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北京二手房交易土地增值稅從12月1日起正式開(kāi)始征收，標(biāo)志著二手房市場(chǎng)進(jìn)入營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅“三稅”齊征時(shí)代。業(yè)內(nèi)專家表示，征收土地增值稅對(duì)二手房市場(chǎng)究竟能夠產(chǎn)生多大的影響仍需進(jìn)一步觀察，但新規(guī)定明確了非普通住宅也要征收土地增值稅，這對(duì)于進(jìn)一步抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為將起到明顯的效果，明年房?jī)r(jià)將會(huì)保持穩(wěn)定上漲的勢(shì)頭。
商鋪轉(zhuǎn)讓開(kāi)征土地增值稅
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一位二手房買家在眾多的房源廣告中挑選。本報(bào)記者 孫參
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土地增值稅是北京市目前二手房交易中最后一個(gè)未實(shí)現(xiàn)全面征收的稅種。11月14日，北京市地稅局正式公布了《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》，規(guī)定自2006年12月1日起北京市將對(duì)二手房交易全面征收土地增值稅。通知的出臺(tái)，意味著二手房征收交易土地增值稅可順利進(jìn)入實(shí)際操作階段。通知顯示，所需征稅的二手房種類范圍擴(kuò)大。按照此前的規(guī)定，140平方米以上的、未滿五年的非普通住宅在轉(zhuǎn)讓中，才需要征收土地增值稅。而細(xì)則規(guī)定，其他非住宅型房屋，如寫字樓、商鋪也將征稅。
地產(chǎn)專家普遍認(rèn)為，土地增值稅的正式征收，表明房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中所涉及到的稅費(fèi)已被全部涵蓋，房產(chǎn)置業(yè)的成本將會(huì)繼續(xù)增加，房產(chǎn)投資收益會(huì)再度壓縮，這對(duì)于抑制需求會(huì)起到一定的積極作用。專家表示，稅收作為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的重要調(diào)控手段，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的作用。今年國(guó)家發(fā)布了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的綱領(lǐng)性文件“國(guó)六條”，其中明確指出要進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。這一調(diào)控思路的提出立刻使房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是二手房市場(chǎng)，經(jīng)歷了半年的稅收調(diào)控“洗禮”。到目前為止，涉及到二手房交易過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅目前已經(jīng)全部開(kāi)征。
“投資購(gòu)房者信心將下降”。北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜表示，新政策的影響將體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：首先將進(jìn)一步降低非普通住宅投資購(gòu)房者的投資信心，投資重心將向140平方米以下普通住宅轉(zhuǎn)移。其次，將一定程度導(dǎo)致房主將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁，非普通住宅單價(jià)將小幅上漲。第三是由于合同價(jià)格為計(jì)稅基數(shù)，增加稅費(fèi)將刺激做低合同價(jià)現(xiàn)象增加。
打壓房地產(chǎn)投機(jī)行為
“二手房市場(chǎng)今年進(jìn)入營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅三稅齊征時(shí)代后，將導(dǎo)致今年全年二手房市場(chǎng)的明顯降溫”。北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司預(yù)測(cè)，即便年底前北京二手房交易有所回暖，今年全年的交易量將達(dá)7.6萬(wàn)套左右，同比增長(zhǎng)約為8%，但增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前兩年的64%和23%。而北京自1999年10月開(kāi)放二手房市場(chǎng)以來(lái)，二手房交易量一直保持著很高的增長(zhǎng)速度。從2000年的1100套到2005年的70180套，短短六年間增長(zhǎng)了63倍。
我愛(ài)我家的專家分析，“三稅”一方面導(dǎo)致部分業(yè)主因收益減少而“由售轉(zhuǎn)租”，另一方面也使得大多數(shù)業(yè)主直接將稅費(fèi)“轉(zhuǎn)嫁”給購(gòu)房人，導(dǎo)致二手房的購(gòu)房費(fèi)用猛增，原本與一手房相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)弱化，甚至在某些區(qū)域出現(xiàn)了一二手房屋價(jià)格倒掛的奇怪現(xiàn)象。
北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，今年無(wú)法達(dá)到年初預(yù)計(jì)的8萬(wàn)至10萬(wàn)套的交易規(guī)模。羅煜表示，從短期來(lái)看，“三稅”將導(dǎo)致房主轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)致使房?jī)r(jià)被動(dòng)上漲，但從長(zhǎng)期來(lái)看，能規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)行為，遏制投資性需求過(guò)重以及炒房哄抬房?jī)r(jià)的行為。
房?jī)r(jià)將穩(wěn)定上漲
鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家等二手房中介公司的有關(guān)人士表示，土地增值稅正式開(kāi)征，對(duì)于那些已經(jīng)達(dá)成意向或已成交尚未過(guò)戶的客戶來(lái)說(shuō)，為了避免交易稅費(fèi)的增加，出現(xiàn)了提前集中過(guò)戶的現(xiàn)象。同時(shí)，部分潛在的需求，也因此提前釋放。在12月的前一周內(nèi)，京城二手房交易比較活躍。盡管土地增值稅對(duì)二手房的波及范圍有限，但還是再次帶來(lái)了集中過(guò)戶熱潮。
據(jù)北京市信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的統(tǒng)計(jì)顯示，自該通知出臺(tái)到執(zhí)行的半個(gè)月里，非普通住宅成交量環(huán)比上漲了24.8%。該公司市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜分析說(shuō)，非普通住宅的供求量雙漲主要是因?yàn)槠浯蠖嘣谕恋卦鲋刀愓魇罩小?BR>
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司的有關(guān)人士認(rèn)為，目前北京二手房市場(chǎng)依然處于賣方市場(chǎng)，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀很可能致使賣方把土地增值稅轉(zhuǎn)嫁給買方，這將在一定程度上拉高房?jī)r(jià)。我愛(ài)我家也認(rèn)為，受成本轉(zhuǎn)嫁的影響，二手房購(gòu)房者的交易價(jià)格和購(gòu)房成本將增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將出現(xiàn)整體增長(zhǎng)。北京中原地產(chǎn)公司三級(jí)市場(chǎng)部則認(rèn)為，今年早前出臺(tái)的二手房營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅政策，短期內(nèi)影響了成交量。但持續(xù)來(lái)看，二手房交易量并未出現(xiàn)大幅度萎縮，房?jī)r(jià)也在持續(xù)增長(zhǎng)。土地增值稅與上述稅費(fèi)性質(zhì)相近，并不會(huì)減少北京市二手房市場(chǎng)的剛性需求，其對(duì)房?jī)r(jià)的平抑作用將比較有限。
羅煜還向記者表示，從理論上講，目前涉及到二手房交易過(guò)程中的五種稅種已經(jīng)全部開(kāi)征，除非國(guó)家再出臺(tái)新的稅種對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，否則在一段時(shí)間內(nèi)二手房市場(chǎng)將不會(huì)出臺(tái)新的稅收調(diào)控手段。他預(yù)計(jì)，明年新增自然需求將達(dá)15%以上，房?jī)r(jià)依舊保持穩(wěn)定上漲趨勢(shì)。 |