|
最近一些一線城市的房?jī)r(jià)獲得了有效的抑制，但這些地區(qū)的房租卻突然出現(xiàn)大幅的上漲。當(dāng)然，我們看到有一些中介在其中起到了很不好的作用。但把租金的上漲都?xì)w結(jié)為中介的炒作顯然過于武斷，這其中一定還有更本質(zhì)的因素在起作用。
居住是人的基本需要。滿足這個(gè)基本需要的方式主要就是買房子和租房子兩種途徑。在我國目前階段買的房子其實(shí)是購買了一處房產(chǎn)的70年使用權(quán)。當(dāng)國家出售的土地使用年限到期后該房產(chǎn)將會(huì)如何處理目前我們并不知道（因?yàn)檫@是一個(gè)政策的產(chǎn)物，而政策是隨時(shí)可能變化的，現(xiàn)在去預(yù)測(cè)幾十年后的政策安排無疑沒有任何意義）。但無論如何，70年后該房產(chǎn)一定還有一些殘值，不會(huì)一文不值。
另外，居住在自購房產(chǎn)和租賃房產(chǎn)中的居住感受是完全不同的，一般來說，居住在自己的房產(chǎn)中獲得的幸福感要高于居住在同樣條件下的租賃住房（我說一般來說，是因?yàn)椴⒎撬腥硕际沁@樣，事實(shí)上的確有一種人，他們對(duì)生活中的新鮮感特別看重，這種人就可能寧愿租房，這樣可以不斷變換居住地點(diǎn)以不斷獲得生活中的新鮮感）。所以分析購房好還是租房好并不能簡(jiǎn)單地用購房的財(cái)務(wù)成本和租房的財(cái)務(wù)成本來做比較分析，既要看國家今后的房地產(chǎn)政策，也要看個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好。
如果僅從財(cái)務(wù)的角度來分析房?jī)r(jià)和房租，就又要用到本專欄中反復(fù)提及的資產(chǎn)定價(jià)模型：V=E/I，用這個(gè)公式分析房產(chǎn)，V就是房子的價(jià)格，E是房租，I則是利率。E/V叫租售比，在這個(gè)公式中E/V=I就是利率。V、E、I這三個(gè)變量就通過這個(gè)簡(jiǎn)單的公式相互影響。當(dāng)E不變的時(shí)候，升I就將降低了V——所以升息是打壓房?jī)r(jià)最有效的手段；在V不變的情況下，升I就意味著E將提升——所以現(xiàn)在房租的提升其實(shí)是升息預(yù)期，也就是通貨膨脹的反映；在I不變的情況下，E上升意味著V將上升——如果本輪房租的上升確實(shí)不只是房屋中介炒作的結(jié)果，則今后如果不升息的話房?jī)r(jià)必然還要漲上來以反映其租金的上升，因?yàn)樽饨鹨话闶遣粫?huì)降的，就像物價(jià)一般是不會(huì)降的一樣。
有人用租售比來說明中國的房?jī)r(jià)高其實(shí)是并不懂租售比的本質(zhì)意義，簡(jiǎn)單套用國外的數(shù)據(jù)而不分析中國的國情。比如市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的租售比一般在5%左右，那是因?yàn)檫@些國家的利率在正常的經(jīng)濟(jì)情況下就是（因此長期平均的情況下也就是）5%左右。如果，我們的經(jīng)濟(jì)在正常情況下，利率被定在2.5%左右，那么我們的租售比也就應(yīng)該在2.5%左右。如果我們一定要質(zhì)疑租售比那么低是否合理，我們首先應(yīng)該質(zhì)疑的是利率那么低是否合理。
用房租與房?jī)r(jià)的關(guān)系，我們還可以分析二手房?jī)r(jià)格和新房?jī)r(jià)格的關(guān)系。一套已經(jīng)使用了若干年的房子與同地區(qū)同樣類型的新房的差價(jià)就應(yīng)該等于該房子過去若干年房租的收益折算到今天價(jià)值的總和。舉例來說，某地一個(gè)有十年房齡房子的價(jià)格是200萬。而該房產(chǎn)過去十年的租金回報(bào)率一直是3%（為了計(jì)算簡(jiǎn)化我們還要假設(shè)該房產(chǎn)過去十年房?jī)r(jià)的上升速度與利率同步），則該房產(chǎn)過去十年租金收益的現(xiàn)值和就是200×3%×10=60萬。則該地區(qū)一個(gè)同樣類型同樣環(huán)境同樣設(shè)計(jì)同樣大小的新房的價(jià)格應(yīng)該比十年的老房子要貴30%，在260萬左右。
以上海目前現(xiàn)實(shí)的情況來看，同地區(qū)的新房?jī)r(jià)格要比十年的老房子高30%～50%，超出30%的部分可以解釋為新房在設(shè)計(jì)和環(huán)境上改進(jìn)的體現(xiàn)。從這個(gè)例子來看我們現(xiàn)在房?jī)r(jià)和租金的回報(bào)比反映了國內(nèi)利率的真實(shí)情況；而新老房子的真實(shí)價(jià)格比也說明用上述資產(chǎn)定價(jià)模型分析中國的房產(chǎn)價(jià)格也是比較有效的。當(dāng)然也就可以解釋為什么現(xiàn)在房租的上升不能簡(jiǎn)單歸結(jié)為房屋中介的操控，而是有其內(nèi)在原因。
（作者為上海理財(cái)專修學(xué)院執(zhí)行院長） |