今年4月以來，國家一系列房地產宏觀調控政策出臺后，對海南樓市投資投機性購房打擊效果明顯，隨后的幾個月時間內，海南樓市銷售量大幅下滑，房價仍在高位運行，市場觀望情緒濃重。10月份，�？诜績r出現(xiàn)近5個月以來的首次環(huán)比上漲，11月份，�？诜績r再次環(huán)比上漲，海南樓市出現(xiàn)回暖趨勢。專家建議，在通脹預期增強的背景下，應創(chuàng)新房地產金融產品，拓寬居民投資渠道，分流投資資金，避免房價反彈上揚。
調控政策抑制投資投機作用明顯房價高企現(xiàn)象仍持續(xù)
據(jù)統(tǒng)計，今年3月至5月，海南房地產開發(fā)投資、施工面積、商品住房銷售面積等主要指標的增速呈平穩(wěn)回落態(tài)勢，海南省商品住房銷售面積分別為62.77萬平方米、56.72萬平方米、22.9萬平方米，環(huán)比分別下降19.05%、9.64%、57.95%；銷售均價分別為12280元/平方米、11932元/平方米、8483元/平方米，環(huán)比分別下降12.82%、2.84%、29.74%。
但成交價格的下滑并不能說明房價的實質性下降。今年初，海南高檔樓盤熱銷大幅拉升了成交價格，調控政策出臺后，高檔樓盤銷售量急劇下滑，成交的主要是剛性需求瞄準的中低價位樓盤，這導致出現(xiàn)成交價格大幅下降，但實際價格仍然堅挺。此后，海南房地產市場觀望情緒濃重、有價無市的局面一直延續(xù)。
今年9月底，國務院有關部門又聯(lián)合出臺了五項調控措施，�？诤腿齺喴蚕嗬^出臺限定居民家庭購房套數(shù)的配套政策，每戶限購一套商品住房，并執(zhí)行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款政策。
中原地產海南分公司總經理謝青認為，國家的一系列調控政策及海南的相關配套政策對海南樓市的投資投機性購房抑制作用比較明顯，�？�、三亞的限購令出臺后，新盤出現(xiàn)8％至10%的退訂率。在對市場走向持悲觀態(tài)度的背景下，很多原本計劃在十月份大量推盤以實現(xiàn)“金九銀十”的開發(fā)商推遲了開盤計劃。
但由于開發(fā)商年初回籠了大量資金，資金壓力尚不明顯，開發(fā)商與政府、購房者之間博弈的僵局仍未明顯打破。謝青說，目前�？诘脑谑垌椖恐�，真正有資金壓力的還不多，房價高企現(xiàn)象短期內難有較大降幅，他預計調控政策持續(xù)到明年中旬左右，才有可能對開發(fā)商造成真正較大的資金壓力。
房價帶動房租價格高位運行居住成本上升
去年以來，海南房價的持續(xù)上漲帶動了房租價格的明顯上揚。海南海納投資策劃有限公司置業(yè)顧問黃穎介紹，去年底到今年初，�？谑蟹孔鈨r格一路上漲，在海口比較繁華的國貿地帶，20平方米左右的單間房租價格已由去年的800元左右漲至目前的1300元左右，兩房的租金由1500元左右漲至2000元左右，三房的租金達2500元到2800元左右。
“國貿一帶附近基本租不到1000元以下的房子，低收入群體基本租不起，只能租在城中村或偏遠地帶，但�？诟堑绕h地帶的房租也在上漲�！秉S穎說。
海南錄德房地產經紀有限公司業(yè)務經理陳開勝也表示，不管是偏遠地區(qū)還是繁華地帶，海口的房屋租金都在上漲，他們自己公司的員工租住在國貿附近的很少，陳開勝租了一間20平方米的房子，房租為1000元，“壓力還是比較大，更不用說那些低收入群體。”
�？谥械匦蟹慨a代理有限公司經理張麗介紹，年初海南建設國際旅游島政策發(fā)布后房價暴漲，出于利益驅動，�？谝灰怪g冒出很多房地產中介公司，甚至有中介公司拿出資金來直接收購房屋牟取暴利。目前海口市的房地產中介市場，房主和租戶雙方各出第一個月租金的50%，二手房交易買賣雙方各出房款的1.5%，張麗坦言，在高房價下房地產中介公司利潤很高。高利潤使得國貿一帶就至少云集了10多家大小房地產中介公司。張麗認為，目前海口市的房地產中介行業(yè)經營和管理都不正規(guī)，操作不規(guī)范，門檻太低。據(jù)她介紹，�？谀壳爸薪楣編装偌遥�(guī)的資質備案的只有30多家。
房價和房租的持續(xù)高位導致居民的居住成本不斷上升。10月份，海南省CPI同比上漲7.6%，其中居住類價格上漲10.6%，推動CPI上漲約1.1個百分點，10月份海口CPI與去年同月相比上漲6.6%，更是創(chuàng)下�？诮�28個月居民消費價格指數(shù)的新高，居住類價格同比上漲5.4%。
拓寬投資渠道分流資金避免通脹預期導致房價反彈
據(jù)國家統(tǒng)計局�？谡{查隊統(tǒng)計，今年10月�？诜績r同比漲幅繼續(xù)回落，是自今年4月以來連續(xù)第7個月同比漲幅回落，而月環(huán)比則從今年5月連續(xù)下跌5個月后有所反彈。10月，�？谑蟹课蒌N售價格比去年同期上漲43.3%，漲幅較上月回落1.7%；與上月相比，�？诜績r上漲0.2%。11月，�？诜績r較10月上漲0.5%，繼10月開始反彈后再度實現(xiàn)上漲。
CPI的較快上漲和房價持續(xù)高企也引發(fā)了專家學者對通脹預期增強推動房價反彈上漲的擔憂。央行近日發(fā)布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調查顯示，在當前物價、利率以及收入水平下，45.2%的城鎮(zhèn)居民傾向于“更多投資(如購買債券、股票、基金等)”，37.6%的傾向于“更多儲蓄”，17.3%的傾向于“更多消費”。這也是近年來“更多投資”首次取代“更多儲蓄”，成為居民第一選擇。在各主要投資方式中，“房地產投資”以26.1%的相對高值繼續(xù)成為居民投資首選。
海南大學中國現(xiàn)代經濟理論研究所所長王毅武認為，如果調控下的房價一直處于高位，會進一步增強通脹預期，在目前投資渠道有限的背景下，老百姓就有可能出手購房。王毅武認為，目前房價和房租持續(xù)高位的現(xiàn)象已對低收入群體的生活構成較大影響，尤其在居民收入不高但消費較高的海南，應對低收入群體發(fā)放補貼。
朱中一建議，應借鑒發(fā)達國家經驗，通過發(fā)展房地產投資信托、私募資金等措施，使其成為直接投資房地產的替代品，分流投資資金。既拓寬房地產開發(fā)投資的融資渠道，避免金融風險，又增加了居民投資者的穩(wěn)定回報，還可以起到穩(wěn)定房價的作用。同時加大土地供應力度，增強房地產市場的有效供給，緩解房價上漲壓力。