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五大行：目前購買三套房仍無法提供按揭貸款
昨日工行、農行、中行、建行以及交通銀行五大行相關人士均明確表示，目前對于購買第三套房仍無法提供按揭貸款，何時恢復貸款尚不能預計。
不過記者從在京部分股份制銀行及房屋中介機構等處了解到，個別中小型股份制銀行和城商行一直都可以提供三套房貸，不過首付成數及利率要明顯提高。
那么北京和上海為何政策差別如此之大呢？原因則在于《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》雖明確“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”以及“對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”。
但是，對于哪些地區(qū)屬于“價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)”并未明確。而就此，各省市區(qū)制定的落實國務院調控政策的細則也各有不同。
其中，北京下發(fā)的《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》最為嚴厲，直接明確“商業(yè)銀行根據風險狀況，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款”。隨后海南、深圳也跟進了這一規(guī)定，這里面值得注意的是，這里面也是明確商業(yè)銀行可根據風險狀況確定。
但是，在廣州市隨后出臺的樓市調控細則中，暫停發(fā)放第三套房貸的字眼則未直接出現;在重慶版的調控細則中，也僅明確對第三套房貸首付比例和利率應大幅提高。上海至今并未出臺正式的房貸產調控落地細則。
上海重申房貸從嚴 應大幅提高三套房貸首付和利率
上海銀監(jiān)局表示，上海各銀行嚴格執(zhí)行房貸政策沒有任何變化，銀監(jiān)局一直督促各商業(yè)銀行切實貫徹房貸政策。并再次明確，應大幅提高三套房貸的首付比例和利率。
上海銀監(jiān)局昨日表示，上海各銀行嚴格執(zhí)行房貸政策沒有任何變化，上海銀監(jiān)局一直督促各商業(yè)銀行切實貫徹房貸政策，目前各家銀行執(zhí)行情況良好。
具體到目前備受關注的第三房貸問題，上海銀監(jiān)局再次明確，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付比例和貸款利率應大幅度提高，“各銀行根據風險管理原則進行確定自身的個人住房貸款標準，從嚴控制第三套及以上的住房貸款”。這也意味著，上海并未叫停第三套房貸。
同樣對于第三套房，工行上海分行昨日明確，三套以上房貸首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的1.2倍。
工行上海分行同時還稱，該行一直嚴格執(zhí)行相關政策和監(jiān)管要求，進一步提高和收緊了“二套房”的認定和執(zhí)行標準，從未在相關政策上有過松動，并且目前房貸次數的認定方式，嚴格按照“認房又認貸、就高不就低”的原則執(zhí)行。
對此，上海銀監(jiān)局新聞發(fā)言人也稱，上海各銀行嚴格遵守住建部等三部委的規(guī)定，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，并稱“遏投機”的效果比較顯著。
該局發(fā)言人還重申，各銀行必須實行差別化管理的個人住房貸款政策，對貸款購買第二套住房，貸款首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
