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媒體披露的《國家發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見》中明示，今年將深化財稅體制改革，逐步推進房產(chǎn)稅改革。一言既出，地產(chǎn)股再次重挫。受到固定資產(chǎn)投資減速預(yù)期的影響，鋼鐵、水泥、銀行等權(quán)重股也紛紛回落，A股一時間大有創(chuàng)出新低的勁頭。隨著中央意圖明確，各地試點的消息更傳得沸沸揚揚。
眾所周知，對個人持有多套房產(chǎn)施以稅收管控，是遏制炒房、打擊投機的重要舉措，也是從當前熱點城市實際出發(fā)，有針對性地整治房地產(chǎn)市場亂象的當然之選。從這個角度看，無論最終出臺試點的稱謂是房產(chǎn)稅還是物業(yè)稅，也無論是要求分年度征繳，還是在交易時一并稽征，對房地產(chǎn)市場現(xiàn)行格局的影響都將是巨大的。結(jié)合今年保障房供給可能集中放量的預(yù)期，諸因素合計，如果樓市供給超過需求，將直接帶來短期內(nèi)價格快速回落。
但在顯而易見的邏輯之外，鑒于以往樓市調(diào)控政策近年來效果不顯著的實際情況，有必要反復檢視政策發(fā)生作用的機理。
誠然，一旦針對個人持有多套房的稅收政策出臺，持有成本將會上升。按照目前各地流傳的版本看，如果以市價0.5%-0.8%比例稽征，這樣，市值一百萬左右的房產(chǎn)，年稅收成本大致在5000—8000元左右。對北京這樣房價租金比近乎2%—2.5%的一線熱點城市而言，扣除租金后，持有房產(chǎn)的收入還不如去存銀行。因此，政策實施后，可能會產(chǎn)生出成批量的二手房供給，特別是小戶型二手房增量。
不過，也要考慮到，如果租金也隨之快速上升，則多套房持有者的壓力將陡減。甚至，因為持有者選擇“轉(zhuǎn)賣為租”，等待二級市場房價上升，直接導致二手房供給仍然無法放量。不僅樓市虛高的價格可能得到維持，甚至可能倒逼等得心焦的“剛需人群”們重新狠心追高……
上述的假設(shè)并非憑空杜撰。
從媒體報道看，今年4月—5月份，北京的住宅租賃市場非但沒有出現(xiàn)淡季特征，反而大幅上漲，整體租金均價比去年4—5月份上升近20%。在上海，“國十條”出臺后，不僅房屋出租套數(shù)同比上漲33%，而且4000元/月以上房源占比下降了10%。同樣的情形也發(fā)生在深圳和廣州等地。
直觀地解讀，似乎是大量買方需求因為房價過高，才被迫“轉(zhuǎn)買為租”，以致推高了租金。但問題的核心在于，民眾并不是直到今天才買不起房。以北京為例，房價扶搖直上的2008年時，依靠正常的工資性收入就已不可能承擔購置商品住房的愿望�？梢�，將租金上漲的責任推給無力買房的“失落者”們（loser）是不厚道的。
其中重要的原因是置身群租房之中的最弱勢群體幾乎一力承擔了炒房者的時間成本。持有多套房的投機者借此以逸待勞，等待政策懈怠，為東山再起積蓄力量。
從歷史和現(xiàn)實出發(fā)，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳、短期的宏觀調(diào)控思路和做法亟待改變，切實加強房地產(chǎn)市場長效制度建設(shè)頗有必要。比如，從土地流轉(zhuǎn)、財政稅收、建筑質(zhì)量、金融監(jiān)管、住房保障、租賃規(guī)范等制度建設(shè)和落實方面入手，多管齊下、齊抓共管，實行一般均衡的綜合治理。只有制度規(guī)劃和落實并舉，兼顧經(jīng)濟效率與社會公平，持之以恒，才能達到使已近無可救藥的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的目的。 |