅下跌的風(fēng)險(xiǎn)，但有國(guó)際投行卻認(rèn)為，最后一只靴子落地，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)利空已出盡。花旗表示，因內(nèi)地加息早被廣泛預(yù)期，因此不少物業(yè)買家，尤其首次置業(yè)者，已消化合理的加息預(yù)期。
不管是“疊加影響”還是“利空出盡”，開(kāi)發(fā)商早在暗地里各顯神通，馬太效應(yīng)將越發(fā)明顯。
房貸壓力驟增
東海證券的分析師認(rèn)為，單純就此次加息而言，對(duì)行業(yè)影響不大，但累計(jì)效應(yīng)如同于溫水煮青蛙。根據(jù)測(cè)算，加息25個(gè)基點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房負(fù)擔(dān)影響為1%~3%，而且購(gòu)房者對(duì)利率的敏感程度遠(yuǎn)不及首付比例提高。情況確實(shí)如此嗎？
王曉明今年春節(jié)就過(guò)得不太踏實(shí)，“短短一個(gè)春節(jié)假期，房貸需要支付的利息就增加了16萬(wàn)多元�！蓖鯐悦鳛橛浾咚懔斯P賬。他是今年1月下旬在廣州買的房子，準(zhǔn)備貸款100萬(wàn)元，分20年還清。按理論數(shù)據(jù)計(jì)算，加息前，五年以上貸款年基準(zhǔn)利率為6.4%，其每月需還款7396元，支付利息近77萬(wàn)元。而以加息后年利率6.6%計(jì)算，他每月則需還款7514元，支付利息80萬(wàn)元。
如此看來(lái)，加息不過(guò)讓他20年多付3萬(wàn)元利息。但實(shí)際上房貸一直有八五折利率的優(yōu)惠，“如果春節(jié)前辦妥了房貸，我每月需還款額是6845元，利息總額只有64萬(wàn)元�！蓖鯐悦鞅硎�。但由于種種原因，其房貸一直無(wú)法順利辦理。春節(jié)假期一過(guò)，他就接到銀行電話，表示其房貸申請(qǐng)只能按基準(zhǔn)利率計(jì)算。這讓他每月多支付近700元的房貸�！懊吭碌姆抠J壓力突然提高10%，真有些難以接受”。
記者2月9日致電廣州中行、農(nóng)行、建行、交行、招行等幾家銀行，其工作人員均表示，目前廣州地區(qū)沒(méi)有收到暫停房貸優(yōu)惠利率的通知。購(gòu)房者還是可以按照原本的手續(xù)申請(qǐng)等待審核。但記者通過(guò)專職辦理按揭貸款的律師了解到，現(xiàn)在廣州首套房?jī)?yōu)惠利率的確在收緊�！叭绻f(shuō)今年1月還有10個(gè)人可以獲得優(yōu)惠利率，那春節(jié)后大概只有4個(gè)人�！币晃粐�(guó)有銀行的房貸部工作人員也向記者證實(shí)，對(duì)購(gòu)房者的審核標(biāo)準(zhǔn)在提高。而這種情況在上海、北京等地均有出現(xiàn)。
這還是首套房的房貸難度，“二套房基本沒(méi)有商量余地，肯定要按六成首付、1.1倍利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算�！鄙鲜鰢�(guó)有銀行的工作人員表示。
政策疊加加大觀望
“這對(duì)我們的銷售會(huì)有多大影響還需要評(píng)估。”對(duì)于這次加息及銀行房貸收緊，一位上市房企的銷售總監(jiān)向記者表示。其實(shí)2011年1月，其所在公司的銷售情況非常好，同比增長(zhǎng)超過(guò)一倍。這種情況在其他上市公司也有同樣表現(xiàn)，萬(wàn)科今年1月實(shí)現(xiàn)的銷售金額高達(dá)201億元，同比增長(zhǎng)了220.8%。“2月肯定有大幅度下跌�！鄙鲜鲣N售總監(jiān)向記者表示，但具體應(yīng)對(duì)還要看春節(jié)后一周的銷售情況而定。
但花旗銀行的研究報(bào)告還是認(rèn)為加息早已預(yù)期，雖然會(huì)加重置業(yè)者的負(fù)擔(dān)，但在通脹環(huán)境及缺乏投資渠道下，加息并不足以打擊市民購(gòu)房意愿。亞銀投資首席分析師李大偉也有類似觀點(diǎn)，其認(rèn)為現(xiàn)在國(guó)內(nèi)銀行存款還處于負(fù)利率的水平，估計(jì)要扭轉(zhuǎn)該狀況，央行至少還要加息100個(gè)基點(diǎn)�！艾F(xiàn)在國(guó)內(nèi)樓市需求，特別是一線城市，有相當(dāng)部分是投資保值。他們對(duì)于銀行杠桿的考慮不是很敏感。”李大偉表示。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，加息的影響需要經(jīng)歷一個(gè)量變到質(zhì)變的過(guò)程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，總體影響較��；直到累計(jì)加息多次，比如六次左右，加息周期過(guò)半，尤其是最后一次加息完成之后，其累積效應(yīng)，才會(huì)顯著表現(xiàn)出來(lái)。“若依此規(guī)律，則當(dāng)前第三次加息后，對(duì)于樓市依然屬于"溫水煮青蛙"，不必夸大其效果”。
