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仿佛是一場(chǎng)從天而降的“暴風(fēng)雪”，國(guó)家樓市新政出臺(tái)后，炒房客眾多、投機(jī)氛圍濃厚的深圳樓市一下子進(jìn)入了“冷凍期”。原來(lái)火熱的交投驟然冷卻，成交量出現(xiàn)了60%的降幅。
“冷凍期”樓市成交下降、價(jià)格堅(jiān)挺
4月14日，相關(guān)部門宣布提高二套房貸首付比例和利率。4月17日，國(guó)務(wù)院再出重拳，發(fā)布關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知。而被稱為“新國(guó)十條”的上述通知，被市場(chǎng)解讀為房改以來(lái)涉及面最廣、力度最大、影響最深遠(yuǎn)的一次調(diào)控。
樓市新政的“猛藥重拳”立即打亂了深圳樓市原有的方向和節(jié)奏。首先，成交量出現(xiàn)了巨幅下跌。深圳中原地產(chǎn)對(duì)于深圳市規(guī)劃國(guó)土委成交數(shù)據(jù)的跟蹤監(jiān)測(cè)顯示，最近一周(4月19日-4月25日)深圳市新房市場(chǎng)成交量大幅下滑，本周七天共計(jì)成交417套，面積3.65萬(wàn)平方米，環(huán)比上周分別出現(xiàn)60.70%和63.86%的巨幅下滑。
二手房方面，深圳市規(guī)劃國(guó)土委的成交數(shù)據(jù)顯示，二手房市場(chǎng)上周共成交3718套，與前周相比基本持平，似乎沒(méi)有受到政策太大的影響。不過(guò)，深圳市規(guī)劃國(guó)土委公布的成交數(shù)據(jù)是以房產(chǎn)過(guò)戶為標(biāo)準(zhǔn)的，不能及時(shí)反應(yīng)市場(chǎng)的變化。深圳中原三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)顯示，受銀行信貸緊縮的影響，市場(chǎng)觀望情緒較重，繼上周尾成交減少后，本周成交進(jìn)一步下滑，二手房市場(chǎng)的成交量環(huán)比上周減少六成左右。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)深圳泛城房地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧介紹說(shuō)，目前無(wú)論是看房量、或成交量，都下滑了六成以上，業(yè)主放盤量比4月初攀升一成，價(jià)格也出現(xiàn)了5%至15%的松動(dòng)�！暗壳吧形闯霈F(xiàn)投資客大量拋盤的普遍現(xiàn)象，目前減價(jià)出售的，大多是去年上半年較低價(jià)格入市的房源，投資者利潤(rùn)空間較大�！睏顒�(chuàng)慧說(shuō)，目前仍有少量成交，主要是自住客。
就價(jià)格而言，目前深圳只有少數(shù)樓盤搞起了降價(jià)促銷，大多數(shù)樓盤項(xiàng)目仍然在觀望。4月22日深圳市南山區(qū)的某商務(wù)公寓以每平方米低于市場(chǎng)價(jià)4000元的價(jià)格開盤，引來(lái)大批買家冒雨搶購(gòu)，當(dāng)天就賣出400多套。據(jù)悉，這是樓市新政后深圳首個(gè)開售的新盤，該盤開售前給意向客戶的報(bào)價(jià)是1.6萬(wàn)元/平方米至1.7萬(wàn)元/平方米，而開盤日打了9.1折，7日內(nèi)簽約還有額外9.9折，實(shí)際成交均價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米至1.6萬(wàn)元/平方米，而周邊的房?jī)r(jià)都在1.9萬(wàn)元/平方米左右。
部分炒房客放盤、地產(chǎn)股暴跌
國(guó)家嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控政策，顯然讓一部分炒房客感到了威懾，他們開始放盤出貨。中原地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理李耀智說(shuō)，此次調(diào)控政策出臺(tái)前，中原地產(chǎn)每天新增的放盤量在1000套左右。新策出臺(tái)以后，每天放盤增加了30%；但是，由于許多業(yè)主仍不愿意降價(jià)，成交量反而較之前萎縮了70%至80%。
“我認(rèn)識(shí)的一個(gè)很有實(shí)力的投資客，已經(jīng)開始做空了，最近將手中的680套盤全部清空了�！鄙钲诖髮W(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平對(duì)媒體說(shuō)，現(xiàn)在泡沫已經(jīng)很嚴(yán)重，投資者爭(zhēng)相高位拋盤。有媒體質(zhì)疑這一消息的可靠性，為此記者專門致電國(guó)世平教授求證，他表示：“當(dāng)然屬實(shí)！”
樓市新政出臺(tái)后，直接影響著股市的表情。4月19日，對(duì)房地產(chǎn)板塊來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是“黑色的星期一”。受國(guó)務(wù)院出臺(tái)房地產(chǎn)新政調(diào)控樓市的影響，地產(chǎn)板塊50只個(gè)股跌幅超過(guò)5%，板塊跌幅達(dá)7.59%，處于各行業(yè)跌幅榜首，成為當(dāng)天大盤暴跌的主要推手。板塊內(nèi)20余只個(gè)股被砸在跌停板上，105家房地產(chǎn)公司一日之內(nèi)市值蒸發(fā)近600億元�？偛吭谏钲诘牡禺a(chǎn)龍頭股萬(wàn)科A、金地等都跌幅巨大，損失慘重。
專家：未來(lái)樓市跌幅有爭(zhēng)議