銀監(jiān)局還給出具體數據稱，據6月份對四家主要銀行的監(jiān)測和抽查，第二套及以上房屋貸款套數明顯下降。6月15-30日間，以滬上四家主要銀行為樣本的抽樣調查顯示，第二套房貸總共審批通過63筆，環(huán)比減少27筆。
“這些貸款均符合政策認定標準，滿足首付成數、利率的要求。”上海銀監(jiān)局特別強調。
北京三套房貸仍“關門謝客” 個人抵押貸款收緊
7月13日，針對“放松三套房貸”的市場消息，接受記者采訪的多家商業(yè)銀行北京分行人士均予以否認，稱該行北京地區(qū)分支機構不接受三套房申請，即便接受申請也很難獲得審批。
這些銀行人士表示，從實際操作和市場需求來看，北京地區(qū)的三套房房貸基本上仍處于關門謝客的狀態(tài)。不過，由于銀行的房貸細則多集中在二套房方面，對銀行是否應立即停止發(fā)放第三套房的房貸并未明確規(guī)定，導致部分銀行人士對三套房政策理解有誤。
不少銀行采用提高貸款條件的方式來處理三套房貸�！斑@會讓客戶認為三套房仍然可做，不過首付六成、利率1.2倍基準，如此高的門檻基本上已經將需求阻擋在外了�！币晃还煞葜粕虡I(yè)銀行人士稱。
他表示，從業(yè)務量來看，商業(yè)銀行住房按揭貸款的下降與住房交易量的下降成正比，并且超過后者，“國務院房貸新政以來，我們發(fā)現全額付款購房的比例在上升，因而按揭貸款下降比房產交易量下降還要明顯�！�
此前，多家媒體報道，北京、上海、南京、深圳等城市的部分銀行悄然放開了第三套住房按揭貸款。7月12日，住房城鄉(xiāng)建設部和銀監(jiān)會迅速作出回應，均表示將堅定不移地貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》及相關配套政策措施，要求各商業(yè)銀行要嚴格執(zhí)行相關房貸政策。
停貸模式
“三套房松綁可能是個別客戶經理的誤解，并向客戶傳達了錯誤信息，事實上，即使有客戶經理接受了三套房申請，也不可能獲得分行的審批，更何況基于目前的房地產市場形勢，三套房貸款的需求已經微乎其微�！�7月13日，一國有銀行光華路支行個貸部門人士表示。該行近兩個月來住房按揭貸款業(yè)務量下降明顯，其中二套房僅做了兩筆，而三套房一筆未做。
對于三套房是否予以放行，同一家商業(yè)銀行不同部門人士也有著不同的解釋。招行客服人員稱第三套房貸款視客戶個人資信、購房用途等條件而定，而該行北京某支行個貸中心人士卻明確表示，暫不接受第三套房貸款申請。
建行某支行行長告訴記者，這是因為，自4月30日“京12條”明確“暫停購買第三套及以上住房”后，多數銀行隨后制定并下發(fā)的房貸細則里，對第三套房并未詳細規(guī)定�！案骷毅y行的房貸細則大多明確到第二套房，對三套房缺少明確說法，可貸還是不可貸。”他說。
農行某支行負責人也稱，“并未收到上級分行明文規(guī)定三套房停貸。需求方面，三套房問的人多，但沒有人做�！�
不過也有銀行說法不同。工行北京分行一位經理透露，總行下發(fā)的房貸細則里明確規(guī)定北京地區(qū)三套房停貸，該行目前對第二套的政策是，首付5成，利率最低1.1倍，并根據客戶資信情況酌情提高利率；首套房則執(zhí)行最低3成首付，利率8折到8.5折，優(yōu)質客戶仍可享受到首付3成、利率7.5折優(yōu)惠。
個人抵押貸款收緊
一個值得注意的現象是，隨著個人按揭貸款政策的收緊，商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務也出現了明顯的調整。這些調整主要表現在對個人住房抵押貸款的用途進行限制、貸款利率提高、貸款額度、貸款期限減少等方面。
正是這樣的變動，讓王陽最終放棄了改善住房條件的打算。
