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國務(wù)院房地產(chǎn)新政頒布已一月有余，調(diào)控效果如何？各方眾說紛紜，甚至互相矛盾：有消息稱調(diào)控已取得明顯成效，依據(jù)是房地產(chǎn)成交量大幅下降；但也有消息稱調(diào)控仍未取得明顯效果，理由是仍有樓盤逆市漲價。
這些矛盾的信息使公眾對樓市的認(rèn)識進(jìn)入“混沌期”，樓市走向不明，“看空”和“看漲”的博弈仍在繼續(xù)。
中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月下旬以來，國內(nèi)不少城市新建商品住宅成交面積逐周下跌，但房價卻依然“堅挺”，呈現(xiàn)高位盤整態(tài)勢，甚至不乏逆市上漲的情況。種種跡象表明，尚不能對調(diào)控成效過于樂觀。這不但在考驗樓市新政效果，挑戰(zhàn)百姓的心理承受力，更在挑戰(zhàn)政府的耐心。
為什么開發(fā)商敢死扛房價甚至繼續(xù)漲價？緣何目前購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商仍處于僵持狀態(tài)？
除房地產(chǎn)企業(yè)資金無憂、降價內(nèi)生動力不足外，筆者以為更為重要的原因是，根據(jù)過去的經(jīng)驗，他們認(rèn)為一些地方政府并非真心調(diào)控樓市，在樓市調(diào)控影響到經(jīng)濟(jì)增速以及資本市場時，地方政府會猶豫不決，弱化調(diào)控力度，已有措施執(zhí)行不嚴(yán)甚至?xí)臒o聲息地退出。一些地方的調(diào)控政策力度遠(yuǎn)低于預(yù)期似乎也驗證了這點：地方調(diào)控細(xì)則陸續(xù)出臺，卻似乎越來越顯“柔性”了。
房地產(chǎn)開發(fā)商的能量不可小覷，為了利益他們會使出各種招數(shù)，游說決策者，誤導(dǎo)公眾判斷，最終達(dá)到減弱樓市調(diào)控政策力度的目的。
就在人們議論新政效果有限、應(yīng)該出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施時，房地產(chǎn)調(diào)控可能導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)“二次探底”的聲音也開始出現(xiàn)了。有人公開指出，國家不會出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施了；更有人認(rèn)為，一旦房價企穩(wěn)或全球需求走軟，目前的一些緊縮政策就可能放松。2007年我國針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列的調(diào)控措施，但隨后全球金融危機(jī)爆發(fā)，使得房地產(chǎn)調(diào)控不得不轉(zhuǎn)向，并未嚴(yán)格執(zhí)行。
2009年大力度的經(jīng)濟(jì)刺激政策更是拯救了房地產(chǎn)市場。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控新政正處在一個關(guān)鍵時期，決策者的決心仍是關(guān)鍵。當(dāng)公眾知道政策制定者會相機(jī)抉擇時，就會預(yù)期宏觀政策將出現(xiàn)動態(tài)不一致。而對于一個國家來說，政策的一致性和連續(xù)性是宏觀層面政府信用的重要體現(xiàn)。
5月26日國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題，以減少開發(fā)商通過虛報開發(fā)費用等方式來避稅的空間。這是為地產(chǎn)市場降溫的最新舉措，政策調(diào)控的“平靜期”似乎被打破。此次通知可以看作是2006
年有關(guān)通知的升級版，在不改變土地供應(yīng)制度的前提下，要求比之前的規(guī)定更嚴(yán)格。
但該舉措的實施力度和效果同樣依賴于政策的一致性。其實早在2006年底，國稅總局就曾下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅，并規(guī)定了若干清算細(xì)則。但隨后國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控轉(zhuǎn)向，這一政策就沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行。同樣，政府對如何處理囤地、“捂房”的開發(fā)商也早有相關(guān)規(guī)定，但同樣存在執(zhí)行不力的問題。
由此可知，調(diào)控政策能否見效，是否再出臺更嚴(yán)厲政策是一個方面，已出臺政策是否得到嚴(yán)格執(zhí)行則是另一個方面，尤其要防止部分政策后繼乏力甚至走樣變形。同時，對于“國十條”中提到的房地產(chǎn)稅收政策問題，既是稅制改革的內(nèi)容，又是樓市調(diào)控的重要手段，更不應(yīng)因阻力大而退縮。因為正如有關(guān)專家所指出的那樣，房產(chǎn)稅或物業(yè)稅是一個健康市場必不可少的稅種。只有開征了此類稅種（前提條件是設(shè)計要合理)，樓市才談得上公平公正，供需雙方才是平等的，需求才是真實的，發(fā)展才是有序的，投機(jī)才可被遏制。
（作者單位：中國農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略管理部） |