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似乎也再沒有比這三個簡單的字，“房地產”，更令人困惑的詞匯了。它既寄托了復雜的情感，也包含著紛繁的認識。它既困惑著普通百姓，也困惑著政策制定者，而且也讓人難以看到這種困惑何時才能終結。
簡單地梳理一下，房地產所引發(fā)的困惑主要體現(xiàn)為：
第一，房地產的泡沫何時破滅。持破滅說的人認為房地產價格的快速上升是由于流動性過于寬松所致。隨著政策的收緊，房價就要下跌，泡沫便會破滅。也有人則認為泡沫三五年之內不會破滅，理由是中國的人口結構的拐點和中國城市化過程的結束幾年之內還難以到來，支持房價上漲的基本面短期內不會發(fā)生轉折，所以即使房價跌下來了，還將會漲上去，從而每次下跌都將是購買的機會。
第二，政府是否真的愿意打壓房地產市場。因為，房地產既是當前中國經濟主要的構成部分，也是拉動中國經濟增長的重要引擎。對房地產市場的緊縮性調控必然也將會引發(fā)對未來經濟走勢的擔憂。因此，市場普遍有一種僥幸的心理，認為政府不一定有決心調控。
第三，在調控房地產方面，政策是否真實有效。尤其是土地財政造成了地方政府和中央政府利益導向不一致，因此，調控政策能否被完全貫徹，并產生實際效果也困惑著市場。
第四，房地產部門的迅速持續(xù)膨脹將導致經濟資源的不合理配置，從而可能妨礙中國的經濟結構轉型，削弱中國經濟持續(xù)增長的動力，導致中國經濟的長久衰退，這則是一個更深層次的困惑。
要廓清眼前之惑，首先要正確地認識和理解短期和長期的區(qū)別。區(qū)分清楚短期和長期是認識經濟問題，尤其是指導經濟政策實踐的出發(fā)點。各種宏觀調控政策，如貨幣政策、財政政策主要針對的是經濟的短期波動，而要促進長期的經濟增長可能更需要從結構調整、制度改革甚至文化改造去考慮。對房地產問題的認識也首先要明確哪些問題是短期的，哪些問題是長期的，當前的主要問題是短期因素多一些還是長期因素多一些。
過去10年中國的房價平均來看是持續(xù)上漲的，房地產部門也是持續(xù)擴張的，這是由中國的人口結構和城市化過程所決定的，這種擴張實際上就是中國的經濟增長本身，也是一個長期問題。但是2009年以來全國房價平均40%左右的上漲則主要源于2009年以來信貸的過快增長。它所反映的不是中國的經濟成長，而是一個貨幣現(xiàn)象。即使有基本面因素的長期支撐，但隨著貨幣因素的退潮，泡沫也終將會破滅。當前針對房地產行業(yè)的調控也許可以暫時抑制房價的上漲，但是在加息沒有啟動、貨幣沒有真正收緊之前，泡沫也許將以別的形式，甚或在別的載體上表現(xiàn)出來。
目前一線城市以及中心城市房價相比其他城市上漲更快，
這個結構差異問題也需要理清短期因素和長期因素。例如，去年以來房價普漲首要的原因當然是貨幣過快增長這一短期因素。但一線城市房價加速上漲，連創(chuàng)新高，以至于北京、上海等城市的房價可以傲視紐約、東京，
則體現(xiàn)了中國方方面面的結構性問題。如收入分配在不同階層間的不平等，區(qū)域經濟發(fā)展的不平衡，各類資源分布的不平衡等等。比如北京、上海的房價之所以高，就是因為它還包含著享受更好的基礎設施，更好的職業(yè)發(fā)展機會，甚至下一代接受更好的教育的機會。這些收益理所當然的都要體現(xiàn)在房價之中。因此緩解房價的這種結構性差異雖可以采用抑制具體城市投機需求甚至剛性需求等短期措施，但真正有效的解決可能只有等到長期的結構問題有所緩解之后才能實現(xiàn)，因為支撐一線城市房價上漲更快的可能還是長期因素。
房地產之惑，千頭萬緒，但首先要把短期的歸短期，長期的歸長期，才可能稍有清醒。 |