他本計劃將個人名下的一套60平米小戶型辦理抵押貸款，用于支付第二套房貸的首付款，但他咨詢多家銀行后發(fā)現，房地產新政后，某些商業(yè)銀行已經停止了這項業(yè)務，有些銀行雖然有這項業(yè)務，也允許貸款用途用于購房，卻要求不能用于支付首付款。比如，招行要求住房抵押消費貸款不能用于購買房產，而中信銀行、華夏銀行雖然允許購房用途，但要求不能用于支付第二套房貸款首付。
對王陽影響更大的是，商業(yè)銀行普遍大幅壓低了房產評估值，利率在基準利率的基礎上上調了10%。
“市場價格2萬一平米，年前銀行的評估值是1.7萬，而現在的評估值是1.2萬，下降明顯，并且銀行的住房抵押率之前是最高70%，目前是最高50%，這樣算來，可貸款的金額大幅縮減。”他說。例如一套100平米的房子，原來住房抵押可貸款金額為170萬的70%即119萬，而現在只能貸款60萬，減少將近一半。
一位商業(yè)銀行人士稱，隨著房地產調控力度的加強，個人住房抵押貸款業(yè)務近期可能還會再做調整，從目前的銀行政策和對房地產市場的走勢判斷來看，各家銀行在個人房屋抵押消費貸款的政策和要求上也會有越來越大的差異�！皞�人資信情況、還款來源證明，尤其是貸后用途是獲得銀行貸款的最主要因素。用于購房、投資的貸款用途可能會被進一步限制。”
外資行觀望政策走向 首套房貸仍提供7折優(yōu)惠
對于外界關注的銀行房貸政策松動一事，記者昨日調查了滬上外資行，發(fā)現對于不同類別房貸的首付成數和利率情況，各家外資行除了首套房的利率有差異外，其他的規(guī)定基本類似。
據悉，對于購買首套自住房的家庭，各家外資行的規(guī)定差異比較明顯。雖然各家銀行對首套房貸款首付款比例均規(guī)定不得低于30%，但對貸款利率的規(guī)定各不相同。
花旗銀行稱，對于首套房仍能提供7折利率;星展銀行則表示，對首套房利率嚴格按照風險定價，視貸款對象的資質作出相應的浮動;匯豐銀行稱，首套房貸款的利率一般都定在8折。
對于購買二套房的貸款首付成數和利率，外資行的標準比較統(tǒng)一，規(guī)定首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，且暫停受理貸款購買第三套房的申請。
至于二套房的認定標準，包括華僑銀行在內的外資行均表示，按照“認房又認貸”的原則，不但要考察貸款對象的征信系統(tǒng)是否有貸款記錄，還要考察是否是貸款對象的第二套房。
非本地居民申請住房貸款，外資銀行的規(guī)定一般是:借款人必須提供1年以上當地納稅證明或社會保險公司繳納證明，且銀行總行層面規(guī)定需加強面測、面談，充分了解客戶擁有的住房數量。
不能提供上述證明的非本地居民，如果需要貸款購房，外資行的規(guī)定則是按照二套房的標準處理。
據悉，目前外資行關于住房按揭貸款業(yè)務主要參考兩個文件，分別是國務院
《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，以及住建部、人民銀行和銀監(jiān)會《關于規(guī)范商業(yè)銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知》。
匯豐銀行相關負責人表示，相比最初調控時的收緊局面，目前個人房貸政策要求和標準無任何松動，仍在嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。
對于下半年外資銀行對于房貸市場的規(guī)劃，以花旗銀行為代表的外資銀行紛紛表示，在政策出現松動前都將以觀望為主，暫不愿采取任何激進的、打擦邊球的措施。
星展銀行房貸部門負責人對記者表示，下半年星展銀行將嚴格執(zhí)行新“國十條”，個人住房按揭貸款業(yè)務將堅持
“支持居民合理住房消費，遏制投資投機性購房”的原則。
但上述人士也表示，對于一些優(yōu)質客戶，外資銀行仍將給予關注，在房貸方面，將注重加強與優(yōu)質開發(fā)商合作以確保業(yè)務穩(wěn)定健康發(fā)展。
