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三亞某在建高端樓盤(pán)。記者 王暉余
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2010年12月30日，海南國(guó)際旅游島建設(shè)的重要基礎(chǔ)設(shè)施——東環(huán)高速鐵路正式建成通車(chē)。東環(huán)鐵路北起海口市，經(jīng)文昌、瓊海、萬(wàn)寧、陵水，南至三亞市，全長(zhǎng)308公里，列車(chē)最高運(yùn)行時(shí)速250公里，從�？谥寥齺唭H需90分鐘左右，海南由此正式迎來(lái)“輕軌時(shí)代”，海南“同城生活圈”目標(biāo)邁出重要一步。眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將東環(huán)鐵路開(kāi)通視為調(diào)控政策下海南低迷樓市的一針強(qiáng)心劑。但在市縣基礎(chǔ)設(shè)施配套和輕軌支線(xiàn)交通尚不完善的背景下，輕軌對(duì)海南地產(chǎn)的作用短期內(nèi)難以顯現(xiàn)。
開(kāi)發(fā)商對(duì)“輕軌地產(chǎn)”期待甚高
今年元旦以來(lái)，海南多次迎來(lái)少見(jiàn)的長(zhǎng)時(shí)間冷空氣襲擊，讓外地人也感受到了海南的冬意。正如這蕭瑟的天氣，記者調(diào)查采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也并未迎來(lái)傳統(tǒng)的冬季銷(xiāo)售旺季，各市縣大多數(shù)售樓處頗顯冷清。
1月15日，記者來(lái)到輕軌駛出�？诘牡谝粋�(gè)市縣——文昌，在市區(qū)的一個(gè)空蕩蕩的售樓處內(nèi)，售樓處的置業(yè)顧問(wèn)戴著耳機(jī)專(zhuān)注地上網(wǎng)。記者在和另一名置業(yè)顧問(wèn)聊天的近半個(gè)小時(shí)內(nèi)，并沒(méi)有一名購(gòu)房者前來(lái)咨詢(xún)看房。
盡管冷清，該樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)劉小姐自信地告訴記者，他們的賣(mài)點(diǎn)在于剛剛正式通車(chē)的東環(huán)鐵路，“東環(huán)鐵路必將帶動(dòng)文昌房地產(chǎn)的發(fā)展。”她說(shuō)，僅東環(huán)鐵路開(kāi)通半個(gè)月的時(shí)間，該樓盤(pán)的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)已漲了300元。
文昌的另一處樓盤(pán)的銷(xiāo)售主管介紹，東環(huán)鐵路開(kāi)通后，他們樓盤(pán)的房子已經(jīng)漲了300元至500元不等，預(yù)計(jì)在1月下旬，將迎來(lái)購(gòu)房高峰，已經(jīng)有很多客戶(hù)通過(guò)電話(huà)與他們預(yù)定，屆時(shí)樓盤(pán)房?jī)r(jià)可能還將有所上漲。
瓊海市位于輕軌旁邊一處樓盤(pán)今年1月份開(kāi)盤(pán)，打出了“坐享輕軌站旁的便捷生活”的巨幅標(biāo)語(yǔ)，但置業(yè)顧問(wèn)何子怡說(shuō)，目前從樓盤(pán)還沒(méi)有去輕軌車(chē)站的公交線(xiàn)路，只能打車(chē)和坐摩托車(chē)。
在宏觀(guān)調(diào)控政策趨緊的背景下，對(duì)于東環(huán)鐵路的開(kāi)通，海南房地產(chǎn)界人士表現(xiàn)出異乎尋常的熱情。一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，已經(jīng)通車(chē)的東環(huán)鐵路和開(kāi)工的西環(huán)鐵路，未來(lái)將共同構(gòu)建環(huán)島高速鐵路，將從根本上改變海南房地產(chǎn)的格局，同時(shí)，也將成為房地產(chǎn)業(yè)又一次發(fā)展的機(jī)遇。記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，自元旦以來(lái)，隨著東環(huán)鐵路的開(kāi)通，文昌、瓊海等海南東部市縣新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)明顯增多，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)力度明顯增大。
“輕軌地產(chǎn)”效應(yīng)尚未形成
盡管多個(gè)市縣的樓盤(pán)均以東環(huán)鐵路為賣(mài)點(diǎn)，一些開(kāi)發(fā)商驚呼海南樓市將迎來(lái)新一輪熱潮，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海南東部大部分市縣樓市仍然較為低迷，東環(huán)鐵路開(kāi)通半個(gè)月以來(lái)，對(duì)海南樓市的刺激作用尚不明顯。
位于文昌清瀾的文昌萬(wàn)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中心清瀾分部成立于2010年3月份，當(dāng)時(shí)清瀾地區(qū)才2家房地產(chǎn)中介，由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，目前清瀾地區(qū)的房地產(chǎn)中介增至7家。負(fù)責(zé)人林植告訴記者，自去年4月份以來(lái)，文昌樓市成交量非常少，盡管房?jī)r(jià)沒(méi)有受到太大影響，但瘋漲情況不可能再次出現(xiàn)。記者采訪(fǎng)時(shí)，該房地產(chǎn)中介并沒(méi)有客戶(hù)進(jìn)來(lái)咨詢(xún)，中介櫥窗上稀稀拉拉掛了幾張出售二手房的信息。