但加息以及新“國(guó)八條”的疊加沖擊的確在加大投資者的成本。新“國(guó)八條”出臺(tái)后，總部在華南的開(kāi)發(fā)商曾向記者表示，其中提高二套房的貸款成本措施，使“新投資者的成本幾乎增加了15%”。如果加上加息增加1%~3%的成本，短期內(nèi)部分投資者的成本增加了16%~18%。這足以讓這些投資者進(jìn)入觀望狀態(tài)。
資金鏈再受壓
假如銷售受阻，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈肯定有不小沖擊。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為－884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。
另一方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，開(kāi)發(fā)商銀行貸款和居民個(gè)人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。央行數(shù)據(jù)也顯示，去年我國(guó)新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10個(gè)百分點(diǎn)。特別是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成。
今年在種種政策壓力之下，開(kāi)發(fā)貸款以及居民個(gè)人按揭貸款肯定會(huì)再次收縮。有開(kāi)發(fā)商曾預(yù)計(jì)今年的開(kāi)發(fā)貸總量會(huì)比去年縮減6%～13%，以去年7500億元的開(kāi)發(fā)貸計(jì)算，今年可能縮減為6500～7000億元。
開(kāi)發(fā)商的資金鏈主要由三駕馬車構(gòu)成：銷售回款、銀行貸款以及自籌資金。當(dāng)銀行貸款肯定收縮，而銷售回款在政策沖擊下不明朗因素增多的情況下，開(kāi)發(fā)商只能更多地依賴自籌資金。
就在央行宣布加息的前一天，2月7日碧桂園表示將發(fā)行7年期的優(yōu)先票據(jù)。具體募集金額以及票面利息將視市場(chǎng)行情及投資者興趣再行確定。據(jù)悉，高盛（亞洲）以及摩根大通為擬定票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人，高盛（亞洲）、摩根大通以及德意志銀行為票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席賬簿管理人。
此前，佳兆業(yè)、恒大、中駿、瑞安均宣布發(fā)行債券。這些債券用途幾乎如出一轍：所募得款項(xiàng)將為新增房地產(chǎn)項(xiàng)目提供資金，并做公司的一般用途。顯然海外有融資渠道的開(kāi)發(fā)商正在未雨綢繆。
在上一波加息中，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就表示會(huì)增加開(kāi)發(fā)商2%的財(cái)務(wù)成本，而此次加息東海證券也認(rèn)為：“本次加息加大了上市公司的財(cái)務(wù)支出，對(duì)業(yè)績(jī)的影響不及2%�！�
加息理論上的確增大了開(kāi)發(fā)商海外融資的欲望。目前，國(guó)內(nèi)一年期貸款利率已經(jīng)高達(dá)6.06%，五年期貸款達(dá)6.6%。這與開(kāi)發(fā)商發(fā)行海外債券的成本進(jìn)一步拉近，今年1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元三年期及37億元五年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%。再加上海外債券融得資金的使用限制較小，使得這種融資方式更加受到開(kāi)發(fā)商的青睞。
但是擁有海外融資渠道的開(kāi)發(fā)商并不多，“我們會(huì)增加與這些開(kāi)發(fā)商的合作”。偉業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)李長(zhǎng)虹表示，這是廣州一家地方性的開(kāi)發(fā)商。由于銀行收緊銀根，他們的資金渠道已經(jīng)越來(lái)越窄，未來(lái)不得不面臨的選擇只有合作或者并購(gòu)。
蘇格蘭皇家銀行的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)整合加速，25家主要房地產(chǎn)商合計(jì)的市場(chǎng)占有率由2008年的8.1%，增至2010年的15.3%。其預(yù)期未來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)公司海外發(fā)債將日趨頻繁，而擁有充裕資金的房地產(chǎn)商將可支持其擴(kuò)充以取得更大的市場(chǎng)份額。
準(zhǔn)備發(fā)債的碧桂園總裁莫斌就表示，公司現(xiàn)有項(xiàng)目中，約2/3位于廣東省內(nèi)，將來(lái)兩三年內(nèi)會(huì)逐步改變現(xiàn)有布局方式，使得省內(nèi)和省外的項(xiàng)目數(shù)量持平。這意味著，擁有海外融資渠道的碧桂園未來(lái)兩年內(nèi)將加速擴(kuò)張。