上海:第三套房貸沒有叫停
銀監(jiān)部門之所以判斷現在市場上還沒有消除投機性購房的現象，和銀行在背地里對第三套房貸私自開閘放水，有不小的關系，之所以當時要限制第三套及其以上房貸的發(fā)放，業(yè)內人士一致認為，就是為了遏制這些投機性的貸款資金進入樓市，抬高房價。隨著總體調控政策的效果逐步顯現，部分銀行又打起了第三套房貸的念頭，這幾天，我們的記者在上海采訪時就發(fā)現，各銀行都表示，第三套房貸他們一直都在做。來看看他們的做法。記者今天暗訪了上海多家銀行，各家銀行負責房貸的客戶經理，幾乎都不敢突破第二套房貸的政策紅線，但他們同時表示，目前上海第三套房貸的尺度由銀行自己把握。上海某銀行客戶經理:“是這樣的你如果是硬要第三套的話可能就是利率上浮20%首付6成�！�
上海某銀行客戶經理:“第三套是可以貸的。要比第一套高一點。”上海某銀行客戶經理:“可以啊但是首付就是要55%以上，
這個我們是硬性規(guī)定第三套的一定要按照55%
利率20%�！庇浾甙翟L時了解到事實上，上海的各銀行一直在開展第三套房貸款的發(fā)放。只不過，各家銀行都表示，雖然上海并沒有叫停第三套房貸，但是由于嚴格了審批，提高了首付和利率。中國工商銀行上海市分行消費信貸業(yè)務部總經理王洪海表示，“第三套貸款的個人不是很多。”招商銀行上海分行表示，“我們現在整體的房貸都不多更別說三套了�！�
杭州:四套以內都可貸
調查完了上海，我們再來看看杭州的情況，這里的房價比上海稍微低一些，加上在杭州買房的外地人，大部分來自浙江經濟發(fā)達地區(qū)。一般都是購買第二或第三套房子。由于這些人屬于“不差錢”，杭州各銀行也樂意拉攏這些客戶，所以在第三套房貸的執(zhí)行上，也就寬松了不少，不僅第三套，就連第四套房貸都不成問題。我們來看記者在杭州的調查。記者以購房者身份走訪了杭州近十家國有、股份制銀行，幾乎所有負責房貸的工作人員都告知記者，他們目前貸款只要在4套以內都可以做，只是首付和利率不同而已，多一套首付提高5%，利率就要上漲10%。招商銀行杭州某支行:“現在3套可以貸，4套以內都可以，首付5.5成，利率基準上浮15%。”工行杭州某支行:“其實我們工行(三套)一直都可以(貸)的，只是嚴格控制首付和利率�！�
工作人員告訴記者，三套房貸其實從6月開始，杭州各大銀行就開始操作了，現在只是更放開了而已。記者在采訪中還發(fā)現，杭州的各銀行對房屋套數的認定也比較寬松。他們目前采用的是“認房或認貸”，而不是“認房又認貸”。招商銀行杭州某支行:“我們是按兩個系統(tǒng)孰高原則來操作的。比如你房管局有2套登記，銀行征信系統(tǒng)3套，那我們就按3套，不按總和的。”同時，杭州的各銀行，還徹底摒棄了新政規(guī)定中，外地人外地購房必須提供購房地一年以上的納稅或社保證明的條款。工行杭州某支行:“現在，外地人不需要提供證明了�！编]政儲蓄銀行杭州某支行:“不提供證明外地人也可以買？當然可以，外地人指的就是這樣的，只要外地人來杭州就算有一套房了，首套按2套，2套按3套�！�
按照該工作人員的說法，能提供一年以上的納稅或社保證明的外地人，首次在杭州購房就可以享受首次購房的貸款優(yōu)惠，不能提供證明的外地人申請房貸，只是不能享受相關優(yōu)惠，利率高一些而已，基本是“首套按2套，2套按3套”，依次類推操作。不過，該工作人員還表示，只要購買他們銀行10萬元3個月期限該行的相關理財產品，就可以獲得相應的折扣。郵政儲蓄銀行杭州某支行:“10萬就夠了，3個月，可以獲得0.05的折扣�！�
深圳:銀行在打擦邊球