林植說(shuō)，由于文昌的房地產(chǎn)去年才剛剛起步，包括文昌在內(nèi)的海南二線(xiàn)城市的交通、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠完善，輕軌對(duì)文昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期刺激作用有限，海南各市縣房地產(chǎn)要有大的飛躍和提振比較難，近兩年的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大的波動(dòng)。
記者走訪(fǎng)了海南東部市縣的一些樓盤(pán)，一些輕軌社區(qū)名不符實(shí)，大多數(shù)樓盤(pán)沒(méi)有直達(dá)輕軌車(chē)站的公交線(xiàn)路或班車(chē)，甚至一些離輕軌20公里左右的樓盤(pán)也打出“輕軌牌”。
海南陵水清水灣雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司策劃專(zhuān)員告訴記者，東環(huán)鐵路開(kāi)通主要將提升海南東部區(qū)域的價(jià)值，但要建立在各個(gè)市縣完善相關(guān)配套的基礎(chǔ)上。
中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青則認(rèn)為，輕軌交通的概念在開(kāi)通前就已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商提前預(yù)支，目前對(duì)房?jī)r(jià)的整體拉動(dòng)作用并不明顯，現(xiàn)在受海南房地產(chǎn)整體市場(chǎng)低迷的影響，輕軌概念將被進(jìn)一步弱化，“輕軌短期的刺激作用可以忽略�！薄�
長(zhǎng)期提升海南東部區(qū)域價(jià)值
盡管受目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較為低迷以及市縣基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善等因素的影響，東環(huán)鐵路對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，但有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，東環(huán)鐵路的開(kāi)通將提升海南東部市縣的區(qū)域價(jià)值。
中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院區(qū)域發(fā)展研究所所長(zhǎng)夏鋒認(rèn)為，東環(huán)鐵路首先對(duì)提高海南東部二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地價(jià)格有一定拉動(dòng)作用，比如近幾年三亞的土地價(jià)格比毗鄰的陵水要高3-5倍，東環(huán)鐵路開(kāi)通后，三亞、陵水等地有了形成“大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”的基礎(chǔ)，三亞將輻射帶動(dòng)陵水的旅游經(jīng)濟(jì)，陵水和三亞土地級(jí)差收益將得到一定程度的平衡。
而在具體的樓市影響方面，夏鋒認(rèn)為，一個(gè)輕軌社區(qū)每平方米一般要高出周邊的樓盤(pán)300-500元，一方面東環(huán)鐵路將提高海南二線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，另一方面將平抑、降低重心城市的樓市價(jià)格。
謝青也認(rèn)為，盡管東環(huán)鐵路短期內(nèi)對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小，但從長(zhǎng)期來(lái)看，由于城市便利性因素在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用越來(lái)越凸顯，三亞度假型的高端客戶(hù)群體有可能被分化，隨著圍繞輕軌站點(diǎn)支線(xiàn)交通逐步布局、區(qū)域經(jīng)脈的打通和市縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)支撐輕軌沿線(xiàn)的房?jī)r(jià)往上走。
海南合縱連橫地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何希聞?wù)J為，隨著東環(huán)鐵路開(kāi)通，海南“同城效應(yīng)”開(kāi)始顯現(xiàn)，將來(lái)可能會(huì)分流�？诘某Ｒ�(guī)性居住度假養(yǎng)老客戶(hù)。�？诤腿齺喌姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)會(huì)受到不利影響，為海南東部其他城市帶來(lái)機(jī)會(huì)。
何希聞?wù)J為，東環(huán)鐵路和國(guó)際旅游島的相關(guān)政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了動(dòng)力和契機(jī)，但并不能成為開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的理由。在客源還沒(méi)有完全形成、市場(chǎng)沒(méi)有尚不成熟的情況下，開(kāi)發(fā)商盲目漲價(jià)只能傷害海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。“東環(huán)鐵路只是解決了海南部分交通問(wèn)題，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)良性健康發(fā)展，還需要更多的理性�！