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開(kāi)征物業(yè)稅是講了N年的事，像臘肉，掛在半空，沒(méi)風(fēng)不知道它的存在，有風(fēng)就聞著味了。于是重新想像它的味道。
這兩天的風(fēng)是中國(guó)政府網(wǎng)公布的《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》和國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》。后者所涉中國(guó)經(jīng)濟(jì)方方面面，領(lǐng)域很多。在加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革一塊，發(fā)改委提出“研究開(kāi)征物業(yè)稅”。
國(guó)際上，物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種。征稅對(duì)象具體而言如土地、房屋等。土地或房屋的承租人或所有者每年根據(jù)其不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值繳納一定稅款。市價(jià)高時(shí)多交，低時(shí)少交。在中國(guó)，如果開(kāi)征物業(yè)稅，應(yīng)該是免除現(xiàn)在由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一次性繳納的70年土地出讓金，改為每年向每個(gè)房屋所有人或者承租人征稅。
贊成迅速開(kāi)征物業(yè)稅的理由是，物業(yè)稅可以大大降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，可以推低房?jī)r(jià)，可以遏制一般的房地產(chǎn)投資。真有如此好事？
可惜，事實(shí)未必能如大家的意。如果物業(yè)稅替代了一次性繳納的土地出讓金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本是降低了，但接著由市場(chǎng)定的房?jī)r(jià)能低到什么程度就很難說(shuō)。我擔(dān)心在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在泡沫、價(jià)格居高不下時(shí)，這會(huì)成為開(kāi)發(fā)商再次謀取超額利潤(rùn)的絕好機(jī)會(huì)。
再者，房地產(chǎn)投資者的驅(qū)動(dòng)力是房?jī)r(jià)趨勢(shì)，與房?jī)r(jià)絕對(duì)值的高低或擁有房產(chǎn)（在此即投資品）的成本無(wú)關(guān)。只要投資者看到房?jī)r(jià)上升的明顯趨勢(shì)，就會(huì)入場(chǎng)。只要市場(chǎng)向好，有人接盤(pán)，持有物業(yè)的成本再高，將來(lái)都可以全部轉(zhuǎn)嫁給下家。稅收對(duì)房?jī)r(jià)和投資性需求的無(wú)效性早已被各式各樣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施及其效果所證明。
另外，物業(yè)稅也不是容易征的稅。俗話說(shuō)知易行難，征收物業(yè)稅就是一例典型。
首先，稅收成本高。開(kāi)征物業(yè)稅前，政府必須了解每個(gè)房屋擁有者租賃人的房產(chǎn)權(quán)利信息。以中國(guó)人口規(guī)模和房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模，前期準(zhǔn)備工作量自不必說(shuō)。而且，每年這些信息還在不斷變化，對(duì)稅務(wù)部門(mén)來(lái)說(shuō)，征管難度可算空前。
其次，估值難。中國(guó)缺乏有經(jīng)驗(yàn)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估師。人才可以培養(yǎng)，市場(chǎng)需求自然會(huì)催生這方面的職業(yè)教育和培訓(xùn)。但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的不成熟性會(huì)增加估值的難度，價(jià)格波動(dòng)，投資比例較高，都會(huì)使每年的估值進(jìn)行不順。而且，估值資格由政府授信，其中可能產(chǎn)生尋租與腐敗。
最后也是最緊要的，是開(kāi)征物業(yè)稅必須先解決地方政府的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)問(wèn)題。所謂土地財(cái)政是中國(guó)特色，一下子失去巨額土地出讓金收入，如果得不到相應(yīng)可替代的其他收入來(lái)源，地方政府也很為難。這是短期利益問(wèn)題，也是迫切的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
所以，如前述文件中的措辭，開(kāi)征物業(yè)稅確實(shí)還需多加“研究”。不可操之過(guò)急。 |