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進(jìn)入7月份，在國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”逐步釋放政策效果的情況下，福建省以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣市為主的三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定幅度的回落。新華社記者 來(lái)建強(qiáng)/攝 |
在山西省被視為“天價(jià)樓盤(pán)”的太原星河灣7月31日開(kāi)盤(pán)，雖然置身于樓市調(diào)控的背景下，仍然創(chuàng)下開(kāi)盤(pán)首日成交700余套、成交金額約44億元的銷(xiāo)售紀(jì)錄。記者采訪發(fā)現(xiàn)，高端住宅的旺銷(xiāo)并非太原一枝獨(dú)秀，無(wú)錫、武漢、福州等二、三線城市的高端樓盤(pán)市場(chǎng)頻頻升溫，屢創(chuàng)銷(xiāo)售佳績(jī)。專(zhuān)家認(rèn)為，二、三線城市高端樓盤(pán)升溫，對(duì)普通住宅形成擠出效應(yīng)，有可能成為中低端樓盤(pán)漲價(jià)導(dǎo)火索，應(yīng)引起重視。
豪宅成為調(diào)控“避風(fēng)港”地產(chǎn)商二線城市布局忙
太原是“豪宅”風(fēng)格的星河灣地產(chǎn)集團(tuán)繼北京、上海、廣州之后進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的首座二、三線城市。此次開(kāi)盤(pán)的太原星河灣一、二期項(xiàng)目單價(jià)超過(guò)1.8萬(wàn)元，平均每套總價(jià)600萬(wàn)元左右，最貴的一套總價(jià)約為3000萬(wàn)元。
據(jù)太原市房管部門(mén)統(tǒng)計(jì)，太原市今年上半年普通商品房均價(jià)為5544元/平方米，單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)的樓盤(pán)僅有4-5個(gè)，最高售價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右。
太原星河灣開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到人頭涌動(dòng)。星河灣一名售樓小姐告訴記者，此次開(kāi)盤(pán)的兩期項(xiàng)目包括18棟樓、1300余套住宅，戶(hù)型從255平方米到900多平方米不等。7月24日至7月30日是認(rèn)籌期，每套房源的認(rèn)籌金為30萬(wàn)元。截至7月30日晚，排號(hào)數(shù)已超過(guò)700。
張鋒是當(dāng)?shù)匾患夜镜目偨?jīng)理，他當(dāng)場(chǎng)買(mǎi)下了一套260平方米的住宅，并選擇一次性付清購(gòu)房款�！拔铱粗械氖撬木坝^設(shè)計(jì)、配套設(shè)施和物業(yè)管理。它的品質(zhì)和北京、上海的高端樓盤(pán)是一樣的，這樣的樓盤(pán)在太原還不多見(jiàn)�！彼f(shuō)，和他一樣的購(gòu)房者不在少數(shù)。
據(jù)了解，星河灣選擇太原，瞄準(zhǔn)的正是二線城市高收入群體對(duì)高品質(zhì)置業(yè)日益增長(zhǎng)的需求。抱有這樣想法的開(kāi)發(fā)商并非星河灣一家，萬(wàn)達(dá)、富力、恒大等一線品牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)先后入駐二、三線城市，在加緊土地儲(chǔ)備的同時(shí)，瞄準(zhǔn)了利潤(rùn)較高“抗壓性”較強(qiáng)的中高端及高端市場(chǎng)。
一些房產(chǎn)商透露，在樓市宏觀調(diào)控的大背景下，一線城市商業(yè)項(xiàng)目供地減少、企業(yè)擴(kuò)張受阻，而太原、成都、武漢等二、三線城市房地產(chǎn)尚處于投資價(jià)值洼地，有較大的升值空間。
豪宅旺銷(xiāo)顯聯(lián)動(dòng)效應(yīng)或成為房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)火索
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，目前嚴(yán)厲的信貸調(diào)控政策對(duì)公寓類(lèi)購(gòu)買(mǎi)者產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響較大，而高端住宅市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定，在樓市寒潮中表現(xiàn)出一定的抗壓性，逐漸進(jìn)入投資者視野。但市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)高端樓盤(pán)的“天價(jià)”可能產(chǎn)生示范效應(yīng)、引發(fā)普通住宅價(jià)格聯(lián)動(dòng)，成為新一輪房?jī)r(jià)上漲的誘因。