這次國(guó)家樓市新政出臺(tái)后，專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為是動(dòng)真格的，樓市很可能進(jìn)入下行通道，但房?jī)r(jià)如何走、跌幅有多大、調(diào)整持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，專家們眾說(shuō)不一。
“這次國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)新政，體現(xiàn)了中央政府把房?jī)r(jià)調(diào)整到理性水平的強(qiáng)大決心。”深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕說(shuō)，這次密集出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，說(shuō)明決策者真正意識(shí)到了過(guò)旺的需求才是房?jī)r(jià)虛高的主要原因，第一次拿出了控制房地產(chǎn)需求的系統(tǒng)性政策，如果這些政策落實(shí)到位，深圳的房?jī)r(jià)一定會(huì)走進(jìn)下降的通道。不過(guò)，要讓樓市長(zhǎng)期回歸理性，房產(chǎn)稅的出臺(tái)還是不可回避的。
“雖然這次調(diào)控力度很大，但我還是有個(gè)隱憂”，高海燕說(shuō)，這次的調(diào)控政策幾乎全部是有關(guān)銀行信貸的，但實(shí)際上據(jù)他多年的了解，在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，很多樓市的強(qiáng)力消費(fèi)者，買房、炒房是不依靠銀行貸款的，“今年深圳第一季度豪宅市場(chǎng)很火爆，實(shí)際上今年銀根比較緊，很多購(gòu)房者根本就不從銀行貸款，一次性付款了事，他們出得起”，高海燕說(shuō)，這種情況同樣出現(xiàn)在內(nèi)地三線城市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)較低，很多買房者、炒房者也不用銀行貸款，對(duì)于這種情況，單純的信貸政策調(diào)控是不起作用的。
“因此我認(rèn)為，這次樓市新政在一段時(shí)間內(nèi)會(huì)取得階段性成果”，高海燕說(shuō)，但是要讓房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持在理性水平，還應(yīng)該有一件武器——物業(yè)稅，以稅收手段限制個(gè)人擁有多套房產(chǎn)的行為，才能從根本上“管”住那些財(cái)大氣粗、房產(chǎn)消費(fèi)能力超強(qiáng)的炒房者，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求長(zhǎng)期平衡，房?jī)r(jià)不致大起大落。
深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示：“這次中央的調(diào)控政策是空前嚴(yán)厲的，但實(shí)施效果要結(jié)合執(zhí)行情況綜合評(píng)估�！彼J(rèn)為，市場(chǎng)上投資與投機(jī)群體的抗壓力量遠(yuǎn)大于2007年，因此不會(huì)出現(xiàn)2007年持續(xù)大跌的格局。然而嚴(yán)厲的政策肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量會(huì)有一定萎縮，成交價(jià)格也將出現(xiàn)震蕩。
武漢樓市逆市“瘋狂”
就在一線城市商品房交易應(yīng)聲回落之時(shí)，中部龍頭武漢商品房成交量卻逆市大幅攀升。然而，隨著各銀行放貸政策的收緊，新政效應(yīng)開始在武漢逐漸顯現(xiàn)。
長(zhǎng)春能否成為地產(chǎn)新政“避風(fēng)港”
以“新國(guó)十條”為標(biāo)志的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控近日拉開序幕，短短幾日內(nèi)國(guó)務(wù)院和相關(guān)部委出臺(tái)的一系列調(diào)控政策接踵而至，直指“部分房?jī)r(jià)上漲較快城市”。作為吉林省的省會(huì)，長(zhǎng)春是否屬于“房?jī)r(jià)上漲較快城市”？在這場(chǎng)10年來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控中，將是劍鋒所指還是會(huì)成為新政的“避風(fēng)港”？
新政意在構(gòu)筑“防火墻”
號(hào)稱近年來(lái)“最牛調(diào)控”的房地產(chǎn)新政一經(jīng)推出，立即引發(fā)資本市場(chǎng)強(qiáng)烈“共振”，地產(chǎn)股在持續(xù)低迷中屢創(chuàng)新低。23日，證監(jiān)會(huì)又稱將聯(lián)合國(guó)土部加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管。
[觀點(diǎn)]調(diào)控初顯效“拐點(diǎn)”尚難期
新一輪調(diào)控政策“出拳”約半個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正呈現(xiàn)預(yù)料中的積極變化，但離遏制房?jī)r(jià)快漲、確保樓市健康“入軌”的目標(biāo)尚有很大距離，所謂“拐點(diǎn)”更是不切實(shí)際。當(dāng)前應(yīng)堅(jiān)決加緊推進(jìn)調(diào)控政策的實(shí)施，穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期和信心，逐步從根本上解決困擾房地產(chǎn)業(yè)已久的“頑疾”。
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