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中國(guó)多年以來(lái)積累下來(lái)的深層矛盾，現(xiàn)在已經(jīng)到了必須解決的時(shí)候,而房地產(chǎn)行業(yè)在其中扮演著關(guān)鍵角色，政府持續(xù)出手不僅僅是要將房?jī)r(jià)壓下去，而是借此機(jī)會(huì)促進(jìn)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型。因此，不要小看中央的決心，也不要按以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷這一輪調(diào)控。
今年全國(guó)“兩會(huì)”之后，中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控顯著加大了力度。僅4月以來(lái)，國(guó)務(wù)院就多次祭出重拳，不僅提高了購(gòu)房首付比例，提高了對(duì)第二套房的貸款利率，還修改了對(duì)第二套房的定義。4月17日，有關(guān)部門更是推出了被稱為史上最嚴(yán)的“國(guó)十條”，不僅對(duì)三套房以上的住房貸款進(jìn)行明確限制，還對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資加強(qiáng)了監(jiān)管。此外，有關(guān)房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅等更為嚴(yán)厲的措施，也在醞釀之中。
顯然，這樣的調(diào)控政策在市場(chǎng)中造成了不小的沖擊。但讓市場(chǎng)不解的是：對(duì)于去年還在為保增長(zhǎng)發(fā)揮作用的房地產(chǎn)行業(yè)，中央為何進(jìn)行如此大力度的調(diào)控？這會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)造成什么影響？不了解中央的真實(shí)意圖，就難以判斷政策的底線，但底線在哪里，究竟這種調(diào)整將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生何種影響？
看看最近住建部的動(dòng)態(tài)吧，有消息稱，住建部正會(huì)同人行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門擬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控。根據(jù)擬定的方案，今后房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售賬款將存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，并按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和工程資金所需“�？顚Ｓ谩�。房地產(chǎn)企業(yè)只有在項(xiàng)目竣工交付及結(jié)算時(shí)，才能支配使用項(xiàng)目此前的預(yù)售賬款。潘石屹認(rèn)為，此舉將對(duì)房企的資金鏈造成很大壓力。結(jié)合中央之前推出的各種手段，我們可以清晰地看到一張不透風(fēng)的大網(wǎng)正在撒下來(lái)。
按住建部政策研究中心副主任王玨林的話說(shuō)，“大家不要有期望值，期望階段性的調(diào)控，我覺(jué)得這次國(guó)務(wù)院下了很大的決心�！睘楹未舜螞Q心這么大？原因就在此輪調(diào)控背后深層次的政治和社會(huì)因素。
首先，這一輪中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，政治因素起到了比較重要的作用。從中國(guó)改革開放的歷史來(lái)看，大部分時(shí)候都是重經(jīng)濟(jì)，而輕社會(huì)民生，這會(huì)產(chǎn)生很大的矛盾。一方面大力、粗放式地發(fā)展經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生太多的社會(huì)負(fù)面問(wèn)題；一方面又不得不拿出天量的資金用于“維穩(wěn)”，這樣循環(huán)下去遲早會(huì)吃不消。所以本屆中央和政府領(lǐng)導(dǎo)高層提出的關(guān)注民生、搞和諧社會(huì)的建設(shè)思想，實(shí)際上就是應(yīng)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題與發(fā)展問(wèn)題的戰(zhàn)略調(diào)整。而由“瘋狂”的房地產(chǎn)所引發(fā)的社會(huì)動(dòng)蕩，如高房?jī)r(jià)、暴力拆遷等已經(jīng)被放到了風(fēng)口浪尖上，拿房地產(chǎn)業(yè)開刀作為戰(zhàn)略調(diào)整的突破口，這是現(xiàn)在的大背景。
其次，房地產(chǎn)問(wèn)題形成的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積，已經(jīng)影響到上層建筑。在《物權(quán)法》出臺(tái)后，很多反暴力拆遷的老百姓，手舉著《憲法》和《物權(quán)法》來(lái)“抵抗”《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，但這些上位法基本都敗給了政府拆遷條例。這種情況的普遍發(fā)生，已經(jīng)威脅到社會(huì)的根本，威脅到執(zhí)政黨的思想基石。如果再不處理，事情再惡化下去的結(jié)果不堪設(shè)想。
第三，注意房地產(chǎn)與通脹的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是抵御通脹的工具，但中國(guó)政府根本不承認(rèn)房產(chǎn)是投資品。從來(lái)沒(méi)有哪一位真正的國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人公開說(shuō)過(guò)，建議大家去投資房地產(chǎn)。也就是說(shuō)，中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)始終是為了解決居住問(wèn)題，而不是用于投資的。這樣一來(lái)，資產(chǎn)價(jià)格的升值，就與中國(guó)政府領(lǐng)導(dǎo)人的基本觀念產(chǎn)生了沖突，老百姓因?yàn)閮r(jià)高而反對(duì)，政府領(lǐng)導(dǎo)基于執(zhí)政理念也反對(duì)。
第四，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、上大項(xiàng)目的過(guò)程中，中央財(cái)政的壓力很大，而地方土地出讓金是一塊大蛋糕，這就使得如何將歸屬于地方的土地收入中的一部分交給中央成為亟待解決的問(wèn)題。而房地產(chǎn)界尚不自知的是，很多的房地產(chǎn)大亨們由于其以往的言論及其揮金如土的表現(xiàn)，現(xiàn)在實(shí)際已經(jīng)處于一種微妙的地位，他們成了這一改革的障礙。
第五，要考慮到房地產(chǎn)與銀行的關(guān)系。雖然2009年銀行業(yè)普遍出現(xiàn)不良貸款率下降，但這是去年大量擴(kuò)張信貸，從而增大了分母帶來(lái)的。實(shí)際上，在新增的巨額信貸資產(chǎn)中，未來(lái)壞賬的可能性極大。所以，對(duì)銀行壞賬的擔(dān)憂，也是中央決策層真正關(guān)注的問(wèn)題之一，成為了高層加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的重要原因。
第六，房地產(chǎn)業(yè)腐敗與干部隊(duì)伍腐敗問(wèn)題，這些問(wèn)題人所周知，但卻少有人知道這也是房地產(chǎn)政策收緊的原因之一。在決策層眼中，干部出問(wèn)題不只是干部素養(yǎng)的問(wèn)題，還與房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的關(guān)系。在近年被曝光貪官的巨額財(cái)富中，幾乎都擁有幾套、十幾套甚至幾十套住房。干部關(guān)系到黨的執(zhí)政基礎(chǔ)，關(guān)系到更大、更重要層面的權(quán)力穩(wěn)定。因此，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，也有為保護(hù)干部“護(hù)駕”的重要作用。
總之，中國(guó)多年以來(lái)發(fā)展路徑所積累下來(lái)的深層矛盾，現(xiàn)在已經(jīng)到了必須解決的時(shí)候。而房地產(chǎn)行業(yè)在其中扮演著關(guān)鍵角色，中央持續(xù)出手打壓不僅僅是要將房?jī)r(jià)壓下去，而是借此機(jī)會(huì)促進(jìn)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型。因此，不要小看中央的決心，也不要按以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這是一個(gè)歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此帶來(lái)的嚴(yán)厲調(diào)控手段最終將超乎想象。
（作者為安邦咨詢首席研究員）
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