深圳作為國內房屋均價最高的城市之一，房價升值的空間已經收到限制，炒房者放棄在那里的炒作，再加上內地的置業(yè)者，也把第二或第三套住房置業(yè)的計劃轉向了海南等地，深圳的一些銀行索性就停止了這項業(yè)務。當然，這項業(yè)務在深圳并不是完全絕跡，由于第三套房貸的首付和利率都不低，對一些銀行來說，這仍然是一項誘人的業(yè)務。加上深圳對第三套房貸的規(guī)定:“商業(yè)銀行根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款”太含糊，于是一些銀行就打起了這個規(guī)定的擦邊球，公開做起了第三套房貸業(yè)務。記者今天首先聯(lián)系了在深圳的工行、建行、廣發(fā)行和光大銀行，他們都都明確表示，已經暫停第三套及以上房貸，并在內部發(fā)文作出上述要求。不過記者在采訪中也了解到，目前深圳依然有銀行在辦理三套房貸業(yè)務。深圳某農業(yè)銀行客戶經理:“我們這邊三套房要首付六成
利率呢
利率上浮15%。“接著記者又來到了深圳發(fā)展銀行，這位客戶經理向記者說這里也可以辦理第三套房貸業(yè)務，而且首付和利率都要低于農業(yè)銀行。深圳發(fā)展銀行客戶經理:“我們這邊如果是第三套要首付5.5成�！薄袄誓�？”“利率是上浮20%，相當于基準利率的1.2倍�！�
為了制止商品住房價格過快的上漲，今年5月深圳曾出臺“深十三條”，規(guī)定“商業(yè)銀行根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房以上住房貸款”。對于這樣的一個規(guī)定，有關銀行認為，自己的銀行的風險數可控，所以開展第三套住房貸款并不違規(guī)。深圳發(fā)展銀行客戶經理:“這個我們是按照國家政策來的
如果說國家規(guī)定說不能再做的話我們銀行就不會做�！� 不過對于一行的做法，業(yè)內人士認為，這是銀行在打擦邊球。深圳市創(chuàng)業(yè)投資同業(yè)公會秘書長
王守仁:“他們以變通的方式去放貸 這樣一放貸 他們有利息收入嘛 銀行對他們的返款利息收入每個月都有考核的 最重要的是這個原因。”
大連南京:根本沒停過
昨天，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2010年上半年全國房地產市場運行情況，統(tǒng)計局的數據顯示，調控政策對我國二三線城市房價的影響不大，一些城市的房價不降反升。所以，在這些城市，第三套房貸的需求依然很大，當然，銀行也就舍不得停下這項業(yè)務。今天，我們財經頻道記者在大連采訪時就了解到，那里的銀行壓根就沒有停止過第三套房貸業(yè)務。
記者一早以購房者的身份撥通了幾家主要商業(yè)銀行大連分行的電話，得到的答復都是可以辦理三套房貸。工商銀行大連分行工作人員:“首付6成
利率上浮20%�！苯煌ㄣy行大連分行工作人員:“現在是6成 首付6成
利率上浮1.15倍。”
而中行和建行分別執(zhí)行的是首付6成、1.2倍利率和5.5成首付、1.2倍利率的貸款條件。同樣在二線城市南京，銀行也沒有停止過第三套房貸，只是大大調高了首付比例和利率。
記者在采訪時銀行就表示:三套房貸款的辦理已經沒有什么障礙，只要你接受提高后的首付和利率。記者首先以購房者的身份咨詢了農業(yè)銀行的工作人員，工作人員表示，三套房可以下放貸款，只是目前還沒有具體細則。
農業(yè)銀行南京某支行工作人員:“三套也可以貸啊
但是三套首付和利率都大規(guī)模上調�！薄拔覀冎皇侨讜壕彿刨J 沒有停止
只是暫緩�！痹摴ぷ魅藛T表示，目前，中行、工行都已經下發(fā)了三套房的相關政策。
工商銀行南京某支行工作人員:“第三套我們做可以做 只不過首付提高為五到六成
利率到1.1到1.2吧。”
招商銀行南京某支行工作人員:“6.534%是上浮10%的，但是你要超過這個
就是利率比6.534%還要高，高一點點就行了�！�
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