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增加土地供應(yīng)有助緩解樓市供應(yīng)緊張局面，但如果不遏制“囤地”行為，仍無(wú)法保證樓市的有效供應(yīng)。近期國(guó)土資源部再次對(duì)嚴(yán)打“囤地”行為亮明態(tài)度，地方國(guó)土部門須真刀真槍地予以落實(shí)，切莫像以前那樣只�；ㄈC腿。
面對(duì)樓市異乎尋常的復(fù)蘇、回暖，地產(chǎn)商喜出望外，消費(fèi)者愁眉苦臉，政府部門則喜憂參半——喜的是樓市成交活躍拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶來財(cái)稅收入，沒辜負(fù)支柱產(chǎn)業(yè)的名頭；憂的是樓市泡沫再生，房?jī)r(jià)離百姓越來越遠(yuǎn)。
政府的難處在于“投鼠忌器”。高房?jī)r(jià)不得民心，可是如果打壓樓市，又怕房地產(chǎn)市場(chǎng)重歸低迷，這與擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)相背離。于是，近期的主要應(yīng)對(duì)之策是，避開需求這一敏感環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)而從增加供給上發(fā)力，一方面是按去年既定目標(biāo)推進(jìn)住房保障建設(shè)，另一方面增加普通住宅用地供應(yīng)。
比如，近期上海市長(zhǎng)韓正表示，最近一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，我們將采取有力措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。加大保障性住房和中低價(jià)普通商品房的供應(yīng)力度；加大普通商品住宅用地的供應(yīng)；加快新盤上市供應(yīng)節(jié)奏。
上海的做法在地方政府中具有很強(qiáng)的代表性。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律分析，房?jī)r(jià)上漲的直接原因是供不應(yīng)求。1-7月，全國(guó)商品房銷售面積4.18億平方米，同比增長(zhǎng)37.1%，而房屋竣工面積2.54億平方米，同比增長(zhǎng)24.7%，銷竣比基本上創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，供不應(yīng)求的緊張程度超過樓市紅火的2007年。這種現(xiàn)象在一線城市尤其突出，比如上海去年的商品住宅供大于求，今年月月都是供不應(yīng)求。
因此，增加供應(yīng)有助于緩解供應(yīng)緊張的局面。相比2003年～2005年減少土地供給、從而加劇市場(chǎng)失衡的做法，此舉方向正確、措施得當(dāng)。然而，光靠增加土地，并不能保證房子供應(yīng)充足。從土地出讓到房子上市，一般需要1-3年，如果是分期開發(fā)的大盤，則需多年。更為關(guān)鍵的是，開發(fā)商拿地后不按規(guī)定時(shí)間開發(fā)怎么辦？如果這一現(xiàn)象比較嚴(yán)重，則政府推出再多的地，也無(wú)法形成有效的房屋供應(yīng)。
對(duì)于上述問題筆者絕非杞人憂天。近期，北京、廣州、上海、武漢等一二線城市曝出2007年的“地王”閑置現(xiàn)象。比如廣州，2007年拍賣了50塊住宅用地，樓面價(jià)高于當(dāng)年平均樓面價(jià)4620元/平方米的“地王”共有27塊，其中20塊至今沒有動(dòng)工，更甚者有5宗“地王”居然還在拖欠土地出讓金。
近些年，清查閑置用地的文件三令五申，結(jié)果卻不盡如人意。土地閑置的原因有多種，包括動(dòng)拆遷難、用地規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)、當(dāng)前房?jī)r(jià)水平無(wú)法支撐當(dāng)初的拿地價(jià)格、企業(yè)捂地待漲（少數(shù)為了炒地）等。也許有人會(huì)說：2008年全國(guó)樓市低迷，許多地產(chǎn)商為了保命而收縮經(jīng)營(yíng)，因此緩工停建項(xiàng)目甚多，在這樣的情況下政府不應(yīng)逼其開工，而罰款或收回就更不人道了。那么，照這樣說，政策、法規(guī)的權(quán)威性，就該棄若敝屣嗎？
再退一步，如果說2007年樓市的火暴與2008年的低迷皆屬異常，那么不妨放寬視野來看：1998年-2008年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積達(dá)31.3億平方米，而開發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，約12億平方米土地閑置。即使從2005年算起，也有5億多平方米存量土地尚未動(dòng)工。事實(shí)上，十幾年來，每年的土地開發(fā)量都少于購(gòu)置量。年年如此，又何來2007年-2008年的例外之說？
2004年之后，全國(guó)商品房竣工面積持續(xù)小于銷售面積，即使是在市場(chǎng)不景氣的2008年，全國(guó)商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%，還是比房屋竣工面積5.9億平方米多出0.3億平方米。一方面閑置用地不斷累積，另一方面竣工面積持續(xù)少于成交面積，這是一個(gè)非常大的怪圈。
這意味著，如果政府只是積極推地，而忽視了逼出存量用地，令其動(dòng)工，進(jìn)而轉(zhuǎn)變成可以出售的房屋，那么就根本無(wú)法改變?nèi)珖?guó)房屋供不應(yīng)求的大勢(shì)。在此情況下，顯然難以抑制房?jī)r(jià)快速上漲。
在此背景下，廣州國(guó)土部門嚴(yán)打閑置地王的態(tài)度值得稱道。近兩年，廣州已累計(jì)收回閑置土地近27平方公里，其中居住類閑置土地近11平方公里，成為全國(guó)處置閑置土地最嚴(yán)厲、收回閑置土地最多的城市之一。廣州市國(guó)土房管局稱，已回收27塊高價(jià)閑置地中的一塊，并處罰了開發(fā)商中萊投資有限公司，沒收了其競(jìng)買保證金8000萬(wàn)元，并被禁止繼續(xù)參與該地塊競(jìng)拍；對(duì)5宗拖欠出讓金的“地王”將分類進(jìn)行處罰，計(jì)劃在9月份處理完畢。
實(shí)際上，只要各地都能認(rèn)真落實(shí)中央清查閑置用地的政策，不用大量推出新的住宅用地，就能化解商品住宅供不應(yīng)求、價(jià)格飛漲的局面。
在輿論和行業(yè)進(jìn)步的壓力下，政府在查處閑置用地方面，必然會(huì)“硬起來”。據(jù)報(bào)道，國(guó)土資源部已經(jīng)明確表示，下半年各地除堅(jiān)持更加嚴(yán)格的用地審批外，還要開展對(duì)已審批用地的核查、監(jiān)管行動(dòng)，重點(diǎn)查看用地比率、是否存在囤而未建現(xiàn)象。不過，查處囤地之事還需地方國(guó)土部門真刀真槍地落實(shí)，切莫像以前那樣只�；ㄈC腿。
（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)） |