太原市崇泰景和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理高揚(yáng)說(shuō)，此輪宏觀調(diào)控中，北京、天津、上海等大城市政策配套全、執(zhí)行嚴(yán)，所受影響較大；而太原這樣的二三線城市，房?jī)r(jià)泡沫較小，所受的影響也很有限。特別是貸款首付、利率這樣的信貸調(diào)控政策對(duì)高端客戶(hù)并不形成有效約束。
“相比一線城市，太原市房?jī)r(jià)還處于相對(duì)的價(jià)值洼地”，山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)袁綸華說(shuō)，“星河灣在北京和上海的項(xiàng)目均價(jià)高達(dá)5-6萬(wàn)元/平方米，而同樣的品質(zhì)在太原的均價(jià)只有1.8萬(wàn)元/平方米，這對(duì)投資者很有吸引力�！�
有房產(chǎn)分析師認(rèn)為，受區(qū)位、品質(zhì)、景觀等因素的支撐，高端樓盤(pán)屬于稀缺資源，成交均價(jià)可降幅度小。而近期股市起伏不定，部分股民轉(zhuǎn)移投資方向，將一部分資金投資樓市，這也增加了高端住宅市場(chǎng)的投資比例。
房產(chǎn)界人士表示，高端項(xiàng)目尤其是由品牌房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的高端住宅在二、三線城市并不多見(jiàn)。星河灣等高端品牌項(xiàng)目的出現(xiàn)，為當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行業(yè)樹(shù)立了一個(gè)標(biāo)桿，其他開(kāi)發(fā)商會(huì)據(jù)此重新審視自己項(xiàng)目的品質(zhì)、定位和定價(jià)，而老百姓則會(huì)通過(guò)品質(zhì)和價(jià)格的對(duì)比，對(duì)不同價(jià)位住房的品質(zhì)提出新要求。
同時(shí)也有專(zhuān)家提出，近日，太原、成都、昆明等二、三線城市高端樓盤(pán)項(xiàng)目頻頻放出并成為熱點(diǎn)板塊，會(huì)對(duì)普通住宅價(jià)格產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，成為中低端樓盤(pán)爭(zhēng)相漲價(jià)的導(dǎo)火索。
豪宅高比例形成“擠出效應(yīng)”須“雙軌并行”破解住房困局
一線品牌房產(chǎn)商在二、三線城市中往往是巨量拿地，并重點(diǎn)發(fā)展中高端、高端樓盤(pán)和商業(yè)項(xiàng)目。專(zhuān)家認(rèn)為，這一做法對(duì)普通商品住宅和保障房建設(shè)形成“擠出效應(yīng)”，不但會(huì)進(jìn)一步加劇當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)的結(jié)構(gòu)失衡，還有可能推動(dòng)二、三線城市房?jī)r(jià)的新一輪快速上漲。
據(jù)了解，2009年，太原市房屋銷(xiāo)售面積總和為183萬(wàn)平方米，而此次開(kāi)盤(pán)的星河灣前兩期“豪宅”項(xiàng)目建筑面積就達(dá)近47萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2009年銷(xiāo)售面積總和的四分之一，“占比驚人”。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，高端項(xiàng)目占比上升，將大幅拉升整體成交價(jià)格，并很快顯現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)部門(mén)的房屋銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，這將導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期加大，市場(chǎng)各方觀望僵持的局面將有可能被打破，政府平抑房?jī)r(jià)的壓力進(jìn)一步增加。
袁綸華認(rèn)為，高端項(xiàng)目的大幅增加，還將進(jìn)一步加劇太原房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題。高端項(xiàng)目在推動(dòng)地方投資增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也在一定程度上侵蝕了普通住宅的生存空間，導(dǎo)致普通住宅供應(yīng)減少，引發(fā)了民眾的普遍擔(dān)憂(yōu)。
隨著高端置業(yè)的發(fā)展，高端樓盤(pán)在商品房中的比重日漸加大，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩極分化趨勢(shì)。對(duì)此，專(zhuān)家建議，采取“商品房和保障房雙軌并行”的思路予以應(yīng)對(duì)，做到“高端有市場(chǎng)、低端有保障”，以解決百姓的后顧之憂(yōu)。
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